Квадратный метр без иллюзий: во что теперь вкладываются инвесторы, чтобы не было мучительно больно
Деньги с депозитов в недвижимость пока массово не побежали — но инвесторы уже вышли на низкий старт. Рынок переживает трансформацию: вместо веры в «квадратный метр, который всегда растёт» приходят холодный расчёт, диверсификация активов и борьба за ликвидность.
Участники рынка на круглом столе «Фонтанки» сошлись в главном: в 2026 году недвижимость остаётся рабочим инструментом, но только для тех, кто считает, а не надеется на сверхприбыль.
Снижение ключевой ставки и доходности по банковским вкладам традиционно рассматривается как один из возможных драйверов инвестиционной активности на рынке недвижимости. Однако прямо сейчас прямой и быстрый переток средств из депозитов в «квадратные метры» — скорее миф, чем реальность.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов обращает внимание на то, что сама по себе логика «ставки падают — деньги идут в недвижимость» слишком упрощённая.
— Очень многие полагают, что плавное снижение ставки ЦБ линейно «тащит» за собой перетекание денег в недвижимость, однако это в определенном смысле иллюзия, — считает он. — Значительная часть вкладов размещена на длительные сроки, а кроме того, важен психологический порог: ощутимый всплеск может произойти только в момент, когда ставки по ипотеке и вкладам окажутся в диапазоне 10–12%.
Именно тогда, по мнению эксперта, рынок может пройти точку перелома, после которой интерес к недвижимости станет заметно активнее. Дополнительным фактором может выступить сокращение ввода жилья, что усилит давление на цены и инвестиционную привлекательность сегмента. Отдельно Алексей Белоусов отмечает и существование специфического инвестиционного спроса, который не связан с классической логикой частного инвестора.
— Эта рентная составляющая была, есть и будет всегда, — говорит он, имея в виду капитал, который по разным причинам не может быть размещён в банковской системе и потому традиционно уходит в недвижимость.
Схожую мысль о нелинейности процесса высказывает и операционный директор ГК «А101» Дмитрий Горелов.
— Снижение ставки оказывает двойное влияние на рынок: с одной стороны, делает депозиты менее привлекательными, с другой — повышает доступность ипотеки, — полагает он. — Однако сам переток средств остаётся «органическим» и постепенным, без резких скачков, что в целом снижает риски для финансовой системы.
Генеральный директор «Место Смолячково» Илья Ященков видит постепенную трансформацию инвестиционного поведения.
— В период высокой ключевой ставки все прекрасно жили в депозитах, однако по мере ее снижения инвесторы начинают искать альтернативы, — отметил он. — Сегодня рынок предлагает гораздо более широкий выбор, чем раньше: недвижимость — это уже не только жилье, а целый спектр инструментов — от апартаментов до загородного туризма и индустриальных форматов.
Он подчеркивает, что ключевым фактором остаётся способность недвижимости сохранять внутреннюю стоимость и защищать капитал от инфляции, даже если ее ликвидность уступает банковским продуктам.
Тем не менее большинство участников рынка отмечают: пока говорить о массовом выходе средств с депозитов преждевременно.
— На сегодняшний день мы не наблюдаем резкого перетока средств с банковских депозитов в недвижимость, — говорит Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group). — Краткосрочные вклады по-прежнему остаются привлекательными для части населения, особенно в условиях повышенной ключевой ставки. Однако интерес к недвижимости постепенно укрепляется — можно говорить об эффекте отложенного спроса.
По ее словам, массовый выход инвесторов на рынок возможен при дальнейшем снижении ключевой ставки: ориентиром может стать уровень около 13%. Уже сейчас более заметная динамика наблюдается в элитном сегменте, где инвесторы традиционно быстрее принимают решения из-за ограниченного предложения.
Исходя из последних данных Банка России, на 1 января 2026 года объем средств населения в банках превысил 60 трлн рублей, увеличившись на 16,2%, напомнил заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов. Но в поисках альтернативы у инвесторов есть выбор.
— Сегмент классического жилья сегодня не всегда обеспечивает прогнозируемый доход, а у торгово-офисных помещений высокий порог входа, — пояснил он. — В этой ситуации сервисные апартаменты оказываются на «первой линии» интереса: компактный формат юнитов делает их доступными более широкому кругу инвесторов, а модель профессионального управления позволяет рассчитывать на понятную доходность. Поэтому, на мой взгляд, переток части сбережений в этот сегмент вполне логичен.
Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев добавил: недавние всплески активности на рынке были связаны скорее с изменениями условий семейной ипотеки, чем с инвестиционными решениями.
Ключевая ставка остается высокой, доходность по вкладам — сравнительно привлекательной, поэтому значительная часть сбережений продолжает аккумулироваться в банковской системе. Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург»
— После вступления новых параметров семейной ипотеки в силу спрос ожидаемо скорректировался, и рынок вернулся к более сдержанной активности. Если бы перераспределение средств с вкладов носило масштабный характер, столь заметного охлаждения не произошло бы, — отметил эксперт.
Скептически оценивает потенциал быстрого перетока и Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО»:
— При ставках по вкладам около 15% инвестору и психологически, и экономически проще зафиксировать понятный доход в банке, — говорит он. — Важно смотреть не только на общий объем вкладов, но и на их структуру: более 90% из них — это суммы до миллиона рублей, которых недостаточно для покупки ликвидной недвижимости в крупных городах.
Поэтому даже в случае снижения ставок, по его мнению, речь пойдет не о массовом спросе, а о более обеспеченных инвесторах, выбирающих конкретные сегменты — от проектов на ранней стадии до объектов с высокой арендной доходностью.
Постепенное, но не массовое изменение поведения инвесторов фиксирует и коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
— Важно понимать, что депозит — это инструмент краткосрочный, — отметила она. — Инвестор неизбежно столкнется с необходимостью снова искать способ размещения капитала, но уже в других рыночных условиях. А недвижимость остается самым понятным инструментом для непрофессионального инвестора. Альтернатив немного: золото, ценные бумаги или криптовалюта, но в них нужно разбираться. Буквально недавно мы получили заявление на расторжение договора покупки жилья, потому что у клиента просто «сгорели» все деньги на криптовалюте.
Недвижимость требует более внимательного подхода к выбору объекта — в противном случае можно столкнуться с высокой конкуренцией на рынке аренды.
— Если вы купите квартиру в ЖК за КАДом, где 90% предложения — это студии и однокомнатные квартиры, то столкнетесь с проблемами. В таких домах все соседи будут такими же инвесторами, и в итоге вам придется либо демпинговать при сдаче в аренду, либо продавать объект с огромным дисконтом из-за колоссальной конкуренции, — пояснила она.
О точечном возвращении частных инвесторов говорит и Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. По ее словам, речь идет скорее о физических лицах с небольшими суммами, которые выбирают небольшие ликвидные лоты — студии и однокомнатные квартиры — с расчётом на арендный доход.
В свою очередь, генеральный директор ГК «МЕТРЫ» Шагане Багдасарян отмечает более глубокое изменение структуры спроса.
— Инвесторы становятся более рациональными и продуктово ориентированными — и выбирают не просто недвижимость, а конкретные инвестиционные модели с понятной экономикой, сроками и стратегией выхода, — считает она. — В фокусе оказываются компактные лоты, готовые объекты с прогнозируемым доходом и форматы «под ключ» с управлением, а также проекты с потенциалом переоценки стоимости, а не только арендного дохода.
Особенно заметен спрос на объекты редевелопмента в центральных районах — там, где создается добавленная стоимость за счёт трансформации актива, а не только за счет общего роста рынка, добавила Шагане Багдасарян.
О схожем тренде говорит и руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп» Евгений Колесников:
— Размер ключевой ставки на протяжении последних двух лет — довольно точный маркер инвестиционной активности, — уверен он. — Если в период максимальных ее значений внушительная часть инвесторов предпочитала краткосрочные стратегии в виде размещения средств на банковских депозитах, то после каждого решения ЦБ о снижении ключа в компании стабильно наблюдался всплеск входящих обращений.
Наибольший интерес вызывают сервисные апартаменты и проекты на ранней стадии строительства.
Основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов подчёркивает, что в условиях неопределенности именно качественные характеристики проекта становятся решающими: место, стадия строительства, инфраструктура и формат. По его словам, инвестиции на ранней стадии при грамотном выборе могут дать прирост стоимости до 40–50%.
— Камерные комплексы до 300 квартир или апартаментов, как правило, демонстрируют более устойчивый спрос и лучшую динамику цен по сравнению с масштабными жилыми массивами с преобладанием студий и малогабаритных форматов, — отметил он и привел в пример проект «Нигилист» во Фрунзенском районе. Там с момента открытия продаж в ноябре 2025 к началу марта 2026 цены выросли на 15–20% в зависимости от лотов, капитализация за четыре месяца превысила текущую годовую ставку по депозитам.
