«Дом у воды есть дом у воды»: какие берега Петербурга становятся новыми точками роста

На жилье у воды приходится около четверти предложения первичного рынка Петербурга. Но одной панорамы покупателю уже мало: за вид на реку или Финский залив все еще готовы доплачивать 15–20%, но уже хотят, чтобы рядом были прогулочные маршруты, зелень, общественные пространства, транспорт и устраивающий сценарий повседневной жизни.

Участники круглого стола «Фонтанки» обсудили, где город будет обустраивать новые берега и почему простых участков у воды уже не осталось.

Где у Петербурга самый перспективный берег

По оценке Олега Пашина, генерального директора «Петербургской Недвижимости», объем предложения в жилых комплексах у воды составляет около 400 тыс. кв. м. Это примерно четверть всех реализуемых новостроек Петербурга. Основной объем формируют Октябрьская набережная и намывные территории Васильевского острова.

— Вдоль Невы сосредоточено 42% предложения, на Финском заливе — 23%, — отмечает он.

С близкими оценками выступает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». По ее словам, на жилье у воды приходится около 25% всего предложения первичного рынка Петербурга, а примерно 90% прибрежной застройки сосредоточено вдоль Невы и побережья Финского залива. Главным направлением развития она называет редевелопмент «серого пояса».

— С одной стороны, это Октябрьская набережная, на которую приходится более 40% предложений в границах прибрежных комплексов и где вскоре начнется реализация нашего нового масштабного жилого квартала, — говорит она. — С другой стороны — побережье Финского залива, где мощным узлом остается Юго-Запад. Здесь на первой линии продолжается строительство семейного квартала «Огни Залива». Именно эти локации — трансформируемая береговая линия Невы и открытый фасад залива — будут определять облик прибрежного Петербурга в ближайшие годы.

Для AAG близость к воде — часть стратегии работы в высоких сегментах. Коммерческий директор AAG Ольга Захарова отмечает, что объекты у водных пространств традиционно демонстрируют высокий спрос независимо от региона или страны, а в бизнес- и премиальном классах прибрежное расположение усиливает статус проекта.

— Проекты в высоком ценовом сегменте, как правило, тяготеют к прибрежным зонам и, при условии качественной проработки продуктовых характеристик девелопером, приобретают повышенный статус и престиж, — подчеркивает она.

В портфеле AAG есть проекты бизнес-класса на Малоохтинской набережной с видом на Неву, а также на первой береговой линии благоустроенной набережной Охты. Сейчас компания готовит к выходу премиальный проект у открытой воды в Солнечном, и потенциал этого места Ольга Захарова оценивает как высокий.

Одним из самых перспективных направлений с точки зрения продаж Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, считает намыв Васильевского острова. По ее словам, это уже не просто новая территория, а будущий городской район с сильной инфраструктурой и видовыми характеристиками.

— GloraX был одним из первых девелоперов на намывных территориях, — говорит она. — Сейчас проекты Golden City, GloraX Василеостровский и GloraX Premium Василеостровский стали узнаваемой частью нового морского фасада города и визитной карточкой намыва.

Татьяна Халилова напомнила: помимо жилья компания ввела здесь школу со спортивным кластером и два детских сада, в корпусах уже работает коммерческая инфраструктура, а в GloraX Premium Василеостровский готовят к открытию ресторан и другие сервисы. В проекте также предусмотрена общественная площадь с фонтаном, доступная всем горожанам.

Шире смотреть на перспективы прибрежных территорий предлагает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Потенциально перспективными он считает все участки у воды, но особенно, по его словам, ценятся территории с широкими, «каноничными» для Петербурга видами или береговые линии, освобожденные от шумного трафика.

Гранитная набережная или песчаная — это уже детали. Будучи маркерами определенных локаций, они определяют класс проектов. Петербург исторически обращен лицом к рекам и каналам, поэтому более дорогим метрам предписано появляться именно на них. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».

Эксперт видит возможность изменить традиционную иерархию городских районов за счет намывных территорий. Пока они не воспринимаются как безусловно статусные, но, по его мнению, это можно скорректировать повышением качества комплексно создаваемой среды.

Территории у воды изначально получают конкурентное преимущество, но сама по себе первая линия не гарантирует успех проекта, считает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». Нужны транспорт, сети, социальная и коммерческая инфраструктура.

— Наиболее перспективными становятся локации, где видовые характеристики сочетаются с качественной городской средой, — говорит он.

По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», итоги продаж января–мая 2026 года показывают, что в число самых популярных у покупателей вошли Невский район, намыв Васильевского острова и Галерная гавань. В качестве примера работы с идентичностью территории Алексей Бушуев приводит квартал «Кронфорт. Центральный» на острове Котлин: он строится на берегу Финского залива, а его архитектура отсылает к природе северного побережья и наследию кронштадтских фортов.

На то, что покупатель сегодня оценивает не сам факт близости к воде, а качество среды вокруг, обращает внимание Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино».

