Как сдать квартиру в аренду в Санкт-Петербурге?

Хотите сдать в аренду квартиру и жить на ренту? Вполне осуществимый план, если умело обойти несколько подводных камней, которые способны испортить все мероприятие. Первое, о чем стоит знать собственникам перед сдачей в аренду – это правовые вопросы. Законодательство нашей страны предоставляет гражданам два способа законной передачи недвижимого имущества во временное пользование за деньги – это заключение договора аренды либо найма жилого помещения.

Отличия в этих видах договоров – в контрагенте: сдать в аренду квартиру можно только юридическому лицу (фирме, организации), а в наем – физическому (другому гражданину). Кстати, первый вариант сейчас приобретает в Санкт-Петербурге распространение – компании часто снимают жилье для своих иногородних сотрудников, включая это в соцпакет. Обычно с этой целью снимают однокомнатные квартиры и студии в новостройках – таких, например, как предлагает застройщик «КВС» в своих жилых комплексах «Крылья» на Пулковском шоссе и «Кирилл и Дарья» на проспекте Блюхера. Физические лица также берут в наем чаще всего студии и однокомнатные квартиры, иногда работодатель просто оплачивает эту услугу, а все юридические вопросы берет на себя гражданин.

Договор аренды или найма составляется в двух экземплярах и не требует государственной регистрации в том случае, если он заключен на срок до 12 месяцев. Поэтому чаще всего договоры найма в Санкт-Петербурге заключаются на срок 11 месяцев. В тексте фиксируется стоимость аренды (если не оговорен отдельно другой порядок ее определения), а также условия, при которых допускается выселение жильцов ранее оговоренного срока. Типовые формы договоров можно легко найти в интернете. Не пренебрегайте подписанием договора и не сдавайте в аренду (наем) квартиру только на основании устного соглашения – огромного количества проблем арендодатели могли бы избежать, если бы следовали этому совету.

Налоговые вопросы также необходимо учитывать. Так, стоит знать, что доход, полученный вами от сдачи вашего жилья в наем или аренду, относится к пассивным доходам и его нужно указывать в налоговой декларации. Он рассматривается как доход физического лица и облагается налогом на доходы физических лиц в размере 13%. Неподача такой декларации может привести к штрафам, хотя на практике это происходит нечасто.

Готовим квартиру к сдаче

Но вот правовые, финансовые и налоговые вопросы урегулированы – нужно начинать готовить квартиру к заселению жильцов. Естественно, что чем более обжито помещение, тем сложнее это будет сделать. И наоборот, практически не нужно готовить к сдаче квартиру в новостройке, ремонт в которой уже сделал застройщик – так, «КВС» передает квартиры во всех своих объектах в Санкт-Петербурге с отделкой, а в ряде случаев – со встроенной кухней. Приобрести квартиру с кухней можно, например, в ЖК «Континенты» неподалеку от метро «Парнас».

Недорогая, но качественная отделка включает в себя необходимую сантехнику и керамическую плитку в ванной, напольное покрытие, оклейку стен, всю внутреннюю электрику. Фактически, чтобы сдать в наем такую квартиру, вам нужно лишь озаботиться установкой самой необходимой бытовой техникой – такой, как стиральная машина, холодильник, электрическая плита. Все это можно приобрести на вторичном рынке – здесь в изобилии представлены немецкая, шведская, итальянская бытовая техника по разумным ценам.

Вопрос меблировки решается несколько сложнее, поскольку у каждого арендатора свой вкус, а обстановка влияет на выбор. Однако, с помощью типовой многофункциональной современной мебели легко решается и этот вопрос. Вы можете обратиться на все тот же вторичный рынок, однако, если хотите произвести наилучшее впечатление, укомплектуйте квартиру новой мебелью российского производства. Сегодня многие отечественные бренды выпускают мебель, не уступающую по качеству и внешнему виду зарубежным аналогам, и при этом значительно дешевле.

А что насчет квартир вторичного жилого фонда?