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых обращает внимание на макроэкономический контекст: снижение ставки стимулирует выход денег из сбережений в реальный сектор.
— Большая волатильность на рынке ценных бумаг и отсутствие доступа к иностранным биржам сокращают круг возможностей, — уточнил он. — Криптовалюта — высокорисковый инструмент, ОФЗ не привлекают выплатами. Поэтому недвижимость остается самой надежной гаванью для инвестиций.
Во что инвестировать
Главный практический вопрос: во что именно сегодня готовы вкладываться инвесторы и какие сегменты недвижимости выглядят наиболее перспективными.
Директор по продажам ГК «ТРЕСТ» Сергей Степанов обращает внимание на то, что выбор инвестора всё чаще строится вокруг места и его будущего потенциала.
— Инвесторы, как правило, выбирают между историческими районами с уже сложившейся застройкой и новыми проектами на границе Петербурга и Ленобласти, где стоимость жилья значительно ниже, — отмечает он.
Ключевым становится не сам формат, а качество среды и перспективы развития территории. В качестве примера эксперт приводит Новоселье.
— Сегодня это наиболее активно развивающаяся локация на границе города, — считает Сергей Степанов. — Инвесторы, которые приезжают туда и своими глазами видят современную среду, готовы вкладывать средства, оценив дальнейший потенциал роста.
Дополнительным аргументом остается более низкий порог входа: сегодня стоимость за метр здесь составляет около 190 тыс. рублей, тогда как в сопоставимых проектах в городе — около 400 тыс.
Отдельно эксперт подчеркивает интерес к офисной недвижимости.
— Дефицит качественных площадей и устойчивый спрос со стороны бизнеса формируют высокий потенциал роста, а формат продажи помещений «в нарезку» только начинает набирать популярность, — комментирует Сергей Степанов.
В частности, в портфеле ГК «ТРЕСТ» сейчас два больших офисных проекта: бизнес-центр класса А+ на ул. Профессора Попова и офисный кластер у станции метро «Политехническая».
— Сегодня инвесторы выбирают не столько тип недвижимости, сколько ощущение контроля и ясного будущего, — считает Шагане Багдасарян. — В первую очередь спрос концентрируется в ликвидном жилье: небольшие форматы в сильных локациях — их легко продать, легко объяснить, зачем ты их купил. При этом всё большую популярность набирают готовые инвестиционные продукты, так как люди всё меньше хотят просто владеть квадратными метрами — они хотят владеть инвестиционной логикой.
В числе перспективных направлений она выделяет редевелопмент, поскольку там создаётся новая ценность, а не просто сохраняется существующая. В целом же формула спроса сегодня сводится к трём параметрам: ликвидность, прогнозируемость и управляемый рост стоимости, резюмирует Шагане Багдасарян.
Рост интереса к более дорогим сегментам фиксирует Анжелика Альшаева:
— Сегодня мы наблюдаем растущий интерес к жилью бизнес-класса, — говорит она. — Люди покупают его «на перспективу» — для детей или под будущую сдачу и перепродажу. В центре города практически не осталось свободных земельных участков, поэтому центр всегда будет ликвиден.
В коммерческой недвижимости, по ее словам, ситуация более сдержанная: часть инвесторов временно остается в депозитах, а девелоперы часто продают не все помещения. Анжелика Альшаева привела в пример проект «Б15», где коммерческие помещения остались в собственности компании для последующей сдачи в аренду: из них компания планирует самостоятельно формировать качественную инфраструктуру внутри комплекса.
Алексей Бушуев также не выделяет единственного лидера:
— Жилая недвижимость, апартаменты и коммерческие помещения при удачном расположении, продуманной концепции и разумной цене входа способны обеспечивать сопоставимую доходность, — считает он. — Решающими остаются характеристики конкретного проекта: место, ликвидность, качество и перспективы развития территории.
Эксперт подчёркивает поведенческий фактор: большинство частных инвесторов предпочитают работать в понятном для себя сегменте, тогда как более опытные игроки выбирают диверсификацию.
Максим Жабин, напротив, делает акцент на коммерческих форматах:
— Если говорить о сочетании доходности и риска, в первую очередь я бы выделил light industrial, — отметил он. — Такие объекты арендуют компании реального сектора, и при грамотном выборе места доходность здесь заметно выше, чем по классическому жилью.
Второе направление — курортная недвижимость: апартаменты в Сочи, Крыму или Калининградской области, по словам спикера, при хорошей загрузке способны давать двузначную доходность.