— Вид на реку, канал или Финский залив остаётся сильным преимуществом, но всё чаще для клиента важнее зелёное окружение, парк, крупномерные деревья, защищённые прогулочные маршруты и зрелое благоустройство, — отмечает он. — Для жизни каждый день это может быть ценнее, чем формальный статус «жилья у воды».

По словам эксперта, перспективность таких территорий определяется сочетанием факторов: местоположением, транспортной доступностью, инженерной подготовкой, возможностью создать озеленение, защитой от ветра и устраивающим будущего жителя сценарием использования территории.

Количество площадок у воды ограничено, а большинство наиболее привлекательных уже освоены, напоминает Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон. Среди перспективных он выделяет намывные территории у острова Декабристов, Шкиперский проток, оставшиеся участки Петровского острова, Синопскую и Свердловскую набережные, территорию бывших «Крестов» на Арсенальной, Октябрьскую набережную и Ленэкспо.

— Часть этих проектов уже реализуется или находится в активной стадии подготовки, однако высокая стоимость входа в подобные площадки нередко снижает их инвестиционную привлекательность для девелоперов, — говорит он.

В Ленинградской области, по словам представителя Аквилона, востребованы территории рядом с Петербургом: прежде всего — вдоль Охты и Оккервиля. Отдельный интерес представляют проекты, где водоем становится частью внутренней инфраструктуры жилого комплекса. В качестве примеров эксперт приводит «Аквилон РекаПарк» и «Аквилон РИВА», где для жителей благоустроят собственный водоем: летом он станет местом отдыха, а зимой — катком.

Сколько стоит вид на воду

Вода остается капитализирующим фактором жилья, но премия за нее зависит от класса проекта, редкости вида и качества среды.

Жилье у воды в Петербурге по-прежнему пользуется спросом, несмотря на более высокую стоимость квадратного метра, считает Олег Пашин.

— Такие локации традиционно престижны и привлекают видовыми характеристиками, — отмечает он.

Для покупателей близость к реке, заливу или другому водоему востребована как в премиальном сегменте, так и в масс-маркете, говорит Алексей Бушуев. Это влияет не только на цену, но и на скорость принятия решения.

Как правило, квартиры с видом на воду стоят на 10–15% дороже аналогичного предложения. И, по нашему опыту, срок их экспозиции в среднем на 15–20% ниже. Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург»

Динамика по разным районам неодинакова. По данным «Главстрой Санкт-Петербург», в январе–мае 2026 года продажи в Галерной гавани и на намыве Васильевского острова выросли на 24% и 6% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А на Петровском острове, в Сестрорецке и Зеленогорске — снизились на 52% и 44%. Если же рассматривать все предложения у воды вместе, то по итогам мая 2026 года продажи оказались всего на 3% ниже уровня мая прошлого года.

— Это говорит о том, что интерес к таким проектам сохраняется даже на фоне высокой ключевой ставки и общей неопределенности на рынке, — делает вывод Алексей Бушуев.

Массовый и более высокие сегменты Светлана Денисова предлагает оценивать отдельно. В Петербурге сам по себе вид на воду не всегда дефицит: город богат водными артериями, общий объем такого предложения она оценивает примерно в 1 млн кв. м. Поэтому в масс-маркете наценка за близость к воде минимальна.

— Средняя цена квадратного метра в прибрежном масс-маркете составляет порядка 333 тыс. рублей, что лишь на 5% превышает среднерыночный ценовой индекс — около 315 тыс. рублей, — уточнила эксперт.

В бизнес-классе ситуация другая: средняя цена предложения у воды составляет около 550 тыс. рублей за квадратный метр, и 62% такого жилья приходится на проекты редевелопмента. А в элитном сегменте рынок уже различает просто вид на воду и «коллекционную панораму».

— За эксклюзивные открыточные виды на Эрмитаж, Петропавловскую крепость или стрелку Васильевского острова покупатели готовы платить ощутимую премию к цене, — отмечает Светлана Денисова.

Спрос на воду не столько меняется, сколько постоянно присутствует, считает Сергей Софронов. Если статистика фиксирует рост сделок в видовых проектах, это, по его мнению, часто связано с появлением предложения.

— Покупатели готовы не только доплачивать за вид, но и вообще выбирать недвижимость где-то рядом с водой, даже если она из окон не видна, — говорит он. — Она остается доступной для прогулок, она точно так же обеспечивает лучшую продуваемость и более высокое качество воздуха в локации. И статус также никуда не уходит — дом у воды есть дом у воды.

В проектах у воды рядом с центром Петербурга, которые чаще относятся к бизнес-классу и выше, цена сильно зависит от этажа и видовых характеристик, отмечает Ольга Захарова.

Разница в стоимости между квартирами с видом на воду и без него может достигать двукратного значения. Ольга Захарова, коммерческий директор AAG

— Предложения такого рода немногочисленны, и уровень спроса достаточный для их реализации, — говорит коммерческий директор AAG.

По ее словам, дополнительным преимуществом становятся благоустроенные набережные и качественные общественные пространства.

По мнению Татьяны Халиловой, покупатели готовы доплачивать за видовые характеристики. Такие квартиры могут стоить на 15–20% выше рынка, а в случае редких лотов — и больше.

