Как правильно продать квартиру в Санкт-Петербурге

Итак, вы твердо решили продать принадлежащую вам недвижимость – неважно, с какой целью. Чтобы избежать проблем, прочтите наш небольшой обзор, рассказывающий о подводных камнях и нюансах таких сделок.
Какое жилье пользуется спросом в первую очередь?
Рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге достаточно активен, если судить по количеству сделок. Но чем дальше, тем меньшим спросом пользуются квартиры во вторичном жилом фонде. Дома 60-80 годов слабо вяжутся с сегодняшними представлениями о комфорте из-за неудачных планировок и маленьких площадей. Это логично, ведь возводилась такая недвижимость не для продажи на рынке,а прежде всего по соображениям экономии. Кроме того, почти всегда такое жилье требует существенных вложенийна ремонт, что далеко не всегда оправдано. Да и социальная среда старых домов весьма неоднородна, имеет свой уклад, и угадать заранее, какие соседи вам достанутся, весьма сложно.

Даже если ваше жилье располагается в дореволюционном или «сталинском» доме, продать его будет сложно. Обычно уровень таких квартир слабо коррелирует с уровнем районов, где они расположены.За те деньги, которые владельцы просят за такое жилье, покупатели все чаще предпочитают купить квартиру в новостройке с готовой отделкой, продуманной планировкой и развитой инфраструктурой.
И таких квартир на рынке множество, ведь в Петербурге наблюдается настоящий строительный бум, ежегодно вводятся в эксплуатацию миллионы квадратных метров как в городской черте, так и в ближайшем пригороде. Только один застройщик «КВС» предлагает квартиры в нескольких ЖК в разных районах города – среди них можно отметить жилой квартал бизнес-класса «Наутилус» на берегу Матисова канала и ЖК «Кирилл и Дарья» в одной из самых зеленых частей города.

Ваши действия по успешной продаже квартиры
Конечно, продать квартиру на вторичном рынке можно, говорят специалисты по торговле недвижимостью. Они же подсказывают несколько правил, которых нужно придерживаться, чтобы найти своего покупателя и избежать при этомпроблем.
Итак, первое, что вы должны сделать, – тщательно изучить рынок. Ознакомьтесь с ценами на похожее жилье, посмотрите таблицы динамики изменения цен на недвижимость разного класса – их регулярно публикуют агентства по торговле недвижимостью. Затем приступайте к объективному оцениванию уже своей собственности. Важно, чтобы это была именно объективная оценка, в идеале, предоставленная профессионалом. Он сможет учесть все факторы, даже те, о которых вы и не подозревали.

Но даже если вы заказываете услуги оценщика, постарайтесь предварительно разобраться в вопросе самостоятельно. Нелишним будет в качестве «тайного покупателя» съездить на два-три просмотра и попробовать поторговаться – это поможет вам понять, насколько конечная цена может отличаться от заявленной в объявлении. В среднем несколько процентов выторговать можно практически всегда, поэтому не прогадайте.
Сбор документов нужно провести заранее, даже если потенциального покупателя нет еще и на горизонте. Если он появится и будет готов к покупке «здесь и сейчас», то уговорить его подождать с бюрократическими тонкостями можно будет лишь при наличии серьезных конкурентных преимуществ у вашей квартиры. Образно говоря, ехать к нотариусу вы должны быть готовы в любой момент. То же самое касается и подготовки самой квартиры. Конечно, бывают варианты, когда продавать приходится жилье, в котором проживают хозяева – но предположим, что ваша жилплощадь свободна. И здесь возможны два основных варианта – вы продаете «голые стены» или же помещение с минимальной обстановкой. Во втором случае обязательно укажите это в объявлении. Естественно, состояние мебели и техники должно быть, как минимум, хорошим, иначе потенциальный покупатель, наоборот, потребует снижения цены как плату за утилизацию имеющегося хлама. То же самое относится и к ремонту – минимальный косметический ремонт желательно провести, если вы не хотите продавать квартиру с большим дисконтом. В отличие от аренды, при продаже ремонт обычно себя оправдывает.
Самостоятельная продажа – составляем объявление
Подготовить объявление не так сложно. Существует масса бесплатных и платных ресурсов, где вы можете разместить объявление. Но чтобы осуществить продажу как можно быстрее, желательно следовать простой инструкции. Для начала нужно, во-первых, сфотографировать все помещения так, чтобы потенциальный покупатель видел все, что может его заинтересовать. Обычно это качество отделки, планировка, размещение окон и дверей и т.д.
Во-вторых, постарайтесь приложить план квартиры – его можно найти в техническом паспорте на квартиру. Он хорош также тем, что здесь указаны все линейные размеры и площади отдельных помещений. Помните, что каждый покупатель будет еще до просмотра мысленно приспосабливать помещения к своим нуждам и примерять их к своей мебели, поэтому даже нарисованный от руки план лучше, чем никакого.

