Покупка квартиры по переуступке: детали, плюсы и риски

Существует множество способов приобретения недвижимости, один из которых – переуступка – всегда вызывает вопросы и опасения. Мы расскажем подробнее о переуступке, ее особенностях, выгоде и рисках, связанных с ней. Переуступка – это даже не способ продажи готовой недвижимости, а лишь передача прав требования на возводимый объект. Между этими понятиями есть существенная разница.
Детали
На этапе строительства недвижимости как таковой еще не существует и, согласно юридическим канонам, не может существовать и собственности на нее. Поэтому передаче – продаже, переуступке – подлежат только права требования на строящийся объект. Ведь логично предположить, что такой объект может быть не окончен, а значит, и право собственности не возникнет. Права требования же могут возникать на любом этапе строительства, в некоторых случаях даже до его начала. Они возникают у юридического или физического лица после заключения с застройщиком договора. Для юридических лиц это договор подряда или совместного инвестирования, для физических – договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи.

Права требования можно реализовывать по-разному. Например, просто получить квартиру после окончания строительства, как делает большинство. Здесь все просто. Второй вариант – это как раз продажа прав требования еще кому-то – «третьему лицу», в юридической терминологии. А уже это лицо вступит в права собственности после сдачи дома – или еще раз продаст права требования. Этот процесс продажи и называется переуступкой, или же цессией.
Риски
При многоступенчатой комбинации риски для конечного бенефициара возрастают, ведь у промежуточного звена – того лица, которое первым приобретает права требования – эти права могут быть под вопросом. В этом и заключается главная проблема – переуступать можно только безусловные права требования. Единственный документ, который такие права дает безусловно – это договор долевого участия. На его основании уже в договоре переуступки прав на квартиру указывается лицо, продающее права требования – и этот договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Это важно понимать – если права требования переуступаются на основании договора другого вида и содержания, нежели ДДУ, государственная регистрация права переуступки не может быть осуществлена. Ведь другие типы документов могут включать определенные условия, после выполнения которых наступает право требования. А гарантировать наступление такого условия продавец не в состоянии.
Звучит довольно запутанно, так что поясним ситуацию на конкретном примере. Подрядчик выполняет часть работ не за деньги, а в счет квартир в будущем доме, то есть, получает права их требования в качестве оплаты. Если строительство идет по плану, все в порядке. Но если между застройщиком и подрядчиком возникнет юридический спор, права требования могут быть аннулированы, либо же их реализация очень затянется из-за судебных разбирательств. Такая ситуация вовсе не редкость, поэтому договор подряда не может быть основанием для заключения договора переуступки.
Почему переуступка может быть выгодна продавцу прав требования
Договор долевого участия заключается с внесением полной стоимости квартиры. До 1 июля 2019 года эти средства поступают застройщику, после – будут аккумулироваться на эскроу-счетах. Но ситуаций, когда в процессе строительства дома у дольщика возникают обстоятельства, вынуждающие его отказаться от квартиры и вернуть вложенные средства, может быть множество.
Например, необходимость избавиться от кредита или ипотеки в случае утраты источника дохода. В таком случае, переуступка – это хороший способ спасти финансовое положение. Это могут быть личные обстоятельства – например, развод, который делает бессмысленным приобретение совместного жилья. Или получение квартиры в наследство. Это также может быть переезд в другой город, страну и так далее.
Во всех этих случаях заключение договора переуступки – фактически единственный механизм, позволяющий срочно вернуть вложенные средства без потерь. Если бы его не было, дольщику пришлось бы ждать сдачи дома и только после реализовывать квартиру. Однако нужно помнить, что переуступка прав требования возможна только до момента, пока не подписан акт приема-передачи объекта недвижимости.
Почему переуступка может быть выгодна покупателям
Более 70% покупателей недвижимости приобретают квартиру в новостройке напрямую у застройщика, заключая ДДУ. Однако в ряде случаев схема с переуступкой оправдывает для покупателя свою сложность, а все риски можно учесть и исключить заранее.
Например, довольно часто наиболее ходовые квартиры в строящемся жилом комплексе раскупают еще на этапе котлована, после чего они появляются в продаже только по переуступке прав требования. Зачастую именно так зарабатывают инвесторы, приобретая квартиру на старте и продавая ее позже по более высокой цене. Если у вас есть желание купить квартиру определенного типа, на определенном этаже и т.д., необходимо либо заключать договор долевого участия на самых ранних этапах, либо попытаться найти нужную квартиру среди переуступок.

Конечно, во втором случае заплатить придется несколько больше. В том числе и потому, что готовность дома увеличивается – а значит, снижаются риски недостроя и сокращается время ожидания. К тому же, даже если переуступка совершается не с целью заработать, дольщик увеличит цену как минимум до текущего рыночного уровня.
С другой стороны, приобретая переуступку, можно, напротив, сэкономить. К примеру, в том случае, когда действующему дольщику необходимо срочно продать свою недвижимость. При срочной продаже цены почти всегда ниже рынка.
Последствия переуступки и выводы
Как мы уже указали, договор переуступки прав собственности обязательно регистрируется. Не соответствующий требованиям закона договор просто не внесут в реестр. Это отсекает большую часть рисков, хоть и несколько усложняет процедуру. После заключения такого договора все права дольщика переходят к покупателю, и застройщик должен исполнить все обязательства после сдачи дома уже перед ним. Поэтому же, кстати, обо всех договорах переуступки на этапе их заключения обязательно уведомляется застройщик как заинтересованное лицо. Кроме того, это дополнительная страховка рисков для обеих сторон.
Процедура денежных расчетов при заключении договора переуступки такая же, как при покупке квартиры на вторичном рынке. Налоговые последствия для сторон договора переуступки также не отличаются от любых других операций с недвижимостью. Самое главное, на что нужно обращать внимание покупателю – наличие зарегистрированного должным образом договора долевого участия. Это очень важно, ведь только данный документ дает основания для возникновения прав требования.