Ипотечное кредитование: основные уловки банков

Зачем нужна страховка
Довольно часто в рекламе и в договоре оказываются совсем разные суммы, которые должен выплатить гражданин. Одна из основных причин этого – страховка. В принципе, ничего удивительного, ведь ваша недвижимость стала предметом залога, и в случае невозможности платы по ипотечному кредиту банк вступает в права владения ею. Но он должен быть уверен, что даже если залоговая квартира выгорит дотла, банк все равно получит компенсацию. Действующее законодательство предусматривает, что страхует недвижимость заемщик – но в пользу банка.
Однако есть еще одна разновидность страховки, которой закон не требует. Это страхование платежеспособности заемщика. Его часто пытаются провести в ипотечном договоре «прицепом» к страхованию залоговой недвижимости. Если вы не согласны с таким требованием, вы можете настоять на изъятии этого пункта из текста. Ведь оно прибавит некоторую сумму к вашим регулярным взносам. Банк уже согласился вас кредитовать и признал, что вы имеете основания для получения ипотечного кредита. А значит, настаивать на этом необязательном по закону условии под предлогом невыдачи кредита не станет.
Есть и другие виды необязательной страховки – например, страхование здоровья и жизни заемщика. Иногда банки пытаются включить в договор и их. Но почему бы и нет, ведь страховка – дело полезное? Да, но по условиям договора выгодоприобретателем является все тот же банк. То есть, если вы потеряете трудоспособность – страховые выплаты вы все равно не получите.
Стоит заметить, что если вы откажетесь от необязательных страховок, банк может поднять процент за пользование кредитом. Ведь в этом случае его риски возрастают, и учреждение должно их покрывать. К тому же, в случае просроченного страхового платежа пеня может быть довольно значительной. Все это есть в договоре – просто нужно внимательно читать его.
Уловка гибких процентов
Первым делом, оценивая ипотечную программу банка, потенциальный заемщик смотрит на размер ставки. Чем ниже ставка – тем меньше переплата, это же очевидно! На такой «очевидности» строится еще одна уловка банков. Она, впрочем, достаточно очевидна и чаще всего заключается в следующем. Чтобы получить указанную в рекламном буклете ставку, вам придется внести в качестве первого взноса довольно весомую сумму. Едва ли не половину стоимости квартиры. В то время как вы рассчитывали на 20%. Либо взять в кредит достаточно крупную сумму, порой, больше 10 млн рублей.

Еще одна уловка – это «завершившаяся рекламная акция». Вы приходите за одной ставкой, а вам предлагают другую, на 1-2% выше. Рассчитан этот психологический прием на то, что человек уже готов совершить действие. 1-2% не кажутся при этом такой уж значительной суммой, чтобы отказываться от понравившегося предложения. Похожая ситуация с акциями, предлагающими сниженный процент лишь на определенный срок, к примеру, на 1-2 первых года выплат по кредиту. По прошествии оного может начать действовать ставка, которая будет даже выше среднерыночной. Здесь расчет на то, что средний горизонт планирования у человека равен нескольким годам. И каждый надеется, что через некоторое время его дела пойдут в гору, или случится еще что-нибудь. Как говорил Ходжа Насреддин: «За 20 лет либо я умру, либо шах, либо ишак».
Оцените возможности
Если у вас есть имущество, которое вы планируете продать в течение 2-3 лет и которое после продажи поможет вам закрыть кредит одним платежом, стоит рассмотреть альтернативные ипотеке варианты покупки.К примеру, рассрочку. От кредита она отличается гораздо более коротким сроком погашения – 2-3 года. Зато и проценты за использование не взимаются. Рассрочку предоставляет не банк, а застройщик – например, удобные программы поэтапных выплат предоставляет компания «КВС».
Если возникли просрочки
Если возникает задолженность по выплатам, банк может начислить значительные пени. Поэтому, если у вас есть уважительные причины задержки по выплатам, позаботьтесь об их документальном подтверждении. В таком случае можно просить банк о рефинансировании кредита.Это подразумевает увеличение сроков выплаты и снижение ежемесячного платежа. Такой же должна быть ваша тактика и в случае утери работы.
Дополнительные услуги, включаемые в договор, могут также больше увеличить вашу переплату. Например, подготовка документов.

В заключение можно дать несколько советов общего характера. Всегда читайте кредитный договор очень внимательно. Например, насторожить должен пункт про одностороннее изменение условий договора, которое может привести к увеличению выплат. Если какое-либо положение кажется вам непонятным, не удовлетворяйтесь пространным и путаным объяснением работника банка. Ведь это может обойтись вам в дополнительные суммы! Требуйте полной калькуляции по кредиту в течение всего срока действия договора. Банк обязан предоставить ее по закону.
Если вам кажется, что вы не справитесь сами – пригласите независимого специалиста, лучше всего юриста. Он подскажет, какие подводные камни в договоре вас ожидают.