Наследственные квартиры: брать или не брать?

Квартиры после наследства — одно из самых популярных предложений на рынке вторичного жилья. Агентство недвижимости «КВС» заметило, что за последние пару лет количество сделок с наследственным имуществом возросло на 10-15%. Причины могут быть самыми разными. Однако эксперты чаще всего связывают это с пандемией, а также с высоким процентом пожилых людей, проживающих в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Отметим, что квартиры могут наследоваться несколькими способами: согласно закону, в зависимости от степени родства, или по завещанию. А перед продажей свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреестре, но, к сожалению, не все продавцы помнят об этом.

Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых наследников, которые могут претендовать на имущество. Проверить круг таких людей довольно сложно, что создает весомые риски: наследник может оспорить своё право через суд и оставить покупателя без квартиры.

Особо опасно приобретать так называемое «свежее» наследство, покупателю не удастся проверить всех наследников, а владелец недвижимости и сам может о них не знать. Бывали случаи, когда спустя несколько лет объявлялись претенденты, начинали оспаривать сделку купли-продажи и требовали свою долю в праве на квартиру.

Среди скрытых наследников могут быть люди, имеющие право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя (полный перечень в ст. 1149 ГК РФ). Наличие таких наследников неочевидно, особенно, если квартира унаследована по завещанию, а не по закону.

К слову, внезапные наследники могут возникнуть и из-за нарушения сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК РФ) на это даётся всего полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя). Если срок вступления в наследство пропущен, то наследник лишается возможности получить имущество.

Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины, которые он сможет доказать в суде (ст. 1155 ГК РФ). Например, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить своё право на неё. Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти.

Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удаётся защитить свои права и сохранить недвижимость.

Речь идёт о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки такого покупателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Добросовестным считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал или не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество.

Кейс: как Агентство «КВС» помогло клиенту избежать неудачной покупки квартиры с дисконтом

Клиент выбрал квартиру в Приморском районе по очень привлекательной цене и обратился в «КВС» за юридическим сопровождением сделки.

Оказалось, что квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов (жену), а после смерти второго супруга (мужа) в наследство по этой квартире никто не вступил, ошибочно решив, что никаких изменений в праве владения супруги не произошло.

• Однако, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретенное в браке, является совместным. Не имеет никакого значения то, на кого оно зарегистрировано.
• В случае смерти одного из супругов, его доля в имуществе (1/2 квартиры) включается в общую наследственную массу. При этом право наследования имеют переживший супруг и другие наследники первой очереди (родители и дети наследодателя - которые в нашем случае имели место быть) в равных долях.

Такая ситуация (не оформленное должным образом наследство) могла привести к тому, что в любой момент мог объявиться претендент на квартиру и оспорить сделку.

Важно помнить, что восстановление сроков принятия наследства происходит либо через суд, либо через нотариуса, если последний признает фактическое вступление в наследство одним из наследников.

В данном случае продавцы квартиры приняли решение не наводить порядок в документах и продолжают продавать квартиру с большим дисконтом и риском для покупателя. Ну а наш клиент выбрал другую квартиру и уже переехал в нее.

Несколько советов, как избежать рисков:

1. Подробно уточните у продавца, как именно квартира досталась в наследство (по закону или по завещанию), есть ли другие родственники и кем они приходятся наследодателю. Есть ли отказы от наследства.
2. Не соглашайтесь на занижение стоимости в договоре купли-продажи. В случае расторжения последнего вам вернется в лучшем случае только сумма, указанная в ДКП.
3. Внимательно изучите историю квартиры: получите от собственника выписку ЕГРН и выписку по переходу права, а так же запросите архивную форму №9.
4. Обязательно пообщайтесь со всеми наследниками, а при возможности и с соседями (все тайное становится явным именно после таких бесед).
5. Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, оформите титульное страхование (страховка от потери права собственности на объект, оформляется один раз на срок исковой давности - 3 года).

Юридическое сопровождение — предложение Агентства недвижимости «КВС» для клиентов, которые хотят продать или купить жилье на вторичном рынке и уже нашли второго участника сделки. Услуга включает проверку юридической чистоты квартиры, проверку продавца и покупателя на дееспособность и банкротство, участие менеджеров в переговорах, подготовку полного пакета документов, организацию расчетов, сопровождение государственной регистрации и закрытие сделки. Юридическое сопровождение — это гарантия, что все стороны выполнят свои обязательства, а сделка будет действительной.