Выгодно ли покупать квартиру для сдачи в наем в 2019 году?

Недвижимость всегда была и остается привлекательным объектом для инвестирования. Многие люди не склонны доверять банкам, а тем более инвестиционным фондам, предпочитая вкладывать свободные средства в квартиры или землю. В принципе, это оправдано: стоимость квадратного метра в Питере лишь растет, несмотря на все факторы – падение покупательской способности и доходов населения, огромное предложение в новостройках и тому подобное. К тому же, сдача в наем всегда покроет хотя бы часть расходов вашего семейного бюджета и амортизацию вследствие естественного износа жилого фонда.

Конечно, недвижимость – это достаточно «длинные» инвестиции, рассчитанные не на годы, а на десятилетия. Таким образом можно вложить средства в будущую пенсию, отложить на учебу или приданое детям – но не на отпуск или автомобиль. Однако полученные от сдачи в наем доходы вполне можно накапливать на краткосрочном депозите с любой целью. Рассмотрим, насколько оправдано инвестирование в недвижимость именно с целью получения пассивного дохода.

Общие сведения

На первый взгляд, рынок долгосрочной аренды жилья в Питере довольно перспективен с точки зрения инвестиций. Ежемесячно сдается около 4,5 тысяч квартир. И это только тех, по которым удается собрать статистику. Но нас интересует, насколько высока окупаемость жилья и есть ли у такой инвестиции подводные камни. Средняя доходность от сдачи квартиры в Петербурге составляет около 7,7% в год от рыночной стоимости жилья. Таким образом, за 13-15 лет покупка может полностью окупиться.

Другие специалисты рынка недвижимости уверены, что окупаемость в 13-15 лет - это довольно оптимистичные цифры,и ориентироваться придется скорее на 20 лет. Ведь в квартире нужно иногда делать ремонт, обновлять мебель и бытовую технику. Практика показывает, что арендаторы не слишком щепетильны в вопросе сохранности имущества. К тому же, необходимо учесть налоги, коммунальные платежи (которые все время растут) и возможные простои.

Таким образом, доходность упадет до примерно 5-6% в год – и это будет более реалистичная цифра. Но даже она, если сравнивать с предложениями банков по депозитам, находится на довольно привлекательном уровне. Кроме того, средства на счету подвержены инфляции, тогда как стоимость квартир в Санкт-Петербурге, напротив, только растет.

Стоит ли игра свеч

Средние расчеты – как средняя температура по больнице, их нельзя применять ко всей недвижимости одинаково. Доходность зависит от конкретной квартиры. Так, в некоторых районах Питера возводятся жилые комплексы с недорогими студиями и однокомнатными квартирами, спрос на которые сохраняется стабильно высоким. В качестве примера можно привести ЖК «Крылья», «Кирилл и Дарья» и «Континенты» от компании «КВС» - это комплексы в пешеходной доступности от станций метро, которые всегда востребованы.

Для того, чтобы определить целесообразность приобретения квартиры для сдачи в наем, нужно высчитать соотношение цены покупки и возможной прибыли – вначале без учета затрат. Скажем, купленная за 4 миллиона рублей квартира принесет примерно 25 тысяч рублей дохода (не прибыли!) в месяц, а в год – 300 тысяч. Таким образом, если не брать во внимание расходы, квартиру можно «отбить» за 13 с небольшим лет.

Просчитайте ваши затраты на ее содержание, исходя из того, что хотя бы дважды за срок окупаемости придется делать ремонт и обновлять бытовую технику и мебель, а также заложите 10-15% времени на простои. Можете не учитывать коэффициент инфляции, ведь в соответствии с ним будет увеличиваться и арендная плата. Если получившаяся сумма и срок вас устраивают – почему бы и не вложить средства.

Где в Питере сдавать квартиру наиболее выгодно

Доходность и срок окупаемости неодинаков в разных районах. Наиболее прибыльно инвестировать в квартиры в Центральном районе – здесь прибыль может достигать 9% в год и более, так что сроки окупаемости будут лишь немногим больше 10 лет. Высокой доходностью обладают локации в шаговой доступности от метро, к примеру, в районе «Парнаса».

Выбирая объект для инвестирования, обязательно изучите не только среднюю доходность по району. Даже в самых лучших кварталах имеются неудачные объекты, квартиры в которых могут простаивать месяцами, так, что вам придется сдавать их с большим дисконтом. Кроме этого, изучите количество и качество предложений конкурентов. Если рынок перенасыщен трехкомнатными квартирами в наем, возможно, имеет смысл вложить средства в две однокомнатные? С этой же целью изучайте не только предложение, но и спрос – от специализированных сайтов и объявлений у подъездов до тематических форумов и групп в социальных сетях. Нет смысла покупать квартиру, которая не пользуется спросом в этом районе.

Получаем максимальный доход от сдачи в наем

Рассмотрим, какие скрытые факторы могут влиять на доходность и срок окупаемости. Прежде всего, это необходимость первоначальных вложений (кроме самой покупки). Так, квартира со вторичного рынка скорее всего потребует ремонта. В то же время застройщики чаще всего предлагают квартиры в новостройках с готовой и довольно неплохой отделкой.

Второе – сколько нужно вложить в меблировку и бытовую технику. Специалисты не рекомендуют покупать слишком дорогие предметы – эти затраты практически не окупаются. Исключение – жилье премиум-сегмента.

Важные факторы, влияющие на доходность – состояние самого здания, то есть, подъезда, входной группы и придомовой территории. Важны и преимущества, которые арендатор «приобретает» вместе с квартирой – паркинг, детская площадка, расположение неподалеку зеленой зоны, торговых центров, фитнес-клуба. Естественно, немаловажный фактор, влияющий на стоимость аренды – транспортная доступность, прежде всего, расстояние от центра и ближайшего метро, наличие удобных подъездов к дому. Наиболее выгодно инвестировать в жилье в районе перспективного освоения, причем на этапе котлована, заключая с застройщиком договор долевого участия. В таком случае можно получить доходность на инвестицию ощутимо выше банковского процента по депозиту.

Эффективный, но рискованный и требующий постоянного контроля и повышенных затрат, способ увеличить доходность – посуточная сдача квартиры. Риск в том, что в любой момент этот бизнес может оказаться вне закона. Тенденции к этому есть, так что лучше не рассматривать этот вариант как основной. К тому же, стабильным спросом пользуются посуточные квартиры только в историческом центре и с повышенной комфортностью – то есть, здесь ситуация прямо противоположная долгосрочному найму. Наибольшую же ликвидность при долгосрочной аренде показывают студии и однокомнатные квартиры, расположенные в новостройках в спальных районах, но в пределах 10-15 минут ходьбы от метро. Спрос на них стабильно высок, и простоев практически не бывает.

Вывод – инвестировать в квартиры с целью получения пассивного дохода от аренды можно, но необходимо тщательно все просчитать и подобрать подходящий объект. Выгоднее инвестировать в квартиру на этапе строительства как можно раньше. Во-первых, цена в это время ниже всего, во-вторых, со временем самые выгодные предложения разберут другие инвесторы.