Чем проектное строительство отличается от долевого?

Более половины квартир в Российской Федерации продавались и продаются по схеме долевого строительства. Изменения в законодательстве с 1 июля 2019 года серьезно ограничат сферу применения данной схемы, однако застройщики, подходящие под критерии Минстроя по готовности объекта и необходимой доле проданных квартир, смогут привлекать средства по договорам долевого участия, как и раньше. Разберемся, что такое долевое участие, какие потенциальные риски оно несет для инвестора и чем оно лучше или хуже проектного финансирования.
Долевое строительство – история вопроса, за и против
При таком способе финансирования застройщик привлекает деньги дольщиков, в качестве которых выступают будущие жильцы (физические либо, реже, юридические лица). Эти средства используются непосредственно для строительства жилого дома, после ввода в эксплуатацию которого застройщик передает дольщикам квадратные метры пропорционально вкладу каждого. Основанием для долевого финансирования и передачи недвижимости служит договор долевого участия (ДДУ), хотя как показывает практика, зачастую он вовсе не гарантирует права инвесторов. Все зависит от надежности и добросовестности застройщика.

Появилась такая форма финансирования строительства в Аргентине, где показала себя достаточно хорошо, позволив всего за несколько лет увеличить количество собственников жилья вдесятеро. Ее преимущество в том, что на этапе строительства стоимость квадратного метра значительно ниже, нежели после ввода объекта в строй. Разница между ценой продажи по ДДУ и ценой готового жилья достигает 30-40%, в зависимости от этапа строительства, на котором дольщик заключил договор – чем раньше, тем дешевле. Собственно, это главное преимущество ДДУ.
Основной недостаток ДДУ – слабая защищенность дольщиков, которые рискуют остаться и без денег, и без жилья. По различным оценкам, от 40 до 150 тысяч граждан России попали в подобную ситуацию, а общее количество проблемных объектов в стране превышает 800. Во многих случаях, впрочем, застройщики не могли выполнить обязательства не из-за преступного умысла, а из-за неправильно вытсроенной бизнес-модели или неосторожной политики, основанной на привлечении новых дольщиков для финансирования старых проектов.
Тем не менее имели место и мошеннические схемы – например, схема, основанная на предварительной оплате с отсрочкой владения. Согласно ей, застройщик заключал с дольщиком договор предварительной купли-продажи, по которому обязался передать ему квартиру после приемки дома государственной комиссией. При этом в таком договоре никак не фиксировались сроки приемки, а сам договор не регистрировался вгосударственном реестре.
Все это привело к тому, что сфера жилого строительства подверглась существенному реформированию. Средства дольщиков теперь будут аккумулироваться на эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получит лишь после подтвержденного выполнения условий сделки (ввода дома в эскплуатацию и регистрации первым дольщиком квартиры в собственность).
Что такое проектное финансирование: общий смысл и использование подхода в строительстве
Проектное финансирование обозначает такой способ финансирования проектов, который позволяет возвращать инвестиции за счет собственной генерации денежных средств. Его специфика заключается в грамотной оценке и распределении рисков между всеми его участниками – в случае строительства это застройщики, банки и дольщики. Это достаточно сложный способ привлечения инвестиций, требующий организации финансового инжиниринга и надежного контроля поэтапного исполнения проекта. Однако в жилом строительстве такой механизм позволит минимизировать риски дольщиков.

На практике это означает, что финансировать строительство застройщики будут за счет привлеченных кредитных средств, а после окончания и сдачи объекта возвращать кредиты и оплачивать их использование за счет привлеченных за это время средств дольщиков на эскроу-счетах. Это потребует от строительных организаций искать и привлекать деньги под конкретный проект без права финансировать его за счет средств, привлеченных на реализацию других проектов.
Естественно, такой подход также имеет свои плюсы и минусы. Одним из главных положительных моментов проектного финансирования является то, что скорость возведения объектов может вырасти. Во-первых, при банковском финансирование поступление средств на стройку не зависит от спроса и объема продаж. Кроме того, теперь застройщик будет вынужден выплачивать банку проценты по кредиту, и это будет в значительной мере подстегивать процесс строительства. От этого выиграют все – и будущие жильцы, и инфраструктура районов, в которых будет вестись строительство, и, в конечном счете, сами застройщики – они смогут скорее приступить к новым проектам.

Безусловно, существенный плюс – более серьезная защита вкладчиков: средства не перейдут к застройщику до тех пор, пока он не передаст жилье. Хотя и здесь есть свои нюансы. Так, если застройщик все же обанкротится, средства с эскроу-счета в размере до 10 миллионов рублей будут возвращены дольщику. Но за время, пока они находятся на счете, они не приносят проценты, так что инфляция «съест» часть суммы. Кроме того, за прошедшее время стоимость аналогичного жилья может существенно вырасти. Поэтому вопрос надежности компании-застройщика, ее опыта и репутации остается одним из самых важных.
Среди минусов для покупателей жилья – рост стоимости квадратного метра. Ведь банки также будут страховать свои риски и получать прибыль, что обязательно будет заложено в стоимость кредита для застройщика. А проценты за использование кредитных средств неминуемо повысят себестоимость, что ,конечно, скажется и на цене квадратного метра.
Таким образом, переход на проектное финансирование обозначает минимизацию рисков для вкладчиков, однако одновременно и сужение рынка доступного жилья.
А что же банковская система?
В значительной мере нововведения коснутся банков – объем рынка долевого строительства, которое заменит проектное финансирование, оценивается в 3,5 триллиона рублей. И это как открывает перед банками новые возможности, так и создает дополнительные риски. Специалисты в финансово-кредитной сфере в целом сходятся на мысли, что российские банки вполне могут финансировать застройщиков на такие суммы. К тому же, большинство банков готовились к внедрению проектного финансирования заранее, разрабатывая стандарты и методологию оценки проектов и застройщиков.
К застройщикам, претендующим на получение кредитов, выдвигаются общие требования – опыт реализованных проектов, наличие положительной репутации и возможность профинансировать проект за счет собственных средств как минимум на 10%. Банк теперь становится по сути содевелопером: с ним согласовывается финансовая стратегия, ценообразование, план, темпы и условия продаж.