Что будет с долевым участием, и подорожает ли недвижимость?

Система продажи жилья в новостройках с 1 июля 2019 года изменилась коренным образом. Действовавшая на протяжении последних 15 лет схема привлечения средств путем заключения договоров долевого участия заменяется проектным финансированием, а продажи квартир теперь могут осуществляться только через эскроу-счета. Но зачем нужны такие реформы? Ведь это было так выгодно для граждан: финансируя собственное жилье на этапе строительного котлована или коробки, каждый мог сэкономить до 40% по сравнению с ценой готового жилья. Застройщик, в свою очередь, получал фактически бесплатный кредит. Для него по целому ряду причин было выгоднее получить меньше денег сразу, чем больше – но после ввода объекта в эксплуатацию.

Однако у этого подхода была и обратная сторона, а именно, высокие риски покупателя, если он обратится в ненадежную компанию. По разным оценкам, число обманутых дольщиков в России составляет от 40 до более чем 100 тысяч человек. Проблемных объектов, строительство которых не завершено, а застройщик обанкротился, по всей стране достигает девятисот. Поэтому правительство решило обезопасить средства вкладчиков. При продаже квартир через эскроу-счета доступ к деньгам дольщиков застройщик получает лишь после выполнения обязательств: сдачи дома и оформления собственности хотя бы на одну квартиру в объекте. Если же таковое обязательство не выполнено – средства возвращаются покупателю.
Средства для строительства застройщики теперь должны будут изыскивать в банках в виде кредитов под гарантию привлеченных денег на эскроу-счетах. Естественно, кредиты не будут бесплатными, и дадут их только строительным организациям с безупречной репутацией, а мониторинг использования кредитных средств со стороны банков будет очень серьезным. Законодательные требования к застройщикам также присутствуют, такая компания должна иметь не менее трех лет опыта на рынке недвижимости и введенные в строй минимум 10 тысяч квадратных метров.
На самом деле, подобная система уже работает, правда, пользуются ею пока далеко не все. Кроме того, Минстрой разрешил продолжать продажи по ДДУ по тем объектам, строительная готовность которых превышает 30% и по которым уже заключено более 10% ДДУ. Поэтому, как отмечают эксперты, еще примерно полтора-два года на рынке можно будет приобрести квартиру как с использованием эскроу-счетов, так и без, по старой схеме. Этот срок проистекает из средней продолжительности строительства многоэтажного дома или комплекса в 1,5-2 года.
Что означают нововведения для граждан?
Хорошая новость состоит в том, что деньги вкладчиков будут защищены. Ранее, если покупатель сталкивался с недобросовестным застройщиком или если у строительной компании случались финансовые трудности и она банкротилась, дольщики оставались без жилья, а их деньги растворялись в голубой дали. Примерно это и произошло с дольщиками застройщика Urban Group в 2018 году.

В отличие от такой схемы, на эскроу-счетах средства защищены..Если строительство к определенному сроку не будет завершено, деньги вернутся дольщику – хотя к тому моменту скорее всего цена аналогичного жилья уже вырастет. Кроме того, рынок будет гораздо больше защищен от ненадежных застройщиков, поскольку при рассмотрении заявок на проектное финансирование банк тщательно проверяет проект и застройщика, нюансы выстроенной бизнес-модели, планы по продажам, оценивает компанию по собственной системе мониторинга и оценки рисков.
А теперь самое главное – вопрос цены
По ДДУ покупали еще не построенные квартиры не от хорошей жизни, а потому, что так можно было прилично сэкономить – до трети, а то и больше, от цены готового жилья. И чем раньше заключался ДДУ, тем больше была экономия – но, естественно, и выше риски. Очевидно, что вероятность достройки дома, готового на 80% выше, чем дома на стадии котлована.
С отменой ДДУ подобный дисконт не сойдет на нет, однако стоимость на старте продаж уже будет выше, ведь в нее будут заложены затраты на обслуживание банковского кредита на строительство. Исходя из имеющихся на рынке ставок, эксперты оценивают потенциал роста цены на квартиры в новостройках как минимум в 15% в течение нескольких лет.
В ближайшее время рост цен будет сглаживаться за счет наличия множества предложений в комплексах, строительство которых подпадает под критерии Минстроя, позволяющие реализовывать проект по старой схеме. Тем более, многие застройщики, стремясь напоследок воспользоваться «бесплатными» деньгами дольщиков, активизировали процесс получения разрешений и начала строительства.

Хотя большинство участников рынка сходятся на том, что взрывоподобного роста цен ждать не стоит, кривая неминуемо поползет вверх, где ее отчасти сможет уравновесить лишь нерастущий платежеспособный спрос.
С другой стороны, поддержать строительную отрасль, как всегда, может более доступная ипотека. Опыт европейских стран с высокой стоимостью недвижимости, но кредитами со ставкой 2-3% годовых это доказывает. Согласно стратегии развития строительной отрасли, ставки по ипотеке в России к 2022 году должны снизиться до 8,4% годовых, к 2024 – до 7,9%. Пока данный курс себя оправдывает – ставки с апреля 2019 года пошли вниз, и сейчас можно уже найти предложения около 9% годовых и даже ниже.