Уловки УК: как их избежать

Стихийно меняющиеся счета за ЖКХ, абстрактные собрания собственников жилья, непонятные статьи расходов, долгоиграющий капремонт и вечно сломанный лифт. Знакомая картина? Далеко не все управляющие компании ведут деятельность прозрачно и добросовестно. Часто управляющая компания обманывает жильцов, выдавая желаемое за действительное. Попробуем разобраться, как избежать подобных уловок.
Сфера деятельности
Под ответственность УК попадают весь спектр работ, связанный с жилым объектом:

Исправность водопровода, отопительной системы и канализации.
Состояние подъездов, двора, парковки.
Своевременная организация капремонта.

Регулируются отношения управляющей компании с жильцами дома на основании договора. Документ подписывается на общем собрании жильцов, сроком до 3-5 лет. Затем договор продлевают или общим голосованием выбирают новую УК.
Но по факту картина другая. Редко, кто из собственников вообще присутствует на таких собраниях. Не говоря о том, чтобы кого-то выбирать. Этим пользуются нечистые на руку лица, и управляющая компания хитростями продлевает контракт, реализовывая собственные планы.
Буква закона
УК делятся на государственные и коммерческие. Основная часть – это госструктуры (примерно 70-80%). Деятельность таких компаний должна осуществляться на основании постановлений и законов, принятых локальным административным аппаратом. Юридически это может быть Государственное унитарное предприятие (ГУП), Муниципальное унитарное предприятие (МУП), Жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), Жилкомсервис (ЖКС) и пр.
Это подотчетные ведомства, которые обязаны согласовывать каждую смету с префектурой. Плюсы очевидны: все расходы под строгим контролем. Есть и минусы: префектура может запретить выполнение указанных в смете работ.
У коммерческих управляющих компаний юридической свободы больше. Частная организация может управлять десятком жилых и коммерческих объектов одновременно. В договоре могут фигурировать любые статьи расходов, шаблонов и стандартов нет.
Преимущества: из-за конкурентного рынка частные УК стараются повысить уровень обслуживания и следят за исполнением обязательств. Риски: частные управленцы не всегда стабильны и могут закрыться в любой момент.

Кто назначает
В новостройках УК выбирает застройщик, на временной основе. Постоянную компанию утверждают жильцы. Если владельцы квартир не могут договориться, местный муниципалитет инициирует выбор управленца на конкурсной основе. В случае несогласия, переизбрать нового «управленца» можно на очередном или внеплановом собрании жильцов, исходя из условий действующего договора.
Согласно закону УК обязана оповестить собственников о дате проведения собрания. Часто это ограничивается только небольшим объявлением в холле парадной. Однако видят это объявление далеко не все жильцы. Иногда управляющая компания обманывает владельцев квартир и проводит фиктивное собрание, с фальшивым протоколом. Но часто сами собственники не проявляют инициативу и не участвуют в подобных мероприятиях. Хотя общее собрание жильцов – самый быстрый и эффективный способ решить текущие проблемы, связанные с домом. Будь то установка энергосберегающих лампочек в подъезде, ремонт крыльца, монтаж велопарковки или замена входных дверей.
Общее собрание можно провести и по инициативе собственников. Для этого необходимо собрать 10% подписей и отправить УК уведомление. Дальше добросовестная компания организует процесс самостоятельно.
Где взять информацию
Чтобы исключить обман управляющей компании в присмотре за вашим домом, важно периодически проверять расходные документы организации, запрашивать план работ на год, расшифровку услуг, подробную калькуляцию каждого тарифа.

Всего пару лет назад посмотреть фактические затраты УК в открытых источниках было невозможно. Сейчас правительство стало более требовательно к управленцам. Информация теперь доступна на официальных ресурсах государства.
Регулируется предоставление данных двумя нормативными документами: ФЗ №209 и Постановление Правительства РФ №731. На основании постановлений УК должна вовремя размещать информацию на соответствующих ресурсах. К ним относятся «Реформа ЖКХ» и «ГИС ЖКХ». На сайтах собственник может найти подробное описание своей УК, посмотреть договор, а также перечень выполняемых работ.
Коммунальные расходы
В стандартные ежемесячные платежи входит вполне конкретный перечень, за который не нужно доплачивать. К ним относятся:

Уборка, благоустройство дворов и парадных.
Ремонт инженерных коммуникаций и лифта.
Замена лампочек.
Вывоз мусора.
Взаимодействие с подрядчиками и аварийными службами.

К общему имуществу относится не только жилая постройка, но и дворовая территория (при постановке на кадастровый учет). При покупке квартир в новых домах в СПб и Ленобласти, земельный участок по умолчанию ставится на учет вместе со сданным объектом недвижимости. А собственники жилья получают на эту землю право долевой собственности. В домах старого типа такой схемы нет. Уточнить информацию о вашем доме можно на сайте Публичной кадастровой карты.
Сократить ежемесячные коммунальные платежи можно на общем собрании жильцов, убрав из перечня ненужные дополнительные услуги. Или проверить расчет базового тарифа по основным услугам. Не исключено, что какой-то из общедомовых счетчиков вышел из строя, и его не заменили вовремя.
Объектами недвижимости ГК «КВС» управляет собственная компания, что позволяет гарантировать жильцам высокое качество, прозрачность и своевременность оказываемых услуг. Наши специалисты стремятся закрыть потребности клиентов на каждом этапе: возможность приобрести квартиры от застройщика в Санкт-Петербурге и Ленобласти по доступной цене, использование современных материалов и технологии в строительстве объектов, контроль каждого этапа строительства, а также комфортное проживание в сданных многоквартирных домах. Для получения консультации и помощи в выборе жилья, позвоните нам по номеру: 8 (812)445-61-54.