— Классическое жилье я рассматриваю скорее как инструмент сохранения капитала, — подчеркнул Максим Жабин, — а земельные участки — это уже поле для профессиональных игроков.
Частные инвесторы по-прежнему тяготеют к жилому сегменту, считает Ольга Кобякова.
— Это более гибкий инструмент с точки зрения покупки: доступны рассрочки, различные ипотечные программы и субсидированные ставки, — пояснила она. — В сегменте апартаментов, например, отсутствуют льготные программы, включая семейную ипотеку, что ограничивает круг потенциальных покупателей.
Кроме того, многие рассматривают инвестицию не только как финансовый инструмент, но и как возможный актив «для своих» — для детей или других членов семьи. Поэтому предпочтение чаще отдается именно жилым форматам, считает она.
Кирилл Сиволобов выделил сервисные апартаменты как один из самых востребованных форматов:
— Они дают гарантированный доход и позволяют выбирать формат и для собственного проживания, — уточнил он. Также эксперт отметил, что привлекательность того или иного объекта с точки зрения инвестиций определяется и скоростью его продажи.
Например, можно приобрести элитную квартиру за 100 млн рублей, и за пару лет она прибавит в цене 20–40% процентов, однако продать ее быстро в случае необходимости может быть затруднительно. А вот сегмент апартаментов с чеком в промежутке 20–30 млн рублей реализовать на вторичном рынке гораздо быстрее и проще, уверен Кирилл Сиволобов.
Михаил Рогатых делает ставку на массовый сегмент:
— Наиболее привлекательны для инвестиций сейчас новостройки на этапах котлована с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, — считает он.
Объясняется это, по словам эксперта, миграцией в крупные города и ограниченным предложением доступного жилья внутри КАД. Он также выделяет офисный сегмент, которого в Петербурге мало, поэтому спрос со стороны арендаторов остается высоким. Также привлекателен и ритейл в новых жилых районах:
— Такие помещения как конструктор — они всегда находят арендатора, — добавил Михаил Рогатых. — Мы это видим по интересу к таким лотам в жилых комплексах «Аквилон Рива», «Аквилон РекаПарк» и «Аквилон Верба». В будущем в них разместятся магазины, аптеки, пекарни или пункты выдачи заказов: любое решение фактически гарантирует инвестору постоянный клиентский поток. Скоро появится возможность приобрести помещения ритейла в проектах «ОРО бай Аквилон» в Московском районе Петербурга и «Аквилон Солар» в Шушарах.
Татьяна Халилова соглашается, что для массового инвестора ключевым моментом остаётся простота:
— Эти форматы не требуют глубокой рыночной экспертизы: их можно сдавать в аренду, обеспечивая стабильный денежный поток, либо рассматривать как способ накопления капитала с расчетом на последующую перепродажу, — разъяснила она.
Коммерческая недвижимость уже предполагает иной уровень подготовки: здесь важно разбираться в локации, трафике, качестве арендатора, структуре договора, рисках простоя и специфике конкретного формата — будь то стрит-ритейл, офис или склад.
Земельные участки — еще более сложный инструмент.
— Их привлекательность во многом зависит от градостроительных перспектив, инфраструктурных проектов и изменения статуса земли, — описывает Татьяна Халилова. — Это уже целая стратегия, которая требует профессионального анализа и понимания регуляторной среды.
Илья Ященков делает акцент на туристической недвижимости, объясняя ее рост фундаментальными изменениями спроса:
— Туризм — это растущая отрасль: мы только начали открывать для себя страну. Ключевое преимущество сегмента — дефицит качественного предложения, — объясняет он. — Мы предоставляем места размещения, которых нет, поэтому можем гарантировать высокую заполняемость и стабильную доходность.
Эксперт отмечает охлаждение интереса к ряду коммерческих форматов: рынок light industrial уже во многом насытился, а в стрит-ритейле доходность снижается, тогда как жилая недвижимость остается традиционно ликвидным, но менее доходным инструментом.
— Апартаменты выглядят более привлекательными, поскольку их доходность выше — в среднем 8–10% годовых против 2–3% у классического жилья, — сравнивает Антон Агапов. — Тем более, что это это инвестиция «под ключ» с пассивным доходом, где управлением занимается профессиональный оператор.
