Кризисный стабилизатор. Доходные дома в критических ситуациях демонстрируют хорошую финансовую устойчивость.

Доходные дома остаются самым слаборазвитым сектором петербургской недвижимости. Но постепенно число подобных проектов в Петербурге растет. Как говорят эксперты, преимуществом подобной недвижимости является то, что во время кризисов она демонстрирует гораздо большую стабильность, чем прочие сегменты отрасли.

Так, в феврале финская компания SATO, один из ведущих операторов съемного жилья в Финляндии, купила 43 новые квартиры с отделкой в строящемся доме на Детской ул., 18а, на Васильевском острове. Сумма сделки составила более 400 млн рублей.

Следует отметить, что это не первая покупка финcкой компанией строящегося жилья. Так, в декабре 2012 года компания SATO приобрела у концерна NCC строящийся дом на 66 квартир, общий объем инвестиций тогда составил €11 млн. Дом расположен на территории жилого комплекса "Шведская крона" в Удельном парке. Окончание строительства запланировано на осень 2012 года. Апартаменты также предназначены для сдачи в аренду обеспеченным россиянам и иностранцам, работающим в Петербурге.

Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", говорит, что сегодня в Петербурге в этом сегменте существует пять игроков. Все они — иностранные компании, которым понятен формат. Это финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund (несколько лет назад выкупил за $50 млн в жилом комплексе на Коломяжском пр. 270 квартир), апартамент-отель Staybridge Suites на Московском пр., 97А, два небольших частных проекта Kronverk и Sharfotel и самый крупный — финская компания SATO. С покупкой квартир на Детской улице у SATO будет уже восемь проектов доходных домов в Петербурге.

Время местных игроков

Впрочем, идут на этот рынок и российские игроки. Осенью 2013 года петербургское направление ГК "Пионер" выведет на рынок города 975 апартаментов общей площадью 28 тыс. кв. м в составе апарт-отеля YE'S, который разместится у станции метро "Проспект Просвещения" в Выборгском районе города. Минимальная площадь апартаментов составит 29 кв. м. Помимо апартаментов в состав многофункционального комплекса YE'S войдут два жилых корпуса, оздоровительный центр с бассейном, торговые площади, рестораны и паркинг. Общая площадь проекта составит 157 060 кв. м. Продажи квартир и апартаментов уже открыты. На сегодняшний день ГК "Пионер" реализует всего 200 апартаментов, остальные останутся в собственности компании. Апартаменты могут приобрести как частные, так и институциональные инвесторы. Аналитики ГК "Пионер" прогнозируют среднегодовую доходность вложений в апарт-отель в период с 2012 по 2017 год в размере 11%. Заместитель генерального директора ГК "Пионер" Александр Погодин говорит, что по статистике примерно каждый пятый покупатель приобретает квартиру не для собственного проживания, а с целью сохранения средств или извлечения дополнительного дохода от аренды. "Непонятное законодательство в арендной сфере сегодня не позволяет выяснить, много ли в городе профессиональных рантье и инвесторов и какие средства оборачиваются в этой отрасли. Наш апартамент-отель YE'S дает возможность заключить договор с управляющей компанией, которая полностью берет на себя заботы о подборе клиентов и их обслуживании". "По нашим подсчетам, к концу 2017 года общая доходность апартамента в YE'S превысит доходность квартиры на 30 процентов", — добавляет господин Погодин.

Людмила Коган, генеральный директор ЗАО "БФА-Девелопмент", вспоминает, что из местных фирм о планах по строительству доходного жилья заявляла также ФПГ "Росстро".

Дело привычки

Как отмечают специалисты, в отличие от Америки и европейских стран, у россиян пока нет привычки жить в съемном жилье. В России люди, вынужденные снимать квартиру, чувствуют себя некомфортно.

Анастасия Цыганова, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer, отметила: "Международный опыт показывает, что строительство и обслуживание доходных домов — успешный и прибыльный бизнес, обеспечивающий 10-13 процентов годовых. В Канаде около половины населения проживает в съемных квартирах, в США — порядка 25-30 процентов, 48 процентов населения Германии живут в арендованной квартире, а в столице Германии Берлине эта цифра доходит до 84 процентов".

"Снимать жилье на Западе — это вполне естественно, поскольку приобретение объекта недвижимости в любом крупном городе доступно немногим, — говорит управляющий директор NAI Becar Илья Андреев. — Петербург также не является исключением, поэтому все предпосылки для появления такого сегмента, как доходные дома, в нашем городе уже сложились".

Если верить прогнозам Министерства регионального развития, к 2020 году в России до 20-30% жилья будет арендным.

Господин Казанский говорит, что рынок аренды жилья в Петербурге формируют частники (сдают 300-350 тыс. квартир — 15-20% от общего жилого фонда). Специалисты при этом отмечают, что существующий рынок аренды в Северной столице очень неорганизованный. Кроме того, он, как и в остальных российских городах, непрозрачен, хаотичен и на 99% сосредоточен в руках частных владельцев.

По расчетам специалистов компании SATO, окупаемость таких проектов составляет около 10 лет. Доходность находится на уровне 5-10%.

Генеральный директор первого в Петербурге доходного дома "Коломяжский, 15" Елена Гришина считает, что срок окупаемости проектов доходных домов вполне может быть и выше: "Следует понимать, что если мы говорим не об апарт-отеле, а именно о доходном доме, то это очень долгие деньги, и о быстрой доходности речь идти не может. Смысл доходных домов состоит в сохранении денег с незначительным приумножением, а не в быстрой доходности.

