Как формируется цена квартиры в новостройке

Как и любые другие товары и услуги, квартиры в новостройках подчиняются влиянию законов рынка. То есть, их стоимость зависит от баланса спроса и предложения: если растет первый, цена квадратного метра растет, если второй без аналогичной поддержки первого – падает. Точно также будет снижаться цена квадратного метра в случае существенного падения платежеспособности населения. Спрос при этом может оставаться довольно высоким, но существующий потолок доходов не позволит людям покупать дорогие квартиры. И застройщики начнут снижать цены, чтобы продать уже возведенное жилье и сокращать объемы строительства.
Важный фактор, влияющий на цену жилья в недвижимости – время. Если застройщик не торопится продавать квартиры, цена может быть выше рыночной в среднем на 30%. Если сроки поджимают, и застройщику срочно нужно распродать остатки квартир, выручив деньги на операционные расходы, цена может быть снижена.

Сезон года также может влиять на цену. Наибольшая она в зимнее время – из-за традиционно повышенного спроса перед новым годом и поскольку в начале года происходит начисление субсидий и других выплат государства по программам обеспечения населения доступным жильем. Именно поздней зимой и ранней весной заключается максимальное количество ипотечных договоров и договоров долевого участия. В летнее время деловая активность, как правило, снижается, и цены растут медленнее.. На таких колебаниях даже можно заработать, но это предмет отдельного разговора.
Другие важные факторы формирования цены
Если вы когда-либо занимались изучением рынка недвижимости, то наверняка замечали, что квартиры одинаковой площади в одном и том же жилом комплексе могут существенно различаться по стоимости. Этот разброс может быть даже большим, нежели между похожими квартирами в разных жилых комплексах. Принципы ценообразования довольно сложны и далеки от формулы «себестоимость + накрутка застройщика». Чтобы понять, не переплатите ли вы при покупке квартиры именно здесь и сейчас, расскажем об основных факторах, влияющих на стоимость.
Этап застройки – наверное, самый сильный фактор, влияющий на цену. Так, на «стадии котлована» застройщики предлагают приобретение прав требования квартиры по цене до 30-40% ниже цены готового объекта. И напротив, когда квартира готова на уровне «плати и живи», цена максимальная.
Этаж, на котором расположена квартира. Более высокие этажи обычно имеют более высокую стоимость квадратного метра, ведь из высотных домов открывается шикарный вид. В то же время, первый этаж, напротив, продается дешевле, в том числе и из-за страхов, доставшихся нам от советской застройки.Однако в новостройках Питера сегодня редко можно встретить жилые первые этажи. Преимущественно они используются под коммерческие помещения.
Площадь квартиры. Хотя стоимость жилья обычно рассчитывается на основании цены квадратного метра, она также может быть разной для квартир разных типов. Наиболее дорогой «квадрат» - в квартирах-студиях. Этот вид жилья пользуется огромной популярностью и обладает высокой ликвидностью, что и обусловило относительно высокую удельную цену. И наоборот, чем больше площадь и количество комнат, тем ниже будет цена квадратного метра. Так что, хотя общая стоимость многокомнатных квартир выше, цена квадратного метра в них ниже, чем у студий и однокомнатных квартир.

Материал, из которого построен дом. Работа строителей и использование техники. Кирпичные или монолитные дома, как правило, дороже панельных.. Естественно, что все материалы, использованные при строительстве, как и труд рабочих, и использование специальной техники (например, высотного крана) закладывается в стоимость. И хотя построить дом в 25 этажей несомненно, дороже, чем семиэтажный, квартиры в нем будут дешевле. Причина проста – на большее количество жильцов распределяется стоимость дорогой городской земли, на которой стоит дом, материалов и работы строителей и техники.
Застройщик – группа компаний «КВС» - возводит самые разные объекты, среди которых встречаются комплексы как малоэтажной застройки, так и более высотное жилье. При планировании новых комплексов застройщик прежде всего учитывает потребности будущих жильцов и ищет такие решения, которые позволят дать максимальный функционал и эстетику при сохранении конкурентной стоимости. В качестве примеров органично вписанноых в городскую среду жилых комплексов можно назвать ЖК «Кирилл и Дарья», клубный дом «G9». Поскольку земля в городе довольно дорогая, максимально эффективное ее использование – очень важный аспект при строительстве.
Квартиры с отделкой и удобства для жителей
Сегодня все квартиры от застройщика «КВС» продаются с готовой отделкой. Конечно, отделка занимает свою долю при формировании рыночной цены. Однако все расчеты показывают, что готовая отделка от застройщика обойдется новым жильцам как минимум вполовину дешевле, нежели ремонт своими силами. Хотя для покупателей жилья элитного класса этот фактор не становится решающим. Они скорее предпочитают приобретать квартиры в состоянии «бетонной коробки» и делать полный дизайнерский ремонт. Но в комфорт-классе отделка весьма востребована.

Дополнительные опции. В современных жилых комплексах часто предусматриваются дополнительные подсобные помещения для хранения габаритных или сезонных вещей – велосипедов, колясок, сменных колес для машины, туристического снаряжения и так далее. Обычно такие кладовки продаются отдельно. При этом потратиться на такое помещение может быть выгодно, ведь стоимость квадратного метра в них в два-три раза ниже, чем в квартире. Зачем загромождать дорогие жилые «квадраты», когда можно приобрести более бюджетное место для хранения? Кроме того, кладовые помогут защитить интерьер от пыли и возможных повреждений, что также в долгосрочной перспективе экономит ваш бюджет.
Инфраструктура. Немаловажный фактор – наличие около дома необходимых для комфортной жизни объектов: детские сады и школы, магазины и аптеки, салоны красоты и фитнес-залы. Все это зачастую появляется со временем, уже после сдачи дома, и может повышать стоимость квадратного метра быстрее, чем амортизация конструкций снижает ее. Поэтому квартиры в сданных год-два назад новостройках – наиболее дорогой класс жилья, если только собственник не спешит избавиться от него.
Транспортная доступность. Очень важный аспект для жителей – наличие неподалеку метро или как минимум крупных транспортных хабов. Метро в Санкт-Петербурге – настолько важный фактор ценообразования, что квадратный метр жилья в шаговой доступности от него стоит дороже на 15-20%. К другим факторам можно отнести экологическую ситуацию в районе, близость парков и набережных, удобных транспортных развязок, однако их влияние достаточно тяжело вычленить среди всех остальных факторов.
В заключение стоит сказать – если вы видите заманчивое ценовое предложение, явно не соответствующее классу недвижимости, рекомендуем проверить все самым тщательным образом. Возможно, застройщик или владелец просто пытаются скрыть какие-либо обстоятельства и сбыть неликвидную недвижимость поскорее, пока эти обстоятельства не стали достоянием общественности. Это могут быть, например, проблемы с вводом жилья в эксплуатацию, правом собственности на землю, на которой расположен объект, или ошибки, допущенные при строительстве.