Алексей Белоусов резюмировал, что инвестиционный выбор, в конечном счёте, определяется балансом доходности и удобства:
— Инвестор будет вкладываться в те объекты, которые, в его понимании, приносят максимальный доход, — говорит он, отмечая эволюцию рынка апартаментов. — Если раньше это был непонятный инструмент, то сейчас сформировались практики и рынок стал более прозрачным. Это недвижимость, которая сдается и приносит доход без постоянного участия собственника, что делает её особенно привлекательной для тех, кто не готов тратить время на управление активом.
Доходность и ликвидность
Недвижимость остаётся рабочим инвестиционным инструментом, но ожидания от нее стали заметно более сдержанными, а требования к качеству активов — выше. Но даже в непростые периоды рынок сохраняет потенциал роста.
— Аналитика последних лет показывает, что даже в период стагнации годовой рост стоимости объектов находился в пределах 16%, — говорит Евгений Колесников. Он отмечает, что в отдельных сегментах появляются дополнительные инструменты повышения доходности: например, в апартаментах инвесторы могут воспользоваться программой гарантированного дохода — порядка 600 тыс. рублей за три года.
О важности модели управления говорит и Кирилл Сиволобов:
— Не все апарт-отели предлагают программы гарантированного дохода: такие механизмы, как правило, формируются управляющей компанией, — пояснил он. — Главное преимущество сервисных апартаментов — пассивный характер дохода. Инвестор фактически избавляется от операционных задач: все процессы — от поиска арендаторов до обслуживания — берёт на себя управляющая компания.
Однако общий уровень доходности стал более умеренным.
— Сверхдоходности ушли, но инструмент по-прежнему рабочий при грамотном расчёте, — говорит Татьяна Халилова. — Рост стоимости на этапе строительства сегодня составляет в среднем около 30%, тогда как раньше мог превышать 50%. Арендный поток остается предсказуемым, но требует учёта конкуренции и финансовой модели: важно соотносить ипотечные платежи с доходом, чтобы инвестиция не требовала постоянного субсидирования.
Анжелика Альшаева напрямую связывает доходность с ликвидностью:
— Рассчитывать на доходность можно, но только при избирательном подходе, — говорит она. — Ключевую роль играет уникальность объекта: если вы вложились в проект в центре города, где предложение ограничено дефицитом земли, то актив будет расти в цене, тогда как массовая застройка с типовыми квартирами приводит к конкуренции и снижению реальной доходности.
О схожей трансформации рынка говорит и Алексей Белоусов:
— В рамках проектного финансирования цена жилой недвижимости всё равно растет темпами, опережающими инфляцию, — уверен он. — Сегодня инвестор может рассчитывать на рост 15–20% от начала стройки до завершения, что остаётся рыночным результатом, но уже без прежних скачков.
— Самые ликвидные квартиры — в домах с высоким процентом двух- и трёхкомнатных квартир, — считает Сергей Степанов. — Это лучшее обслуживание, благоустройство, наличие парковочных мест, умеренное количество соседей и в целом единая социальная среда. Такие дома и через 20 лет будут хорошо выглядеть — соответственно, на квартиры в них всегда будет высокий спрос.
Высокую операционную доходность по-прежнему демонстрируют сервисные форматы. Антон Агапов приводит конкретные показатели:
— Средняя загрузка держится на уровне 90%, а RevPAR сети YES вырос на 12%, что позволяет инвесторам рассчитывать на устойчивый арендный поток и стабильный доход, — отметил он. — Этому активно способствует рост количества туристов. По последним данным, Петербург в 2025 году посетили 12,4 млн гостей, что на 7% больше, чем годом ранее.
Максим Жабин призывает к более трезвой оценке:
— Арендная доходность по классическому жилью чаще всего укладывается в 5–7% годовых, а реальная цифра нередко ниже, — уточняет он. — Двузначная доходность возможна, но уже в более сложных сегментах. Так, в курортной недвижимости она может достигать 10–15%, но это плата за риски и вовлеченность.
Он также отмечает изменение ликвидности: продажа объекта теперь занимает 3–6 месяцев, а иногда и дольше, а сама недвижимость перестала быть инструментом быстрых спекуляций.
О смещении акцента с аренды на рост стоимости говорит и Дмитрий Горелов:
Главный доход инвестора формируется не столько от аренды, сколько от будущего роста стоимости актива, что позволяет выиграть дважды — за счёт арендного потока и перепродажи
Алексей Бушуев оценивает текущую арендную доходность примерно в 5–8% годовых, что уступает депозитам, но в совокупности с ростом стоимости актива может конкурировать с ними на длинной дистанции.