"Окупаемость проектов экономкласса находится в диапазоне от 18 до 22 лет, — утверждают эксперты АРИН. — Сроки окупаемости объектов в элит- и бизнес-классе значительно короче — в Москве, например, они составляют от 7 до 10 лет, поскольку здесь достаточно понятен платежный спрос, а заполняемость подобных объектов достаточно высокая".

Илья Андреев считает, что сроки окупаемости доходных домов короче — на уровне 6-7 лет. "Доходность таких проектов составляет около 14 процентов, как и в сегменте торговой недвижимости", — говорит эксперт.

Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос", говорит, что высокодоходны как элитные доходные дома, так и дома самого низкого ценового сегмента: "Сейчас, если ориентироваться на существующие примеры, рентабельность этого бизнеса составляет от 5 до 9 процентов. Максимальная доходность данного бизнеса — это общежития для гастарбайтеров. В этом сегменте проект может при минимальных затратах окупиться за 5-7 лет. Следующий по доходности и надежности — элитный рынок. Спрос формируют экспаты и топ-менеджеры крупных компаний, приезжающие осваивать петербургский рынок".

"Срок окупаемости коммерческих проектов доходных домов в массовом сегменте может составлять 8-10 лет. При этом и риски инвесторов в доходные дома — самые низкие", — полагает Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь".

При этом господин Андреев считает, что риски в доходных домах самые низкие. "Доходная недвижимость в минимальной степени подвержена влиянию кризисных явлений. В США после начала кризиса офисные центры продавались ниже себестоимости. Владельцы же доходной недвижимости практически не пострадали. Платежи за аренду квартир снизились всего на 10-15 процентов, — рассказал Андреев. — И заполняемость оставалась на уровне 90 процентов и выше. И все это очень просто объясняется: людям всегда, независимо от экономической ситуации, надо где-то жить".

В ожидании помощи

Эксперты полагают, что в будущем сегмент доходного жилья будет развиваться опережающими темпами. Однако для этого все же нужно некоторое участие государства.

Александр Пастухов, руководитель отдела аренды АН "Итака", считает, что сегодня для развития данного направления нужны крупные инвесторы. "Большую роль в развитии этого сегмента играет государство, которое должно оказывать всестороннюю поддержку инвесторам", — уверен он.

Александр Коваленко, заместитель генерального директора "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), считает, что сегодня инвестору значительно выгоднее построить и продать дом, получив прибыль в течение двух лет, чем сдавать квартиры в аренду. Так, внутренняя норма доходности (IRR) у жилого дома в среднем в два раза выше, чем у доходного. При этом господин Коваленко также полагает, что для развития доходных домов нужна помощь со стороны государства. "Спрос на аренду жилья — особенно цивилизованную аренду — огромен. Он поддерживается как миграционными процессами из регионов в столицы — Москву и Петербург, так и последствиями бэби-бума 1980-х годов. Строительство доходных домов возможно при содействии государства, крупного предприятия, заинтересованного в том, чтобы сотрудник жил в доходном доме и был "привязан" к компании. Правда, в последнем случае речь, скорее всего, будет идти не о крупных городах, а о новых кластерах и индустриальных парках, удаленных от жилых массивов".

Илья Андреев полагает, что в России сегмент доходных домов имеет достаточно большие перспективы для развития — в силу отсутствия большого объема предложения и неудовлетворенного спроса. "Стоимость жилья в доходных домах незначительно выше среднерыночных показателей в частном секторе при совершенно ином качестве предоставляемых услуг. Безусловно, развитие сегмента доходных домов повлияет на создание цивилизованного рынка аренды. Преимуществами подобных объектов является, например, единое управление, легальное оформление взаимоотношений между арендатором и арендодателем", — предполагает он.

Марк Лернер считает, что развитию доходных домов, прежде всего, мешает отсутствие профильного законодательства и государственной поддержки. "Доходные дома могли бы составить конкуренцию "серому" рынку аренды, если бы их строилось значительное количество. В Петербурге есть большой сегмент потребителей, которые предпочитают арендовать качественное жилье и быть защищенными при этом условиями договора, нежели приобретать собственное жилье с использованием ипотеки", — рассуждает господин Лернер.

Директор по строительству ООО "КВС" Владимир Трекин говорит: "Доходные дома — пока не освоенная территория для инвесторов, хотя это направление девелопмента я считаю весьма перспективным: спрос в Петербурге на аренду жилья достаточно высокий. У многих людей есть четкие требования к качеству снимаемого жилья, социальному уровню своих соседей, классу комфорта".

Анастасия Цыганова полагает, что сегодня реализовать проект доходного дома можно несколькими путями. Например, по схеме ГЧП, как вариант — строительство жилья на государственной земле. "Таким образом, город не теряет землю, а инвестор освобождается от платежей за нее и, возможно, за инфраструктуру", — говорит она.

Также государство, считает госпожа Цыганова, может взять на себя субсидирование процентной ставки по кредиту. "Без существенного изменения законодательства государственная поддержка не сможет в сегодняшних условиях стимулировать развитие рынка доходных домов со стороны частных инвесторов. Данную проблему государство может решать только самостоятельно и за свой счет, обеспечивая, таким образом, защиту лишь самых социально незащищенных слоев населения", — заключает она.
Источник
Приложение «Дом» к газете «КоммерсантЪ»