Первичный рынок Петербурга: потенциал есть.

Компания «КВС» в прошлом занималась исключительно генподрядом, причем львиную долю заказов получала от города. Сейчас же застройщик занялся собственными жилыми проектами. Почему так произошло, рассказал БН генеральный директор компании Сергей Ярошенко.

– Сергей Дмитриевич, расскажите, пожалуйста, о ближайших планах вашей компании. Какие новые проекты вы собираетесь выводить на рынок в ближайшее время?

– Мы купили в Петродворцовом районе рядом со Стрельной участок, сейчас занимаемся разработкой проекта планировки. Здесь мы собираемся возвести малоэтажный жилой комплекс (четыре-пять этажей) с социальной инфраструктурой – детскими садами, школами, бассейнами, магазинами. Дома будут спроектированы в классическом, петергофском стиле. Всего будет построено порядка 460 тыс. кв. м жилья. Но о сроках говорить пока рано, поскольку еще надо будет согласовать проект планировки, а это, как известно, процесс очень длительный. В общем, выведен на рынок этот продукт будет еще не скоро.

– А как обстоят дела на вашем участке в Сертолово?

– Там все намного лучше. Весной выйдем на площадку и откроем продажи в первой очереди малоэтажного жилого комплекса «Лось-Сертолово» – это порядка 80 тыс. кв. м. Проект планировки уже согласован, сейчас идет рабочее проектирование – по нашему заказу им занимается мастерская Цыцина. Сдадим первую очередь комплекса ориентировочно весной 2016 года.

– Темпами строительства в квартале «Балтийская жемчужина» вы довольны?

– Вполне. В ЖК «Линкор» уже завершается нулевой цикл, продажи вовсю идут. Окончание строительства запланировано на середину 2015 года, и сейчас все идет по плану.

– Есть ли у «КВС» еще какие-то интересные земельные пятна?

– У нас есть участок площадью 36 га в Янино. Проект планировки там уже согласован, сейчас идет рабочее проектирование, а летом выйдем на строительную площадку. Там запланировано 350 тыс. кв. м жилья, два детских сада, школа, а также коммерческие помещения. Весь проект планируем реализовать к 2022 году.

– Социальную инфраструктуру вы будете строить, как я понимаю, сами? А почему не совместно с другими застройщиками – их же в Янино предостаточно?

– Совместно в данном случае можно тянуть инженерные сети. А вся «социалка» строится из расчета возводимых квадратных метров жилья. В Янино проекты у каждого застройщика достаточно большие, так что обеспечивать их социальной инфраструктурой каждый должен самостоятельно.

– В Ленобласти у вас вплоть до недавнего времени были только небольшие проекты, да и те далеко от Петербурга. Но теперь вы пришли на приграничные территории. Здесь выгоднее работать, чем в городе?

– Выгоднее – это вряд ли, поскольку себестоимость строительства везде одинакова, а в области может быть даже чуть больше, поскольку зачастую приходится далеко тянуть инженерные сети. При этом «продажная» стоимость квартир, напротив, ниже. Просто город до бесконечности развиваться не может, и вполне закономерно, что акценты сдвигаются в область и города-спутники. К тому же правила игры в Ленобласти сейчас действительно очень понятные. В частности отмечу программу по возмещению затрат застройщика на возведение социальных объектов – это большое достижение властей.

– В Петербурге ситуация с социальной инфраструктурой наоборот довольно запутанная. Теперь вот заставляют застройщиков дарить городу школы и детсады…

– С точки зрения подхода к бизнесу, наверное, дарить – это как раз правильно. Но проблема не в этом. Нужно, чтобы правила были стабильными и одинаковыми для всех (а этого пока не наблюдается). Если все застройщики будут в равных условиях, то ничего страшного – можно и дарить детсады. Правда, из-за таких «подарков» себестоимость «квадрата» будет расти и в итоге все затраты на садики и школы лягут на плечи дольщиков. Пока есть платежеспособный спрос, застройщики вполне могут себе позволить повышать цены. Но вот если он будет снижаться, тогда и начнутся сомнения в целесообразности этих «подарков».

– Ваша компания известна прежде всего как один из крупнейших застройщиков социального жилья для льготников и очередников. Какова сейчас ситуация с горзаказом?

– Пока что вообще не вижу будущего у горзаказа. Сейчас все городские деньги идут исключительно на оплату уже давно заключенных контрактов. Подготовка по новым проектам, вроде бы, какая-то и ведется, но она настолько скрыта от посторонних глаз, что судить о качестве и количестве того, что будет построено за счет бюджета, я не могу.

– А вы сейчас что-то возводите по горзаказу?

– Нет, на сегодняшний день мы все свои обязательства по бюджетным заказам выполнили.

– Но есть же программа по строительству доходных домов – это может быть вам интересно? Есть еще, к примеру, такой новый и интересный формат, как апарт-отели (для них вообще не нужно строить никакой дополнительной инфраструктуры)…

– Потенциально нам интересно строить все, мы не собираемся отказываться от генподряда, несмотря на обилие собственных проектов. А что касается апарт-отелей, то это все-таки палка о двух концах. Там все равно живут семьи с детьми, и им нужны школы и садики. На мой взгляд, нельзя к этому относиться в духе «это не моя забота».

– Насколько привлекательными выглядят для вас проекты редевелопмента промышленных территорий?

– Это достаточно интересный и необходимый вид деятельности. Особенно у нас в Петербурге, где множество микрорайонов местами напоминают свалку. Есть много заброшенных промзон, которые безусловно необходимо выносить из городской черты. Однако главной проблемой является слишком длительный срок согласования разрешительной документации, в том числе проектов планировки территорий, – иногда это многие годы. На сегодняшний день мы не готовы этим заниматься, так как свободных «длинных денег» у нас просто нет.

– Сегодняшнее оживление первичного рынка, и в частности выход множества новых проектов, – это, на ваш взгляд, временное явление или постоянный тренд?

– Рынок – вообще вещь непостоянная. Он может то расти, то уменьшаться. Покупательская способность сейчас находится на относительно хорошем уровне, соответственно, на рынке появляется все больше предложения, и он растет. Что касается цен на новостройки, если никаких экономических катаклизмов в мире и стране не произойдет, то будет такой же плавный рост цен, какой есть сейчас, – в пределах инфляции. Резкий рост вряд ли возможен. Наоборот, есть потенциал для выхода новых крупных проектов, значит, предложение будет увеличиваться. И спрос, считаю, будет расти, потому что показатели обеспечения жителей Петербурга квадратными метрами пока еще сильно далеки от европейского уровня.
Источник
Бюллетень недвижимости, 24.10.2013.