Законы в сфере недвижимости, которые вступят в силу в 2019 году

В текущем году вступают в силу сразу несколько важных новаций в сфере законодательного и нормативного регулирования строительства и правовых отношений в строительстве. Мы решили собрать для вас несколько наиболее резонансных.
Прописка на даче? Легко
Все знают, в каком виде были разрешены загородные дома в СССР – это были исключительно легкие щитовые домики для летнего отдыха, жить в них зимой было невозможно, так же, как и прописаться. Так что и строительство полноценного дома на собственном садовом участке, и регистрация по дачному адресу до недавнего времени было делом довольно затруднительным. Но 29 июля 2017 года был принят Федеральный закон за номером 217, радикально изменяющий правовые отношения владельцев дачных участков с местной властью. Основные изменения вступили в силу как раз с первого января текущего года.

Базовые нововведения: понятия «дачный дом» и «участок» из законодательства исключены, а на садовых территориях допускается строительство капитальных конструкций. Причем в таких капитальных домах возможна регистрация точно так же, как в капитальных деревенских домах. Кроме того, владельцев дачных и садовых участков избавили от дорогостоящего и почти всегда бессмысленного обязательного геологического исследования земных недр. Теперь скважину для воды можно пробурить гораздо проще и дешевле.
С 01.01.2019 года законодательство оставляет две правовые формы организации жителей дач – это садоводческие (СНТ) и огороднические (ОНТ) некоммерческие товарищества, соответственно располагающиеся на садоводческих или огороднических участках. Обратите внимание, что для капитального строительства и возможности прописки (регистрации) ФЗ №217 предусматривает только СНТ. Это стоит учитывать всем собственникам земельных участков, которые собираются организоваться в товарищество.
Еще один интересный момент – нахождение участков на территории населенных пунктов и наличие на них капитальных домов на момент вступления в силу закона позволяет собственникам организоваться в товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Налоговые новации
Изменения ждут и плательщиков налога на недвижимость. С первого января текущего года база расчета налога определена как кадастровая стоимость, зафиксированная в ЕГРН. Ранее норма не включала требования фиксации стоимости недвижимости в ЕГРН. А значит, не внесенные в реестр до 1 января изменения (например, снижение цены) не будут учтены при расчете налога на недвижимость.

Кроме того, вводится зависимость кадастровой цены недвижимости от ее параметров – как количественных, так и качественных. То есть, налог теперь будет зависеть и от того, проведен ли в квартире капитальный ремонт. Если же при определении кадастровой стоимости допущена ошибка, новая стоимость будет действовать с даты действия ошибочной стоимости – то есть, по сути, будет исправлена «задним числом». Также ФЗ №378 от 18.10.2018 предусматривает налоговые льготы при расчете налога на недвижимость по достижении определенного возраста: 60 лет для мужчин и 55 – для женщин.
Переход застройщиков на проектное финансирование
Наверное, это вопрос, наиболее беспокоящий как застройщиков, так и их клиентов – дольщиков. Напомним, что с 1 июля 2019 года застройщики больше не могут привлекать средства дольщиков напрямую, заключая договора долевого участия. Теперь все средства дольщиков аккумулируются в банках, на специальных эскроу-счетах. Это такой тип счета, выплата с которого производится при наступлении определенного события в пользу лица, определенного при открытии счета. То есть, при передаче готовой квартиры дольщику в пользу застройщика. Строить же придется на кредитные средства банков, иначе называемые проектным финансированием.

Среди очевидных преимуществ новации – большая степень защиты прав дольщика. Ведь деньги застройщик получит лишь после окончания строительства и оформления собственности хотя бы на одну квартиру. Кроме того, застройщик не будет заинтересован в затягивании строительства. Ведь каждый день простоя – это ощутимые потери из-за растущих процентов по кредиту.
Однако есть и риски того, что стоимость квартир ощутимо вырастет – ведь теперь в нее будет заложен процент банковского вознаграждения за пользование кредитом, а также все риски банка по невозвращению оного. Еще одно следствие – уход с рынка небольших застройщиков, которые просто не смогут получить проектное финансирование из-за несоответствия проекта жестким требованиям банка по рентабельности. Снижение конкуренции может привести к монополизации рынка.
Меняется градостроительный кодекс
Все с того же июля текущего года вступают в силу некоторые положения, увеличивающие перечень проектной документации, которую должен собрать застройщик перед началом строительства. В частности, изменения коснутся требований к пожарной безопасности будущих зданий, условий подключения их к электрическим сетям, системам канализации и водоснабжения. Также изменится природоохранное регулирование и ужесточатся санитарно-эпидемиологические нормы. Усилится регламентация процедуры и результатов экспертиз в сфере инженерных изысканий.
Приятная новость – на закуску
С первого января изменяется также порядок регистрации права собственности на недвижимость. ФЗ №338 предусматривает осуществление всех действий любым нотариусом – для этого они подключаются к Росреестру. Кроме того, нотариусом же на месте заверяется электронная подпись заявителя. Все эти действия производятся бесплатно для заявителя. Еще одна новация – если документы на недвижимость были утеряны в случае действия обстоятельств непреодолимой силы, государственная пошлина за их восстановление не взимается.
Как видите, 2019 год несет изменения практически для всех собственников недвижимости или тех, кто только собирается ее приобрести.