— Недвижимость перестала быть историей про «купил и гарантированно зарабатываешь», — подчеркнула Шагане Багдасарян. — Аренда сегодня — это стабильность, а не рост капитала, тем более что дорожает не всё подряд, а только то, где создается дополнительная ценность. Быстро и выгодно продаются только те объекты, которые изначально покупались с ясной инвестиционной логикой.
По мнению Михаила Рогатых, хотя льготные ставки по ипотеке перегрели рынок, цены все равно будут расти, но скорее в темпе инфляции. Формируется отложенный спрос: многие предпочтут снимать жилье, а значит, и ставки аренды также будут расти быстрее.
— Мы верим в капитализацию нашей недвижимости, но предпочитаем говорить о доходности как о «деньгах на руки», и это 10–12% годовых в рамках консервативной модели, — рассказывает Илья Ященков. — Расчеты изначально занижаются, чтобы избежать завышенных ожиданий.
Ольга Кобякова, в свою очередь, отмечает: ликвидность всё сильнее зависит от развития территории. Например, у проектов рядом с новыми транспортными узлами более высокий потенциал роста цены.
— С точки зрения арендного дохода можно говорить о стабильности спроса: Санкт-Петербург продолжает расти за счет внутренней миграции, — добавила она. — Более высокую доходность может обеспечивать посуточная аренда, так как в высокий сезон предложение квартир в городе ограничено. Дополнительный потенциал связан с ростом туристического потока, в том числе с развитием транспортной инфраструктуры, включая проект ВСМ Москва — Санкт-Петербург.
Риски для инвестора
В 2026 году участники рынка сходятся в том, что риски никуда не исчезли, но стали более комплексными — и требуют от инвестора гораздо большей вовлеченности и расчёта.
— Основные риски — это перенос сроков ввода и понижение параметров проекта во время реализации, — считает Кирилл Сиволобов. — Такое может произойти из-за роста себестоимости строительства, когда застройщик «на ходу» меняет концепцию, снижая класс объекта и общее качество продукта.
Михаил Рогатых также видит риски в недостроях и значительном нарушении сроков строительства.
— Наше преимущество в том, что, в отличие от публичных акционерных обществ, Группа Аквилон не привлекает бридж-кредиты и другие займы для покупки земли, — отметил он. — Мы используем только проектное финансирование, которое гарантирует соблюдение интересов дольщиков.
Время сейчас турбулентное, у многих девелоперов достаточно большой кредитный портфель, поэтому надо принимать риски с оглядкой на это. Илья Ященков, генеральный директор «Место Смолячково»
— Что касается коммерческой недвижимости, то основной риск для инвесторов — это выбор управляющей компании, т. к. не каждая приведет бизнес к высокой доходности, — добавил он.
Эксперт отметил, что не у каждого отельного оператора есть опыт общения с тысячами собственников, поэтому ГК «Место» выбрала УК, которая более 10 лет управляет 3000 номерами.
— Компании, давно представленные на рынке строящейся недвижимости Петербурга, накопили большой опыт работы в сложных экономических условиях, — уверен Евгений Колесников. — Серьезно усовершенствованы и механизмы защиты прав дольщиков. И даже в самые сложные времена недвижимость продолжает дорожать — как минимум, соразмерно инфляции.
Алексей Бушуев также видит риски качества реализации проектов в условиях ограниченного спроса и финансовой устойчивостью девелоперов.
— При выборе объекта важно оценивать не только параметры самого комплекса, но и контекст его развития: перспективы местоположение, темпы строительства, участие города и бизнеса в формировании инфраструктуры, — пояснил он. — Особое значение приобретает репутация застройщика. Период адаптации к новой рыночной реальности усиливает нагрузку на компании, что может отражаться на сроках ввода и финансовой политике.
Ошибочные ожидания инвестора также могут стать серьезным риском.
— Многие все еще заходят с ощущением, что недвижимость по умолчанию растет и «как-нибудь себя окупит», — отметила Шагане Багдасарян. — Но рынок уже не такой. Он стал выборочным. Дорожает не всё подряд, а только то, где есть реальная добавленная стоимость: сильная локация, редевелопмент, дефицит формата или логичная инвестиционная стратегия.
Еще один риск — переоценка доходности от аренды, на которую влияют ставки, расходы, налоги, простои и управление. Третий риск — ликвидность.
Продать объект можно почти всегда, но вопрос — за сколько и как быстро. Шагане Багдасарян, генеральный директор Группы Компаний «МЕТРЫ»
— Если он изначально куплен без инвестиционной логики, выход может занять долгое время или потребовать серьёзного дисконта, — говорит она.