Описание – тоже важный момент. Прежде всего, сосредоточьтесь на преимуществах. Например, это может быть недавний капитальный ремонт, медная проводка (в советских домах ставили алюминиевую), улучшенные энергосберегающие стеклопакеты, теплый пол, застекленная утепленная лоджия – все, что придет вам в голову. Главное, чтобы это соответствовало действительности.
Описывать нужно не только квартиру, ведь человек живет не в вакууме, ему интересно, какая в шаговой доступности расположена транспортная инфраструктура, какие есть магазины, детские сады, поликлиники и парки. В Санкт-Петербурге важным аспектом будет наличие метро в шаговой доступности. Фотография двора и самого дома снаружидля многих также может нести важную информацию..
Затем следует блок технической информации: сколько лет дому, сколько лет данный объект находится в вашей собственности, прямая ли это продажа (иными словами, свободна ли квартира в настоящий момент), какие документы есть у вас на руках, а какие требуют дополнительного оформления.
Другой путь – нанять риелтора, который займется всем этим самостоятельно. Это стоит денег, но зато и покупателя вы найдете быстрее. Главное – выбирайте какой-то один путь, не пытайтесь продавать квартиру и через агента, и самостоятельно. И уж точно не продавайте квартиру через нескольких риелторов одновременно – это не только не ускорит, но и может затормозить процесс и привести к конфликтам.
Важные моменты договора купли-продажи
Чтобы избежать проблем, к тексту договора нужно отнестись очень внимательно. Схемы работы мошенников все время изменяются, появляются новые, поэтому точно сказать, где вас может ожидать неприятный сюрприз, не сможет ни один адвокат или риелтор. Так, прежде всего, в этом документе должен быть четко идентифицирован объект купли-продажи. Кроме того, это цена: если она будет отличаться от той, о которой вы договорились устно (например, вам предложат такой вариант с целью снизить сумму уплаченных налогов), вполне вероятно, что это мошенничество.
Кроме того, желательно указать в договоре сроки исполнения обязательств сторон: когда освобождается квартира, когда покупатель передает продавцу деньги, в какой период должны сняться с регистрации по данному адресу все прописанные люди. Не забудьте указать в договоре имущество, которое будет передано вместе с квартирой. И конечно, зафиксируйте, кто несет расходы по сделке купли-продажи, то есть, оплачивает пошлины и услуги нотариуса.
Продать, чтобы купить
Если вы планируете продажу старой квартиры и покупку жилья в новостройке, обратите внимание на программы «Trade-in» от застройщиков, которые помогут сэкономить и время, и деньги. Например, в ГК «КВС» программа «Квартира в зачет» включает полностью бесплатное проведение сделки – от поиска покупателей на старую квартиру до юридического сопровождения. С вас даже не возьмут плату за размещение объявлений.
В компании есть три программы по обмену имеющейся недвижимости на новостройку. По условиям первой, вам нужно внести 10% от стоимости новой квартиры. Остаток – через 3 месяца, которые даются на продажу старой. Если вы беспокоитесь, что на продажу может уйти больше времени, то можно воспользоваться программой с первым взносом 20% и отсрочкой заключительного платежа на 6 месяцев. Кроме того, возможен вариант вообще без первого взноса, когда сначала вы продаете старую квартиру, и уже после на эти средства приобретаете новую.