Место для обмена идеями: как меняется офисная недвижимость
Эксперты Форсайта РБК Петербург назвали отличительные признаки офиса будущего
«Умные» планировки с возможностью трансформации, биофильный дизайн и новые финансовые модели — офис будущего сможет максимально подстроиться и под работника, и под работодателя. Какие тренды будут господствовать на рынке деловой недвижимости через несколько лет, обсудили участники круглого стола «Каким будет формат рабочих пространств в Петербурге», который прошел в рамках архитектурно-градостроительного Форсайта РБК Петербург.
Не просто стул и капучино
Обострение дефицита на рынке офисной недвижимости Петербурга привело к тому, что в качественных офисах в последние 1,5-2 года ставки аренды выросли на 50-60%. «Новые офисы не строятся по понятным причинам — влияет высокая ключевая ставка. Как следствие резко снижается вакансия у классических офисов, и вслед за ними у коворкингов, гибких пространств», — подчеркнул генеральный директор УК инвестфонда Jensen Group Дмитрий Абрамов.
Стоимость рабочего места дорожает не только за счет аренды. Так, по оценке Павла Губаревича, основателя и генерального директора архитектурной студии Hubarch, подготовка офиса с отделкой whitebox, инженерными системами, мебелью и т.д. за последние 2-3 года подорожала на 30-40% и продолжает расти.
При этом потребность в качественных рабочих офисах только растет, тогда как устаревшие офисы класса С, по словам экспертов, стоят полупустые. Причина — в изменившемся отношении к рабочему пространству. «Стоимость рабочего места все дороже и дороже, но компании понимают, что ценность офиса не только в представительской функции. Меняется поколение, приходят новые молодые люди, и для них важно не только «стол-стул», но и то, как они проводят время на работе. И одним капучино тут не отделаешься», — говорит генеральный директор «КВС — Управление недвижимостью» Дмитрий Беляев.
«Сейчас офис — это больше повод пообщаться, обменяться идеями и получить некий сервис, чем место, где можно подключиться к интернету», — согласна директор клиентского сервиса ГК «Ленстройтрест» Юлия Молчанова.
Запрос на гибкость
Требования к качеству офиса и запрос на экономию издержек подталкивает работодателей пересматривать отношение к площадям. «Офис — это пространство для взаимодействия, коммуникации, для притяжения сотрудников, с одной стороны. С другой стороны, рост ставок аренды, в том числе, подталкивает к максимально эффективному использованию рабочих пространств, внедрению гибридных форматов работы» — заметила партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова.
В итоге классические офисы все больше приобретают черты коворкингов, говорит Станислав Ступников, генеральный директор и партнер «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»). При этом коворкинги, наоборот, берут лучшие черты от «старших братьев», превращаясь из чистых опенспейсов в пространства с более комфортным зонированием. «Коворкинги становятся ближе к стандартным офисам, например, сдаются мини- и микро-офисы для небольших проектных групп», — говорит Дмитрий Беляев.
В результате появляется новый гибридный формат, который уже освоили ИТ-компании — законодатели офисной моды. «Мы его называем блочным форматом, который сочетает коридорно-кабинетную систему с частично открытым пространством», — уточняет Вероника Чаканова.
Инфраструктура и локация
Помимо гибкой организации пространства, растут требования к окружающей инфраструктуре. «По мере того, как молодеет состав резидентов офисов, меняются требования, и одним из ключевых запросов является окружающая инфраструктура — куда можно пойти, когда заканчивается или прерывается рабочий день. Здесь важны и выставочные пространства, и фитнес-клубы нового формата, кафе, рестораны», — перечисляет Дмитрий Абрамов.
Отсюда — ключевая роль локации в реализации офисных проектов. По словам участников дискуссии, Центральный и Петроградский район еще долго не уступят пальму первенства периферийным локациям, несмотря на отсутствие свободных участков и сложность проектов реконструкции.
Вероника Чаканова привела пример зоны Пулково. После переселения структур «Газпрома» вакансия резко выросла, при этом удерживать уровень ставок сейчас достаточно сложно — нужно принимать во внимание удаленность от метро и сложности с транспортной доступностью.
