Что скрывается за площадью квартиры: какие общие пространства оплачивает покупатель

Покупая квартиру, жильцы оплачивают не только жилую площадь, но и общие зоны дома — холлы, лестницы и коридоры, которые влияют на комфорт и коммунальные счета.

Покупатель квартиры площадью 50 квадратных метров получает в пользование гораздо большее пространство — сюда входят коридоры, холлы и лестничные клетки, которые не входят непосредственно в жилую площадь, но за содержание которых приходится платить ежемесячно. Эти метры влияют на комфорт и удобство передвижения внутри дома, например, по лифтовому холлу или при заезде с коляской.

Общие зоны — это часть жилого комплекса, которую собственник не выбирает, но с которой сталкивается каждый день. По данным Деловой Петербург, количество таких квадратных метров зависит от класса дома.

Доля общих площадей в жилом доме

В среднем соотношение общей и жилой площади варьируется согласно классу недвижимости: комфорт-класс характеризуется долей общих помещений от 65 до 70 процентов, бизнес-сегмент — около 60–65 процентов, премиум-класс — 50–60 процентов. Такую цифру приводит руководитель направления исследований Nikoliers Ольга Рянкель.

В проектах ELEMENT считают нормой показатель до 70%, хотя средний уровень колеблется около 65%, а группа “Ленстройтрест” приводит более высокие значения — от 75 до 82 процентов. При этом эксперты отмечают, что излишнее уменьшение площади общих зон обычно сопровождается экономией на элементах среды и сказывается на удобстве эксплуатации.

Что входит в нежилую площадь

В состав нежилой площади включены лестничные клетки, подвалы, входные группы, межэтажные холлы, а также помещения, которые девелопер может добавлять по собственному усмотрению — к ним относятся просторные лобби, коворкинги, колясочные, спортзалы и общественные террасы на верхних этажах.

Для массового сегмента в общих метрах доминируют холлы и лестницы, а увеличение числа лифтов увеличивает площадь общих зон на 15–20%, незадымляемые лестницы добавляют ещё 8–10%. Сложная архитектура фасадов также увеличивает непродаваемый периметр.

Баланс комфорта и затрат

Каждый застройщик сам определяет объем общих помещений. Генеральный директор “PRO Апарты” Екатерина Запорожченко предлагает ориентироваться на уровень задолженности за эксплуатацию. Если он превышает 10%, это сигнал, что жильцам пространства кажутся необоснованными затратами.

Директор по маркетингу ГК “Ленстройтрест” Юдита Григайте подчеркивает, что излишние общие зоны увеличивают стоимость и нагрузку на содержание, но при этом не добавляют реальной ценности. В то же время чрезмерная оптимизация приводит к дискомфорту — например, нехватке лифтов или узким коридорам.

Из чего складываются счета за содержание общих помещений

Соотношение жилой и общей площади напрямую влияет на стоимость квадратного метра при покупке и тарифы за коммунальные услуги. Чем выше доля общих зон, тем дороже обходится метр жилья, поскольку в цену включают затраты на строительство и отделку этих помещений.

Коммерческий директор ГК “КВС” Анжелика Альшаева объясняет: сбалансированная экономическая модель включает комфорт общественных пространств, соответствующий классу проекта, и разумные расходы на их содержание.

Разница в тарифах за общедомовые услуги между сегментами может доходить до десятикратной. Согласно “PRO Апарты”, плата колеблется от 60 до 600 рублей за квадратный метр нежилой площади. При этом Наталья Кукушкина из Группы ЦДС отмечает, что дополнительные расходы часто вызывают недовольство жильцов, что приводит к неоплате и снижению качества услуг, например закрытию бассейна или отключению освещения.

Пользовательский опыт и то, что покупатель не видит

По словам экспертов, порядка 80% впечатлений о доме формируются не в квартире, а по пути к ней — в лифтовых зонах, на лестницах, дворах и коридорах. При этом многие детали, включая организацию колясочных, часто остаются незаметными при покупке, но влияют на комфорт повседневной жизни.

Также есть дополнительные затраты на обновление мебели в общих помещениях и поддержание фасада в порядке через пять-семь лет после ввода дома. Как замечает Максим Жабин, дорогая отделка без регулярного ухода со временем утрачивает первозданный вид.

Рынок предполагает, что в ближайшие годы в массовом и комфорт-классе девелоперы будут стремиться увеличить долю продаваемой площади, сохраняя при этом уровень отделки и удобство пространств. Клубные форматы общественных зон будут частично переведены на платную основу или сданы в аренду управляющим компаниям, чтобы снизить нагрузку на коммунальные платежи.

Рост разрыва между тарифами в массовом и премиальном сегментах, по оценкам экспертов, увеличит число конфликтов, особенно в домах, где инфраструктура не соответствует уровню платежеспособности жителей.