Осеннее равновесие: что происходит на рынке новостроек Петербурга

Снижение ключевой ставки постепенно выводит на рынок новостроек Петербурга держателей депозитов и покупателей из регионов, которые стремятся воспользоваться льготными программами до их пересмотра

По сравнению с «шоковым» августом 2024 года в августе текущего года продажи выросли на 30%, сентябрь к сентябрю дал прирост на 26%, подсчитали в dataflat.ru. Однако это все еще существенно меньше, чем до отмены льготной ипотеки, и застройщики не торопятся выводить в продажу новые проекты. Какой баланс спроса и предложения установился на первичном рынке недвижимости Петербурга и от чего зависит устойчивость этого баланса — в материале РБК Петербург.

Новейшая история спроса

После отмены льготной ипотеки средние темпы продаж новостроек в Петербурге составили 2,98 тыс. лотов в месяц, отметил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Это на 31% меньше, чем в «эпоху льготной ипотеки», то есть с июня 2022 по июнь 2024 года. «Последние четыре месяца спрос растет, хотя темпы его восстановления (+8% в сентябре по отношению к августу) — несколько ниже ожиданий участников рынка и отстают от роста метрик потенциального спроса (к примеру, активность аудитории нашей площадки увеличилась на 20%)», — отметил эксперт.

«Последние четыре месяца спрос растет, хотя темпы его восстановления (+8% в сентябре по отношению к августу) — несколько ниже ожиданий участников рынка и отстают от роста метрик потенциального спроса», — говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

«Судя по всему, речь идет об адаптации части покупателей к текущим условиям: они стали более активно выходить на рынок, понимая, что снижения цен не будет, — прокомментировал растущий тренд генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. — Пока есть все основания полагать, что осенью динамика восстановления спроса сохранится. И, может быть, примет более активный характер».

В свою очередь, коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева отметила, что успешным месяцем оказался сентябрь: все запланированные показатели были достигнуты, а по ряду жилых комплексов превышены. «Рост активности в сентябре вполне объясним. Это традиционно сильный месяц после летнего затишья, а дополнительным фактором стала корректировка ключевой ставки. На этом фоне вырос интерес к траншевой ипотеке — сейчас это один из самых востребованных инструментов, особенно в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки», —подчеркнула она.

Обсуждение изменений в условиях семейной ипотеки тоже влияет на спрос, добавила Анжелика Альшаева. «Мы видим рост числа покупателей из других регионов: они стараются воспользоваться действующими условиями, пока программа работает без привязки к регистрации. Есть также обеспокоенность планами пересмотреть льготу для семей с одним ребенком — для этой категории разница между ставками 6 % и 12 % действительно ощутима, поэтому люди стремятся принять решение уже сейчас», — пояснила она.

«Мы видим рост числа покупателей из других регионов: они стараются воспользоваться действующими условиями, пока программа работает без привязки к регистрации. Есть также обеспокоенность планами пересмотреть льготу для семей с одним ребенком — для этой категории разница между ставками 6 % и 12 % действительно ощутима», — отмечает коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева.

Ключевые инструменты

Доля ипотечных сделок, по словам Алексея Попова, последние 4 месяца находится на уровне 50% (до отмены льготной ипотеки она была выше 80%). Сохраняется значимая для сделок с рассрочками (не менее 25%).

«Практически все ипотечные сделки совершаются с помощью программ с господдержкой («семейная ипотека»), рыночной почти нет, — уточнил Денис Заседателев. — А вот доля рассрочки на рынке уже достигла пределов, и, скорее всего, дальше пойдет на сокращение». По его словам, в «Ленстройтресте» эта доля составляет 30–35% от всех сделок, и, главным образом, это короткие рассрочки на 1-2 года.

«Практически все ипотечные сделки совершаются с помощью программ с господдержкой («семейная ипотека»), рыночной почти нет. А вот доля рассрочки на рынке уже достигла пределов, и, скорее всего, дальше пойдет на сокращение», — прогнощирует генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

В «КВС», по оценке Анжелики Альшаевой, доля рассрочек составляет около 15% от всех сделок. «Это не всплеск, а привычный для нас уровень. Многие покупатели используют рассрочку и программы зачета жилья, чтобы зафиксировать стоимость квартиры сейчас. Это логично на фоне разговоров о повышении НДС и росте себестоимости строительства — в ближайшее время цены неизбежно будут расти», — пояснила она.

Снижение ключевой ставки постепенно выводит на рынок держателей депозитов, отметил Алексей Попов. Тем не менее, сделок по рыночным ипотечным ставкам (несмотря на последние решения ЦБ), по-прежнему, мало. Такие кредиты остаются дорогими, а скоринг заявок на их в банках — жестким, пояснил эксперт.

Предложение: долгосрочная реакция

По оценке Алексея Попова, предложение в Санкт-Петербурге сжимается медленнее, чем в целом по России: за последние 12 месяцев продажи стартовали в новых корпусах суммарной площадью 1,84 млн кв. м, что лишь на 7% меньше, чем на предыдущем аналогичном отрезке.

Как отметил Денис Заседателев, большинство игроков сконцентрировались на продолжении действующих проектов, где уже есть выданные разрешения на следующие очереди строительства или они на подходе — запускать проекты с «нуля» невыгодно.

При этом, как заметил эксперт, существенное замедление темпов вывода на рынок Петербурга нового жилья — это тренд последних двух-трех лет, связанный с дефицитом и дороговизной земли, долгими процессами согласования и ростом долговой нагрузки застройщиков. «Город уже фактически стал территорией новостроек бизнес-класса и выше — запускать проекты в массовом сегменте стало малорентабельным. Последствия этого уже очевидны — например, по итогам августа в Петербурге было введено в эксплуатацию вдвое меньше объемов жилья, чем годом ранее», — подчеркнул Денис Заседателев. Он напомнил, что строительный цикл в среднем продолжается два года, поэтому в течение нескольких лет мы, скорее всего, увидим дальнейшее снижение темпов ввода жилья в эксплуатацию.

Существенное замедление темпов вывода на рынок Петербурга нового жилья — это тренд последних двух-трех лет, связанный с дефицитом и дороговизной земли, долгими процессами согласования и ростом долговой нагрузки застройщиков

Цены и прогнозы

Несмотря на сокращение продаж, цены в новостройках Петербурга и Ленобласти за последний год выросли на 5-10% в зависимости от сегмента, отметил Алексей Попов. А по итогам текущего года, по его прогнозам, рост цен на квадратный метр составит порядка 7-9% в связи с ростом себестоимости строительства, дорогим проектным финансированием и относительным ростом спроса в последние месяцы.

«Строительная отрасль — это бизнес с низкой маржинальностью, поэтому даже небольшие изменения в экономике проекта требуют корректировки цен», — подчеркнула Анжелика Альшаева. По ее словам, покупатели это понимают и предпочитают не откладывать решения. «Уже сейчас мы видим, как новостной фон влияет на поведение: люди стремятся успеть до возможных изменений. Если ситуация сохранится, мы ожидаем высокий уровень продаж не только в октябре, но и в ноябре, и, возможно, в декабре. А дальше все будет зависеть от того, как поведет себя рынок», — заключает Анжелика Альшаева.