Тем не менее, новые деловые районы в Петербурге появляются. «Вокруг «Лахта центра» образуется очаг активной жизни», — привел пример модератор дискуссии, руководитель архитектурно-градостроительного Форсайта РБК Петербург Роман Герасимов.
Управляющий партнер девелоперской компании Element Елизавета Конвей, говоря о перспективах деловой недвижимости Петербурга, отметила, что Лахта уже сформировалась как устойчивый центр притяжения крупного бизнеса, однако потенциал развития сохраняется и у других исторически сложившихся деловых зон. По ее словам, все они, включая Петроградский район, нуждаются в качественных офисных пространствах нового формата — с иной логикой среды и более высоким уровнем сервиса.
Точкой притяжения для деловой активности может быть научный или промышленный центр. Так, первый заместитель генерального директора ГК «Трест» Анзор Берсиров привел пример проекта, который компания реализует на Политехнической улице. «Новый офисный кластер поддержит научную среду, которая исторически сложилась в этой локации. Вокруг расположено много научных предприятий, для которых не предусмотрены офисные пространства», — поделился он.
Для разного масштаба бизнеса задачи офиса могут меняться. Так, если для малого бизнеса сегодня нужны не просто эффективные площади, но те, которые можно быстро масштабировать. Для крупного бизнеса сохраняется представительская функция с качественной инфраструктурой для деловых встреч. «Со временем, когда логистика между Москвой и Петербургом будет еще лучше, в городе появится гораздо больше представительств статусных штаб-квартир. Поэтому мы видим необходимость в появлении на рынке крупных резиденций для бизнеса», — говорит Елизавета Конвей.
Без права на ошибку
«Проекты на периферии могут быть прибыльными, вопрос в выборе формата, степени востребованности и наличии инфраструктуры вокруг», — подчеркнула генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов Page и сервиса «Делимофис» Мария Сумарокова. Так, по ее словам, коворкинг площадью 100-200 кв. м реально заполнить даже в ЖК на периферии, достаточно взвешенных вложений и подключения к профессиональному сервису по управлению гибкими офисами, который в том числе помогает формировать клиентопоток — и это хороший выход для владельцев «неудобной» недвижимости, которую сложно использовать как-то иначе. А вот пространство 600-1000 кв. м будет финансово эффективным только при условии многофункциональности и наличия инфраструктуры.
Периферийный объект требует ювелирной работы, подтвердил Станислав Ступников: «Все, что находится в центре, имеет больше права на ошибку. На периферии нужно где-то поиграть со ставкой, предложить временный дисконт, где-то дополнительно вложиться в инфраструктуру. Или рассмотреть не классический офисный центр, а многофункциональный объект». В качестве примера эксперт привел БЦ Aura в Лахте, который долго стоял заполненным на 50%. После реконцепции, когда офисов в здании осталось не более 60%, а остальное занял общепит и другие функции, степень заполнения превысила 90%.
Многофункциональность работает и для коворкингов «у дома», говорят девелоперы, работающие в сфере жилой недвижимости. «Коворкинг и офис в таких локациях — это действительно очень сложный жанр, потому что люди, приходя в маленький коворкинг, не слишком надолго там задерживаются. Поработать за компьютером можно и дома. Чтобы привлечь человека в пространство, нужна среда, где можно удовлетворять разные потребности, своего рода город под крышей», — считает Юлия Молчанова.
«У нас максимально хорошие экономические показатели по вновь построенным объектам, небольшим многофункциональным комплексам, — поделился, в свою очередь, Дмитрий Беляев. — Это симбиоз и торговли, и спорта, и офисов в том числе, и семейных центров. В одном из жилых проектов есть даже beauty-коворкинг».