Также к рискам, по словам эксперта, можно отнести изменения, которые привносит регулятор, и желание получать пассивный доход, не вникая в ситуацию.
С ней согласился и Максим Жабин, который выделил три блока рисков. В первую очередь, это регуляторные и налоговые риски.
— Реформы затрагивают застройщиков, подрядчиков, агентства, — объяснил он. — Себестоимость растёт, экономика проектов может меняться уже после того, как инвестор вошел в сделку. Возможное ужесточение требований по срокам ввода и ответственности застройщиков делает любую ошибку дороже.
Второй блок связан непосредственно с проектами. Это задержки сроков строительства, зависимость от проектного финансирования, дефицит подрядчиков и материалов, история с мораторием на штрафы и его возможной отменой. Это создаёт угрозу долгостроев, затянутых строек и снижения доверия к отдельным девелоперам, отмечает Максим Жабин.
Третий блок — рыночные и поведенческие риски. Не каждый объект удаётся сдать по тем ставкам, которые инвестор видел в презентации. Не в каждом районе спрос успевает за вводом нового предложения. Плюс эмоциональные решения, когда человек покупает «на ощущениях», потому что место кажется перспективным, но не просчитывает модель денежных потоков.
— Ключевая задача инвестора не в том, чтобы полностью избежать рисков. Важно научиться их внимательно считать и осознанно принимать, — пояснил Максим Жабин.
По словам Татьяны Халиловой, риски связаны не с тем, что цена объекта упадет, а с общей экономической неопределенностью, уровнем платежеспособного спроса и возможной волатильностью арендного рынка.
— Главный риск сегодня — неправильный выбор локации и формата, — уточнила она. — Инвесторам важно учитывать конкурентную среду, объем нового предложения и реальный спрос со стороны арендаторов. Кроме того, необходимо трезво оценивать финансовую модель — особенно если объект приобретается с привлечением заемных средств.
— Сегодня на рынке появляются многоквартирные комплексы, целиком состоящие из студий и «однушек», — подтверждает Сергей Степанов. — Но такие дома сложно назвать благоприятным объектом для долгосрочного инвестирования с точки зрения потенциала роста стоимости. К тому же на момент продажи можно столкнуться с высокой конкуренцией со стороны соседей — и придется сильно уступать в цене.
Он отметил, что в домах ГК «ТРЕСТ» преобладают многокомнатные квартиры. Сейчас найти предложения аренды в них очень трудно, хотя в соседних зданиях таких квартир десятки.
Конкуренцию как основной риск Антон Агапов отмечает и в апарт-сегменте.
— В Петербурге в 2026 году ожидается ввод 6 814 новых лотов, что в 5,5 раза превышает объем прошлого года, — пояснил он. — Инвесторы должны более тщательно выбирать проект: учитывать локацию и, что принципиально важно, опыт и компетенции управляющей компании. В таких условиях операторы с отточенными стандартами и релевантным опытом будут чувствовать себя заметно увереннее.
По словам Ольги Кобяковой, в условиях экономической нестабильности возможны переносы сроков строительства.
— Поэтому важно оценивать финансовую устойчивость компании, ее опыт и портфель реализованных проектов, — добавила эксперт. Она также отмечает, что все объекты Setl Group реализуются в соответствии с планами, а около 30% домов сдают даже раньше плановых сроков.
— Сегодня система эскроу-счетов снимает вопрос сохранности средств, однако главная ошибка инвестора кроется в погоне за неоправданно низкой ценой, — комментирует Анжелика Альшаева. — Если цена у девелопера значительно ниже, чем у конкурентов вокруг, это всегда повод задуматься о причинах.
Опираться можно на статистику и анализ реализованных проектов, используя открытые порталы, такие как ЕРЗ.РФ или ДОМ.РФ, где фиксируются реальные просрочки.
Мы не видим каких-то трендов, которые вызывали бы опасения по поводу появления у нас близких к банкротству компаний. Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»
— С точки зрения рисков недостроя появления обманутых дольщиков бояться нечего: банки во всех случаях завершат стройку, потому что им недострои не нужны, — подвел итог Алексей Белоусов.
Что касается сокращения предложения, то сейчас это работает в пользу инвестора, т. к. стимулирует рост цены.
Инструменты и подходы
Говоря о практических инструментах инвестирования, участники рынка сходятся в том, что ключевым становится не столько выбор «правильного момента», сколько системный и расчетный подход к самому активу.
