Как согласовать (узаконить) перепланировку в квартире?
Многим собственникам жилья согласование перепланировки в квартире представляется чем-то малозначительным – ведь никто, за исключением крайне редких случаев, в таких вопросах не ловит за руку и не проверяет наличие каких-либо изменений. Бытует мнение, что узаконить перепланировку можно и вовсе «задним» числом, по факту. В большинстве случаев сделать это можно, если при перепланировке не допущены нарушения законодательства. Но постфактум это будет куда хлопотнее и дороже.
Зачем вообще это делать, спросят многие? Дело в том, что с неоформленной перепланировкой вы не сможете официально продать квартиру или даже подарить ее кому-либо. Ведь, если изменения не отображены в техническом паспорте помещения, ответственность за их легализацию ляжет уже на нового собственника. И вряд ли кто-то согласится взять ее на себя. А в паспорте может появиться отметка о самовольной перепланировке.
Хотя сама по себе неузаконенная перепланировка не является причиной для отказа в оформлении сделки, бывают случаи, когда государственные органы в принудительном порядке обязывают собственника вернуть все в первоначальный вид. Эта суровая мера может применяться тогда, когда выявлены серьезные нарушения – например, снесена часть несущей стены. Продать такое жилье можно только со значительной скидкой, оправдывающей риски нового владельца. И зачем вам это надо?
Что можно узаконить?
Проблема состоит в том, что многие владельцы, задумавшие поменять интерьер кардинальным образом, просто не знают, с какой стороны подступиться к вопросу. Правила не раз менялись, и многие, отчаявшись разобраться в тонкостях бюрократии, пускают этот вопрос на самотек – авось само как-нибудь рассосется. В этой статье мы по-порядку расскажем, что нужно делать, чтобы ваша квартира была юридически чистой при любой смене прав собственности.
Задумали капитальный ремонт и хотите объединить большую комнату со столовой? Или же квартира с перепланировкой досталась вам в таком виде, например, по наследству,и вы хотите сделать все по закону? Важно знать, что любое вмешательство в конструкции многоквартирного жилого дома несет потенциальную угрозу всем жильцам – не только вам.
Видов перепланировки существует два – простая и сложная.Соответственно, и согласовать их относительно просто и сложно. К простым относятся все изменения, не ведущие к перераспределению нагрузки на несущие конструкции – перенос дверных проемов в перегородках, постройка дополнительных легких перегородок и т.д. Сложная перепланировка подразумевает, что вы производите полную перестройку – например, создаете единое пространство в двухкомнатной квартире, делаете из двух расположенных друг над другом квартир одну двухэтажную, устанавливаете вентиляцию, меняете схему отопления и т.д.
Важно понимать, что далеко не все виды работ можно согласовать и узаконить в принципе. И если попытаться сделать это до ремонта, вам попросту откажут со ссылкой на соответствующие нормы подзаконных актов, если же после – обяжут восстановить все за свой счет и оштрафуют на весомую сумму. Есть и более серьезные меры: если перестройка привела к тяжелым последствиям, горе-владельца может ожидать тюремный срок.
Узаконить по нормам законодательства можно такие изменения:
- снос, постройка новых перегородок (кроме несущих стен);
- расширение и перенос окон и дверей;
- расширение площади за счет стенного шкафа;
- перенос водопроводных труб и мест установки сантехнического оборудования (ванны, унитаза и т.д.). При этом не разрешается размещать санузел над жилыми комнатами и кухней соседей снизу или кухню над жилыми комнатами;
- остекление и утепление лоджий и балконов;
- монтаж наружных блоков сплит-систем и т.д.
Если все уже сделано, вам необходимо собрать всю документацию, список которой мы дадим ниже, и обратиться с ней в суд. Вам нужно будет иметь следующие документы:
- выписку из Единого госреестра недвижимости;
- техпаспорт не старше трех лет;
- кадастровый паспорт – этот документ готовится на основании имеющегося техпаспорта;
- справки из Санэпидемнадзора и пожарной инспекции;
- согласие на перепланировку от всех совладельцев, которым исполнилось на момент подачи заявления 18 лет;
- два экземпляра проекта перепланировки;
- вывод эксперта о том, что заявленные изменения не нарушают строительных норм.
Возможным последствием не согласованной заранее, но не нарушающей нормы перестройки будет штраф.Если же правила нарушены, помимо штрафа, как мы уже сказали, суд обяжет собственника восстановить все за свой счет.
Оформляем перепланировку правильно
Разумнее – а точнее, проще и дешевле – получить разрешение заранее. В таком случае из всей цепочки можно исключить суд, да и остальные процедуры также упрощаются. Сегодня в Санкт-Петербурге работает множество фирм, готовых помочь и подсказать владельцам жилья, как оформить перепланировку,либо даже сделать всеза них. Впрочем, обращаться к ним стоит, если у вас имеются дефицит времени и свободные денежные средства.В остальных случаях все можно провести и решить самостоятельно.
Изначально нужно подготовить документы. Их список мы уже привели выше. Второй шаг – обращение в отдел архитектуры местной районной администрации (по местонахождению квартиры). Если проблем с перепланировкой нет, ваше жилье посетит инспектор и утвердит (или нет) подготовленный вами план.
Теперь вы можете приступать к работам – но только в рамках утвержденного плана. Нельзя, например, по ходу работ решить, что вы хотите расширить какой-то проем еще на полметра. Ведь после того, как вы завершите работы, к вам должен будет прийти специалист Бюро технической инвентаризации, в которое вы обратитесь за внесением изменений в техпаспорт. Он также проведет замеры, и в случае обнаружения нестыковок перепланировка будет признана самовольной.
Когда в техпаспорт внесены изменения, их нужно зарегистрировать в Кадастровой палате, а, если произошло изменение метража жилой площади – например, вы расширили ее за счет стенного шкафа – то и в Регистрационной палате. Когда все сделано, вы можете получить новый документ, подтверждающий ваши права собственности на данную жилплощадь.
Напоследок расскажем, как все-таки быть с квартирой, если в ней имеются неузаконенные изменения. Если вы намерены продать такую квартиру, вы можете попробовать договориться с будущим собственником о существенной скидке за то, что все усилия по узакониванию перепланировки он возьмет на себя. Если же вы выступаете в роли покупателя, то решение, безусловно, остается за вами. Обязательно проконсультируйтесь со специалистами, чтобы узнать, можно ли в принципе узаконить имеющиеся изменения или суд обяжет вас восстановить вид, соответствующий техпаспорту. Мнение эксперта в данном случае важно, ведь продавец по понятным причинам может не акцентировать внимание на незаконности перепланировки и убеждать вас в том, что все решаемо.
Кроме того, попробуйте повнимательнее изучить рынок. Современные новостройки предлагают большой ассортимент планировочных решений на любой вкус. К примеру, в ГК «КВС» есть квартиры классических и евро-планировок с объединенными кухнями-гостиными, квартиры с террасами и окнами в ванной комнате, квартиры с витражным остеклением и романтичные мансарды. Среди них вы точно сможете найти то, о чем всегда мечтали.
