Сколько стоит «квадрат» жилья: мифы импортозамещения.

С начала этого года себестоимость строительства жилья в Петербурге, по оценкам застройщиков, выросла почти на треть. При этом, как выясняется, реальные возможности для импортозамещения у девелоперов отсутствуют.

Еще год назад эксперты предрекали рост себестоимости, так как зависимость строителей от импорта слишком высока. Прогнозы сбылись: стоимость используемых в отрасли зарубежных материалов только с начала 2015 года выросла, по некоторым оценкам, в полтора раза. Причем отечественные производители тоже подняли цены.

УВЕРЕННЫЙ РОСТ

Застройщики приводят разные данные о том, насколько увеличилась цена импортных материалов и себестоимость строительства в целом. По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, с начала года зарубежные материалы подросли в цене примерно на 50-60%. «На курсовые колебания валют отреагировали и поставщики отечественных стройматериалов и комплектующих. Ведь не секрет, что при их производстве используются импортные компоненты и оборудование. Увеличение цен составило примерно 10-15%», – рассказал Арсений Васильев.

По оценкам генерального директора УК «КВС» Сергея Ярошенко, с конца прошлого года себестоимость строительства в целом увеличилась примерно на 20% – прежде всего за счет подорожания импортных материалов. «В цене выросли комплектующие инженерных систем, электрики, отопления, вентиляции, наружных сетей. Подорожали отделочные материалы. Кроме того, на увеличение себестоимости оказывает влияние и значительный рост процентных ставок по кредитам», – говорит он.

Директор по строительству ЗАО «Строительный трест» Леонид Кузнецов более сдержан в своих оценках: по его словам, себестоимость увеличилась примерно на 15%.

Многое зависит от сегмента жилья: чем выше класс объекта, тем больше импортных составляющих себестоимости. «В данном случае наиболее уязвим премиальный сегмент. В то время как в проектах массового спроса импортные комплектующие в основном используются лишь при отделочных работах и монтаже инженерных систем», – пояснил Арсений Васильев.

Обобщая все высказывания опрошенных БН экспертов, можно сделать следующий вывод: себестоимость строительства жилья в эконом-классе с начала года выросла в среднем на 15-20%, в сегментах комфорт и бизнес – на 20-30%.

МИФЫ ИМПОРТОЗАМЕЩЕНИЯ

Застройщики ищут варианты импортозамещения. «Прежде всего речь идет об инженерном оборудовании, доля которого в общей структуре себестоимости доходит до 35%. При том, что порядка 20% инженерных систем – зарубежного производства, либо – сделаны из импортных комплектующих», – говорит Леонид Кузнецов.

Тем не менее у застройщиков нет единого мнения относительно того, возможна ли замена импортных материалов отечественными аналогами.

Генеральный директор компании LEGENDA Василий Селиванов уверен: все российские аналоги импортных материалов давно найдены. «Другое дело, что ситуация конца прошлого – начала этого года продемонстрировала удивительные метаморфозы. Многие производители импортных материалов показали свою заинтересованность в том, чтобы не потерять рынок, и предложили разные формы поддержки крупных заказчиков. Одни предлагали цену от заводов-изготовителей, другие стали продавать материалы по фиксированному курсу. В общем, с зарубежными поставщиками удалось найти общий язык», – говорит эксперт.

Как ни странно, но с российскими материалами все происходило с точностью до наоборот. «По тем позициям, стоимость которых привычно жила в рублях, изменение курсов валют оказало прямое влияние. Алюминий, стекло – их стоимость за два-три месяца поднялась на 20-40%. Арматура – один из ключевых товаров в строительстве – выросла на 30% за месяц. Так что в результате рост цен по импортным и отечественным материалам оказался примерно одинаков», – резюмировал Василий Селиванов.

Эти слова подтверждает и директор по строительству Mirland Development Лев Марголин: по его словам, отечественные поставщики строительных материалов и оборудования используют благоприятный с их точки зрения момент: наблюдая за ростом стоимости импортных товаров, повышают цены и на свои.

К тому же, по словам директора по развитию компании «Л1» Надежды Калашниковой, выпуск российских материалов так или иначе завязан на импорте. «При производстве сырья и оборудования практически всегда используются импортные комплектующие – изменение стоимости в одном из звеньев этой цепи неизбежно приводит к росту конечной цены. К тому же существует целый ряд позиций (например, отделочные материалы), по которым подобрать аналоги на российском рынке пока невозможно», – утверждает она.

Похожего мнения придерживается и Сергей Ярошенко: по его словам, в ближайшей перспективе перейти на отечественные материалы и оборудование невозможно. Импортозамещение в строительной отрасли, на которой завязаны десятки смежных сфер экономики, по большому счету невозможно.

В ЦЕНОВЫХ ТИСКАХ

Фактор стоимости строительных материалов играет если не главенствующую, то весьма существенную роль в конечной стоимости жилья. Застройщики говорят, что урезать себестоимость в этой ситуации не получится. «Стандартная стратегия компании в кризис – сокращать затраты, резать по живому, снижать себестоимость по максимуму – на строительном рынке не работает. Снижаешь себестоимость, теряешь качество. Теряешь качество – остаешься без покупателей», – констатирует исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Как cчитает Лев Марголин, в этих условиях приходится находить баланс между себестоимостью и ожидаемой прибылью. «Когда рынок лихорадит, найти правильный баланс особенно сложно. К тому же рублевые цены на квартиры все-таки растут – всем застройщикам нужно держать нос по ветру и ежедневно следить за происходящими на рынке тенденциями», – говорит Лев Марголин.

Эксперты утверждают: очевидно, что рост себестоимости будет происходить и дальше. Некоторые участники рынка пока работают «на старых запасах». «Строительная отрасль инертна – здесь действуют долгосрочные договоры, многие контракты были заключены еще до подорожания. Думаю, что для проектов массового сегмента за 2015 год рублевая себестоимость строительства по прогнозам возрастет еще на 15-20%», – говорит Арсений Васильев.

По его словам, из-за роста себестоимости девелоперы будут вынуждены пересмотреть цены на квартиры – в сторону увеличения.

А БЫЛ ЛИ ПОКУПАТЕЛЬ?

Пока же о росте цен речи не идет. Более того, по данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», с января по апрель текущего года средняя стоимость жилья на первичном рынке Петербурга уменьшилась на 4,1%. В условиях ажиотажного спроса рост себестоимости был бы не столь критичным. По крайней мере, застройщики могли себе позволить увеличить конечную стоимость «квадратов», ссылаясь на рыночную конъюнктуру. Сейчас, когда активность покупателей резко снизилась, увеличение цен чревато еще большим сокращением продаж. «Ажиотаж конца прошлого года окажет рынку медвежью услугу. Многие застройщики воспользовались высокой покупательской активностью и продавали все имеющееся в своем арсенале жилье. В основном это были «следующие очереди». Застройщики сознательно опережали объемы освоения и получили колоссальные авансы – но по вчерашним ценам. Теперь им необходимо выполнять эти обязательства, но уже с новой себестоимостью, которая продолжает расти», – констатирует Василий Селиванов.

Единственный выход в такой ситуации – оптимизировать себестоимость. «Но надо учитывать, что в жесткой ценовой конкуренции многие застройщики массового жилья сделали все возможные замены задолго до кризиса. Все, что можно было удешевить, – они уже удешевили. И ресурсов далее снижать себестоимость у них, в общем-то, нет», – констатирует эксперт.

Первоочередная задача строительных компаний – попытаться удержать норму прибыли в условиях растущей себестоимости. В такой ситуации вопросы качества отходят на второй план.

Источник
Бюллетень недвижимости