— Необходимо взвешенно выбирать застройщика и сам проект: оценивать уровень его закредитованности, темпы строительства и условия покупки, — считает Кирилл Сиволобов, указывая на важный маркер устойчивости: — При стабильной финансовой модели застройщик не будет демпинговать или предлагать длинные беспроцентные рассрочки с низким первоначальным взносом.
Дополнительным ориентиром, по его словам, остается прозрачность: ответственный девелопер публикует планы строительства и регулярно размещает фотоотчёты о ходе работ.
Шагане Багдасарян подчеркивает, что недвижимость — это не единственный способ заработать, но один из самых понятных способов сохранить и приумножить капитал вдолгую. И роль этого актива меняется:
— Сегодня инвесторы зарабатывают деньги в других сферах, а в недвижимость приходят за управляемым ростом и сохранением стоимости, — поясняет она. — Важно относиться к объекту не как к покупке, а как к инвестиционному проекту с логичным ростом и сценарием выхода.
Но рынок в текущем состоянии требует активности, отметила Шагане Багдасарян, так как просто владение больше не дает максимальной доходности: недвижимость должна работать с помощью управления, упаковки и изменения формата.
— Единственная стабильная модель сегодня — это гибкость и диверсификация, — резюмирует эксперт.
Татьяна Халилова делает акцент на классической стратегии:
— Наиболее рациональный подход — покупка объекта с последующей сдачей в аренду: это обеспечивает регулярный денежный поток и снижает зависимость от колебаний цены, — считает она. — В Санкт-Петербурге привлекательным инструментом остаются апартаменты — благодаря устойчивому спросу со стороны туристов и бизнеса. При грамотном выборе объекта и продуманной арендной стратегии недвижимость остается безопасным и предсказуемым инструментом.
Максим Жабин полагает, что рынок переходит к профессиональному инвестированию:
— Рынок уходит от идеи «одной идеальной сделки» к портфельному подходу, — пояснил он. — И важно жестко разделять цели «жить» и «инвестировать» — это разные продукты с разной логикой. Также необходимо диверсифицировать по форматам и географии, не концентрироваться в одном объекте. Считать нужно не объект, а денежный поток — с учётом загрузки, налогов, расходов и стоимости заемных средств.
Также, по его словам, критически важен выбор контрагентов и прозрачная структура сделки — это фундамент доходности.
— Инвестору сегодня нужен не посредник, а партнер с экспертизой и аналитикой, — подвел итог Максим Жабин.
— Инвесторам важно тщательно просчитывать экономику сделки, — подчеркнула Ольга Кобякова значение финансовой модели. — Ипотека остаётся эффективным инструментом, а при снижении ключевой ставки интерес к ней будет расти. Сейчас рынок поддерживают семейная ипотека и рассрочка, которые остаются основными драйверами спроса.
— Главный инструмент инвестора — это тщательный выбор застройщика, жилого комплекса и анализ квартирографии, — добавила Анжелика Альшаева.
Эксперт предупредила, что, покупая однокомнатную квартиру в доме, где 90% таких же лотов, инвестор заранее закладывает высокую конкуренцию. Лучше выбирать семейные жилые комплексы со сбалансированной квартирографией — это обеспечивает стабильный спрос и ликвидность.
Алексей Бушуев также считает базовым инструментом снижения рисков диверсификацию.
— Важно оценивать объект комплексно — локацию, концепцию, цену входа и арендный потенциал, — уточняет он. — Сегодня надёжность проекта зачастую важнее декларируемой доходности.
— В финансовом мире диверсификация — это базовый принцип, и в недвижимости он работает так же, — соглашается Илья Ященков. — Стоит рассматривать не только разные форматы, но и такие инструменты, как закрытые паевые инвестиционные фонды, где инвестор может вложить ровно ту сумму, которой располагает, не привязываясь к стоимости конкретного объекта. Такие фонды проходят дополнительную проверку со стороны банков, что повышает уровень контроля рисков.
Антон Агапов обращает внимание на конкретные решения в сегменте апартаментов:
— Инвесторы всё чаще ориентируются на доходные программы. В проектах YES действуют программы гарантированного дохода с фиксированными выплатами, — рассказал он. — Такой механизм позволяет минимизировать риски и получать стабильный арендный поток, особенно на этапе запуска объекта.
Таким образом, рынок формирует новый стандарт инвестирования: от единичных сделок — к системному управлению портфелем, от пассивного владения — к активной работе, от интуитивных решений — к расчёту и стратегии.
