Чем отличается квартира от апартаментов?

Рынок недвижимости сегодня весьма разнообразен, существует множество форм собственности и типов жилых помещений – дома, коттеджи, таунхаусы, виллеты, квартиры, апартаменты. Иногда отличия одного от другого носят исключительно маркетинговый характер, иногда – разница весьма существенна. Остановимся подробнее на последних двух типах – квартирах и апартаментах, рассмотрим их достоинства и недостатки, а также главные различия.
Начнем с квартир – наиболее распространенного типа жилья в нашей, да и большинстве других стран. Квартира предусматривает наличие нескольких комнат, а также кухни, санузла (ванной и туалета), иногда – дополнительных помещений в виде кладовых, лоджий и балконов, больших прихожих. Квартиры могут иметь несколько санузлов и даже быть многоэтажными. Но главное, что важно знать о квартире – она может располагаться только в жилом фонде – в многоэтажных домах, и не имеет (как правило) отдельного входа с улицы. Квартира в одноэтажном доме с отдельным входом – это таунхаус.
Преимущества квартир очевидны: расположение в жилом фонде обычно обозначает наличие необходимой бытовой и социальной инфраструктуры в шаговой доступности. Сегодня новые жилые дома строят по принципу комплексной застройки– неподалеку обычно располагаются детские сады, школы и магазины, а на прилегающей территории – зоны отдыха, детские и спортивные площадки. Именно такого принципа придерживается застройщик «КВС» на своих объектах в Санкт-Петербурге – жилых комплексах «Континенты», «Кирилл и Дарья», «Наутилус» и других.
Важно и то, что при строительстве компании должны придерживаться СНИП – строительных норм и правил для жилых домов. Сюда включены нормы инсоляции (размер и количество окон, их направленность по отношению к частям света), высота потолков, необходимые нормы пожарной безопасности и многое другое. Их разрабатывали с учетом санитарно-гигиенических норм и того, что человек в квартире будет проживать постоянно. Хотя со временем эти нормы пересматриваются, в целом они направлены на сохранение здоровья жителей и обеспечение их безопасности.
Еще один несомненный плюс квартиры – стоимость коммунальных услуг в жилом секторе ниже, чем в нежилом (офисах и производственных помещениях). К тому же, в квартире можно прописаться, то есть, оформить постоянную регистрацию.
Но есть у квартир и недостатки – так, зачастую, в сравнении с апартаментами, стоимость площади в них выше, а область застройки четко регламентирована – жилой дом не может располагаться, где угодно.

А что насчет апартаментов?
Этот класс жилья не так давно вышел на рынок недвижимости нашей страны, а в советское время в принципе не существовал. Однако и сегодня многие не в курсе, что это такое, и считают, что это мудреное название риелторы используют, дабы повысить цену обычных квартир.
На самом деле, апартаменты – это отдельное помещение, по планировке напоминающее квартиру, но расположенное (это ключевой момент) в нежилом фонде. Таким образом, с формальной точки зрения использование апартаментов для постоянного жилья не предусмотрено, хотя нередко они обеспечивают уровень комфорта, аналогичный квартирам. Встретить их можно в офисных зданиях, в административных корпусах предприятий, в переоборудованных подвалах или чердаках жилых домов, в реконструированных бывших цехах заводов. В последнем случае индустриальный интерьер часто используют как «фишку», обыгрывая его в дизайне – этот стиль называется лофт.
Принадлежность к нежилому фонду порождает ряд как преимуществ, так и недостатков. Остановимся на каждом из них подробнее.
Чем хороши апартаменты?
Самое главное, что привлекает любителей в этом виде недвижимости – практически полная свобода фантазии в планировке и оформлении. Чтобы юридически узаконить даже малейшую перепланировку в квартире, вам придется обойти множество инстанций и собрать необходимые справки. Конечно, часто перепланировку осуществляют на свой страх и риск, но тогда проблемы возникают при попытке продать незаконно перестроенную квартиру.
Ничего подобного не случится с апартаментами – все, кроме несущих стен, может быть капитально перестроено. Тот же стиль лофт из-за инженерных особенностей конструкции большинства промышленных зданий допускает создание огромных пространств с высокими потолками и без несущих конструкций, зонирование которых осуществляется за счет предметов интерьера. Не редкость в таких апартаментах наличие антресолей и галерей, огромных витражных окон и т.д. – все это весьма сложно осуществимо даже в двухэтажной квартире.

Стоимость квадратного метра в апартаментах зачастую ниже, чем в квартире того же класса и в той же локации – тем более с появлением в Санкт-Петербурге огромного количества пустующих промышленных зданий. Разница может достигать 20%.
Апартаменты не ограничены законодательством по месту размещения, они могут находиться, например, в деловом центре. Это делает их удобным классом жилья для топ-менеджеров и владельцев бизнеса, чье время слишком дорого, чтобы терять его в пробках. Элитное жилье может находиться в том же здании, в котором располагается офис его владельца.
Сервисные апартаменты – это помещения гостиничного типа, в которых к тому же есть кухня. В таких комплексах также предлагается широкий спектр услуг консьержа – от бронирования билетов до прачечной и уборки номеров. Такая недвижимость рассчитана прежде всего на инвесторов, которые планируют сдавать ее в аренду, а номера нередко продаются не только с чистовой отделкой, но и с меблировкой. В данном случае компания, управляющая всем комплексом, как правило, разрабатывает несколько программ доходности и предлагает взять на себя хлопоты по поиску арендаторов. Инвестору нужно только подписать договор и получать ежемесячный доход.

В чем же недостатки апартаментов?
Казалось бы, все вышеописанное делает апартаменты куда более выгодным классом жилья, чем квартира. Однако есть у апартаментов и подводные камни. Например, в них невозможно прописаться, так как это нежилое помещение. Соответственно, жильцы апартаментов значительно усложняют себе жизнь в бюрократическом смысле и в получении социальных благ. Хотя, справедливости ради, стоит сказать, что для большинства жителей апартаментов эти вопросы имеют второстепенное значение.
А вот что может быть важно – так это более высокие налоги на недвижимость, составляющие для апартаментов до 2% кадастровой стоимости в год. Для сравнения, за квартиру придется отдать максимум 0,3%. За коммунальные блага также придется заплатить больше, хотя и ненамного – разница в среднем составит пару тысяч рублей.
Еще одна негативная особенность апартаментов, о которой мало кто задумывается, – если квартира, являющаяся единственным жильем должника, не может быть взыскана за долги, то апартаменты могут. На них данная норма законодательства попросту не распространяется, ведь это нежилой фонд.
Кроме того, как мы уже указывали, на апартаменты не распространяются нормы по обеспеченности социальными объектами, детскими и спортивными площадками, поскольку они не предназначены для постоянного проживания. Для семей с детьми этот минус будет особенно весомым.