Изменения в законе о долевом строительстве (ДДУ) в 2019 году

Многие, даже далекие от рынка недвижимости люди, уже слышали, что в 2019 году, уйдет в прошлое схема, которая работала с переменным успехом практически два десятилетия ХХI века. А именно, речь идет о привлечении застройщиками средств на этапе строительства путем заключения с инвесторами – будущими собственниками – договоров долевого участия (ДДУ). Правительство и Центробанк подготовили пакет поправок в закон №214-ФЗ, который вступил в силу 1 июля 2019 года. Мы проанализировали для вас краткое изложение сути предстоящих изменений.

Сразу успокоим: возможность финансирования строительства путем долевого участия сохранится со всеми преимуществами такого способа покупки жилья – а именно, более низкой ценой на ранних этапах строительства. Однако, процедура подвергнутся существенной переработке.
Почему вообще возникла необходимость отказа от ДДУ: из истории вопроса
Этот вопрос задают себе многие, особенно те граждане, которые как раз и планировали приобретение жилья в 2019 году и испытывают теперь досаду. Однако сухая статистика говорит, что в последние годы число афер на рынке недвижимости критично выросло. Более сорока тысяч граждан по всей стране не получили заветные квадратные метры, профинансировав договор долевого участия – население целого небольшого городка!
И это лишь подтвержденные данные. Общее число пострадавших от недобросовестных застройщиков может достигаьт полутора сотен тысяч человек! Насчитывается без малого тысяча проблемных строительных объектов. Естественно, пострадавшие вкладчики обращаются с этой проблемой к государству, которое, в конце концов, решило пересмотреть схему и ужесточить контроль над застройщиками, чтобы превентивно обеспечить права инвесторов.
В чем суть готовящихся изменений
Вкратце: использовать напрямую деньги инвесторов – физических лиц – застройщики теперь не смогут. Вместо этого они будут вынуждены использовать свои средства, а также привлекать банковские кредиты. В сроках выведения проектов ничего не изменится – это можно будет делать на самых ранних стадиях строительства, как и ранее.
Инвесторов, конечно, волнует прежде всего, как изменится процедура приобретения жилья и насколько подорожает квадратный метр в новостройке. Ко второму вопросу мы перейдем позднее. Процедура же участия инвестора – будущего владельца – в схеме финансирования будет заключаться в переводе средств на эскроу-счета. Escrow по английский означает депонирование, то есть, временное размещение денег на особом счете. Этот счет служит для временного хранения средств. Застройщику они будут доступны после того, как он исполнит свои обязательства, а именно, когда дом будет введен в эксплуатацию и будет оформлено первое право собственности на квартиру в нем.

Строить объекты застройщик будет на кредитные средства.После сдачи дома деньги инвесторов с эскроу-счетов будут использованы, чтобы погасить кредит застройщика, а все, что останется сверху, пойдет в графу «прибыль».
Каким образом будут защищены средства вкладчиков?
Возможна ситуация, при которой будущие жильцы разместили средства на эскроу-счетах, но дом так и не был сдан в эксплуатацию. Причины могут быть разными, пока оставим их в стороне. Ранее вернуть вложенные по договору долевого участия средства для дольщика было весьма проблематично даже в судебном порядке – взыскивать часто было нечего и не с кого, поскольку застройщик «растворялся в воздухе». Возвратом средств с эскроу-счетов будет заниматься Агентство по страхованию вкладов, причем происходить это должно в упрощенном, не предусматривающем судебных решений, порядке.
Все логично – ведь эскроу в принципе ничем от банковского вклада не отличается, а страхованием депозитов, как известно, занимается именно указанное агентство. Однако сумма возмещения будет ограничена верхним пределом в десять миллионов рублей. На взгляд Минфина, вполне достаточно, чтобы защитить самых уязвимых вкладчиков, инвестирующих в недорогое жилье – студии, одно- и двухкомнатные квартиры, спрос на которые в Санкт-Петербурге в последние годы активно растет.
Так что с 1.07.2019, если застройщик не исполнил обязательства и не сдал объект, средства физических лиц будут защищены. Риску подвергается только выдавший кредит банк – но банки имеют намного больше возможностей для диверсификации рисков и отстаивания своих интересов, нежели рядовые граждане.
Но значит ли это, что средства вкладчиков полностью защищены? К сожалению, не все так просто. Да, от непосредственной кражи или банкротства застройщика новый закон защищает средства отлично. Но не от инфляции и роста цен. Ведь эскроу-счет – не депозит, а скорее разновидность расчетного счета, и деньги там просто лежат, а не работают и приносят доход.
В обычной ситуации это не проблема: цены фиксируются на момент открытия такого счета. Но в ситуации, когда деньги с эскроу возвращаются вкладчику через Агентство страхования вкладов, возникает следующая ситуация. Вложено, например, 2,5 млн. рублей. Через два года выясняется, что объект достроен не будет, и начинается процедура возврата. Но за эти два года рынок недвижимости ушел вперед, и аналогичные по площади предложения будут стоить, например, 4 млн. рублей. А рост цен с принятием новой системы финансирования строительства неизбежен.
Кроме того, эскроу-счет никак не может гарантировать качество вашей квартиры. Поэтому при выборе будущего жилья, надежность, опыт застройщика и его репутация на рынке остаются первостепенными факторами.
Стоит учитывать и то, что Минстрой разрешил достраивать по старым правилам те новостройки, готовность которых превысила 30% и по которым уже заключено 10% ДДУ. Как прогнозируют эксперты, переходный период с одной схемы работы на другую продлится еще около полутора лет. Сейчас в Санкт-Петербурге более 70% новостроек разрешено достраивать по-старому.
Вероятные последствия изменения
Если учесть, что более половины квартир финансировалось на ранних этапах строительства по ДДУ, изменения грядут колоссальные и затронут абсолютно всех участников рынка. Разделим их на позитивные и негативные. Из позитивных отметим возросший уровень защиты средств инвесторов – физических лиц. Система эскроу-счетов, защищенных государством, – это однозначный плюс.
Кроме того, может вырасти скорость строительства – главное, чтобы не в ущерб качеству. Ведь оплачивать банковские кредиты на протяжении длительного времени будет весьма невыгодно. Поэтому в интересах застройщика будет закончить объект и получить средства с эскроу-счетов, чтобы погасить кредит. Кроме того, финансирование строительства банком будет более стабильным, чем приток средств от дольщиков ранее.
Есть и плохие новости: цены поползут вверх, ведь в стоимость будут включаться также банковские проценты. Впрочем, давление рынка вряд ли позволит росту цен развернуться на полную – доходы людей и платежеспособный спрос не растет.. Но в том, что цены пойдут вверх, сомневаться не приходится.

Также стоит ожидать некоторой консолидации отрасли и ухода с рынка тех застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование от банка. Кроме того, не смогут конкурировать с крупными фирмами те застройщики, которые не обеспечат 10% необходимой на строительство суммы на момент начала работ – также требование закона.