Конечно, большинство сдает в наем квартиры в старых жилых домах, например, доставшиеся в наследство. Здесь также есть несколько нюансов. Во-первых, как показывает практика, слишком дорогой ремонт не оправдывает себя экономически – стоимость сдачи можно повысить лишь незначительно, а затраты существенные. Поэтому, если без ремонта никак не обойтись, лучше ограничиться простой типовой отделкой.

Если же вы намерены сдавать квартиру «как есть», проведите тщательную генеральную уборку и обязательно вывезите все личные вещи. Важно, чтобы квартира была как можно более безликой, ведь каждый жилец привносит в помещение свою атмосферу и личные предметы. Согласитесь, старые семейные фото за стеклом громоздкой югославской стенки вряд ли выглядят хорошей приманкой для арендаторов.

Поэтому же стоит заменить или хотя бы вывезти особо громоздкие и нефункциональные предметы мебели – тахту, мебельную стенку. И уж точно стоит менять «видавшую виды» обстановку: потрепанный шкаф и продавленное кресло с порванной обивкой при просмотре вызовут у потенциального арендатора желание поскорее выйти на свежий воздух. Обратите внимание на освещение – чем ярче будет свет, тем лучше, особенно при темных обоях и слабом естественном освещении.

Немало людей не обращают внимание на наличие запаха в своих квартирах, которые они готовят к сдаче, поскольку свыкаются с ним за много лет. Попросите постороннего человека – вашего знакомого или друга – принюхаться к воздуху в квартире. Если запах есть, тщательно проветривайте квартиру перед показами и используйте (но умеренно) эфирные масла и другие благовония. Обычно источником запахов служит старая мягкая мебель, ковры и белье.

Обязательно укомплектуйте квартиру современной бытовой техникой. Где ее лучше взять, мы писали выше. Старая плита, которую нельзя полностью отмыть, или дребезжащий холодильник – все это работает против вас.

Подводные камни при отношении с арендатором и риелторами

Проблема, с которой часто сталкиваются арендодатели – сдача жилья в наем знакомым, друзьям или того хуже – родственникам. Понятно, что иногда этого никак не избежать, но все же лучше иметь дело с незнакомым человеком. В таком случае ваши отношения сразу примут деловой характер. В противном – вам будет значительно сложнее отстаивать свои законные интересы.

Вторая проблема относится к тем, кто предпочитает обращаться к риелторам и агентствам (что, кстати, само по себе весьма разумный выбор).Многие обращаются сразу к нескольким агентствам, рассчитывая, что тогда и результат они получат в несколько раз быстрее. Однако риелторы всегда проверяют квартиры на наличие в базах объявлений, и если обнаруживают, что жилье уже выставлено конкурентами, резко теряют мотивацию им заниматься. Кроме того, этот подход может быть потенциальным источником конфликтов. Лучше обратиться к одному проверенному (можно по рекомендации друзей) агенту и не мешать ему делать свою работу.

С арендодателями основной почвой для конфликтов всегда выступают неплатежи, встречается также проблема воровства и порчи имущества. Со всем этим можно бороться, взимая с жильцов предоплату в размере 100% стоимости аренды за один месяц при заселении и прописывая этот момент в договоре. Существует еще и такая проблема, как неплатежи за коммунальные услуги – зачастую арендаторы просто игнорируют платежные квитанции, накапливая огромные долги. Вариантов два: либо вы ежемесячно контролируете оплату коммунальных услуг по предоставленным документам (квитанции со штампом банка) и текущие показания счетчиков, либо делаете это самостоятельно, включая стоимость «коммуналки» в арендную плату. Но во втором случае вы все равно вынуждены будете контролировать показания счетчиков.

Напоследок опишем распространенную схему мошенничества в сфере аренды. Например, потенциальный арендатор просит вас дать ему сфотографировать документы на квартиру, якобы чтобы убедиться в вашем праве собственности. После заключения договора мошенник, пользуясь вашим отсутствием, сам начинает рекламировать ваше жилье, заключает договоры, взимает предоплату и при этом под разными надуманными предлогами откладывает передачу ключей. Затем он исчезает, а «крайним» остаетесь вы – ведь все, что есть у обманутых арендаторов – это ваш адрес.