Смарт-пространство
Растущие требования к рабочим пространствам находят отражение в дизайне. По словам Павла Губаревича, современный офис — это «многофункциональное трансформируемое смарт-пространство», где можно легко изменить планировку, добавив или убрав перегородки. В тренде биофильный дизайн, близкий к человеку. В дополнение идут разнообразные «плюшки» — комнаты концентрации для интровертов, особо популярные в Петербурге, кафе и бары для общения и т.д.
Строящиеся объекты эту тенденцию подтверждают. Анзор Берсиров упомянул проект на ул. Профессора Попова, где в части здания разместится штаб-квартира ГК «Трест», а оставшаяся — выйдет на рынок коммерческой недвижимости. «В продаваемой части здания предусмотрены офисные пространства с гибкими планировочными решениями, адаптируемыми под любые бизнес-задачи», — отметил Анзор Берсиров.
Технологии тоже не стоят на месте. Так, по словам генерального директора компании «Фототех» Ивана Филоненко, спросом пользуется стекло с особыми свойствами для переговорных комнат: «Есть стекла, которые не позволяют сделать снимок экрана телевизора или проектора, стекла с изменяемой прозрачностью. Огромное количество маркерных поверхностей вплоть до стеклянных стеновых панелей — все для реализации креативных идей сотрудников».
Некоторые технологические решения подсказаны регуляторикой — например, стекло с противопожарными свойствами. Другие — экономическими факторами. Так, по мнению Ивана Филоненко, популярность все больше будут приобретать стекла с энергосберегающими свойствами, позволяющие экономить на обогреве зимой и кондиционировании летом.
Все активнее применяется искусственный интеллект — начиная от проектирования, управления недвижимостью и вплоть до мониторинга текущего состояния сотрудников. Причем если Иван Филоненко предрекает возможный жесткий контроль за использованием рабочего времени, то Павел Губаревич ожидает появление ИИ-продукта, позволяющего в режиме реального времени измерять «уровень счастья» сотрудника. Участники дискуссии в большинстве склоняются ко второму варианту — поскольку никакой тотальный контроль не удержит «зумеров» там, где им не нравится.
Офис будущего
В ближайшем будущем изменится не только наполнение офисов, но и финансовая модель, полагают участники дискуссии. «Рассуждая в перспективе 2030 года, мы рассчитали объем, который может выйти на рынок в оптимистичном сценарии, и у нас получилось 500 тыс. кв.м. Из этого объема 60% — это площади, которые будут предлагаться исключительно в продажу. И кому-то из арендаторов, возможно, придется стать покупателями», — прогнозирует Вероника Чаканова. Либо же, по ее словам, это будут объекты, принадлежащие многим собственникам, и управляющие компании уже будут объединять их в предложение для крупных арендаторов.
Станислав Ступников согласился с подобным прогнозом и дополнил, что на управляющую компанию в данном случае возлагается большая ответственность: «Многособственническими объектами важно правильно управлять — изначально заложить эффективную концепцию, сделать объект многофункциональным, дополнить сервисами, рассчитать стоимость эксплуатации».
Объекты, которые используются неэффективно, ожидает реконструкция, отметила, в свою очередь, Мария Сумарокова: «Налог на имущество вырос, НДС вырос, фонд оплаты труда вырос — издержки максимально растут, и классическая ставка аренды их зачастую не покрывает. В перспективе до 2030 года мы увидим немало примеров, когда в устаревшие объекты придется инвестировать, чтобы вернуть их в оборот».
«В условиях постоянного стресса и непрерывных вызовов именно пространство должно поддерживать человека, способствовать концентрации и снижать уровень напряжения. Офис будущего — это среда, где все влияет на продуктивность команд. Поэтому принципиально важно, чтобы пространства соответствовали актуальным стандартам по инженерии, экологии и комфорту. Такой комплексный подход — от технологической оснащенности до атмосферы пространства — реализуется в проектах класса prime, которые формируют деловую среду нового поколения, сочетающую статус, функциональность и высокий уровень сервиса», — полагает Елизавета Конвей.
Число же офисных функций, с возвращением людей с удаленки, будет расти. «Людей на удаленке становится все меньше, а значит рабочие пространства будут и дальше развиваться», — заключила Юлия Молчанова.