— Все большее значение имеет не только вид, но и качество окружения — благоустроенные общественные пространства, доступ к набережным, прогулочные маршруты и развитая инфраструктура, — подчеркивает она.

Максим Жабин формулирует это еще жестче:

— Покупатель готов доплачивать за видовые характеристики и близость к воде, но эта премия устойчивее там, где локация подкреплена зеленью, удобными маршрутами, общественными пространствами и хорошей транспортной связью, — говорит он.

Что строят у воды: от комфорт-класса до клубных домов

По данным Олега Пашина, на масс-маркет приходится около 90% предложения и спроса в Петербурге, а среди этого объема 15–18% составляет жилье у воды. Основные территории — Октябрьская набережная, намывные и Юго-Запад.

— На сегодняшний день у воды представлены разные форматы жилья — от комфорт-класса до элитных проектов, — говорит он.

В качестве примера эксперт приводит «Сэтл Ривьера» на Октябрьской набережной — жилой комплекс высокого комфорт-класса с «Ривьера парком», 500-метровым променадом, панорамной ротондой с качелями, площадками для командных игр, зоной тренировок, шатром для йоги и уличным кинотеатром.

В бизнес-классе, по данным представителя «Петербургской Недвижимости», около 48% предложения приходится на площадки у воды: намывные территории и историческую часть Васильевского острова, Петроградскую сторону, Черную речку и Матисов остров. В элитном жилье в историческом центре 80% предложения у воды сосредоточено: на Петроградской стороне, на Васильевском острове, в Адмиралтейском и Центральном районах.

— В основном это проекты на набережных, реставрация особняков, бутик-форматы, — уточняет Олег Пашин.

Самыми востребованными становятся смешанные форматы, где жилье дополняется коммерческой инфраструктурой и общественными пространствами, считает Татьяна Халилова.

— Успешный проект у воды — это не только квартиры с видом, но и прогулочные зоны, рестораны, сервисы, общественные площади, образовательная инфраструктура и благоустроенные набережные, — говорит она. Эксперт также отмечает, что именно по такому принципу развивается намыв Васильевского острова: жилье становится частью городской среды, а не отдельным объектом на первой линии.

Тот же тренд в проектах своей компании видит Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС». Один из них — преобразование исторического комплекса «Кресты» на Арсенальной набережной, где предусмотрено масштабное общественное пространство с собственным причалом и выходом к Неве. Еще один — редевелопмент исторической мануфактуры на Октябрьской набережной.

— Речь идет о комплексе бывших фабричных зданий, расположенных непосредственно на берегу реки, — поясняет она. — Здесь будет реализован жилой проект бизнес-класса с уникальными видовыми характеристиками. Для нас принципиально важно сохранить архитектурный характер исторической застройки и индустриальную идентичность, поскольку именно такие особенности формируют ценность подобных мест.

В портфеле «КВС» есть и проект комплексного развития территорий — Олимпийские кварталы «ЮгТаун» с собственным водоемом. Кварталы «Греция» и «Канада» находятся на первой линии реки Пулковки, а вода становится частью прогулочных маршрутов. Новый пешеходный мостик должен связать территорию с парком «Олимпийские надежды» без пересечения оживленных дорог.

Вода — один из главных ресурсов Петербурга, и вопрос лишь в том, используем ли мы его как декоративный элемент или как основу для современной, открытой и по-настоящему живой городской среды. Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС»

У воды в Петербурге сегодня строят «всё»: от премиальной недвижимости до комфорт-класса, подтверждает Сергей Софронов. Формат определяется расположением и назначением конкретного участка. Общественные пространства у воды пока чаще появляются после перезапуска старых индустриальных кластеров.

— В некоторой степени мы будем первопроходцами в современном девелопменте, когда завершим создание общественного пространства у воды в рамках жилого строительства, — рассказывает он. — Это произойдет уже скоро: в 2028 году на берегу Галерной гавани появится не только одноименный жилой квартал, но и общественный кластер.

По словам коммерческого директора ПСК, здесь будут зоны для отдыха, работы, спорта, медицины, а среди якорных идей — театр, рестораны и пешеходная набережная.

Универсального сценария для проектов у воды нет, отмечает Алексей Бушуев. Все зависит от территории, ее статуса, транспортной доступности и ограничений по использованию земли. В Курортном районе, где возможности жилищного строительства ограничены, чаще развиваются апарт-отели, санаторные комплексы и туристическая инфраструктура. Премиальное жилье тяготеет к Петровскому, Крестовскому и Матисову островам. А дальше от центра появляются проекты бизнес-класса и «комфорт плюс».

— К таким локациям можно отнести намыв Васильевского острова, Галерную гавань и Кронштадт, — пояснил он. — Здесь близость воды сочетается с возможностью создания более масштабной жилой среды, предполагающей комплексное освоение.

Десять лет назад жилые комплексы у воды ассоциировались в основном с элитным сегментом, но сегодня waterfront-девелопмент стал гораздо разнообразнее, напоминает Михаил Рогатых. Важны не только виды, но и инфраструктура.

— Хороший пример — жилой комплекс «Аквилон ZALIVE» на намывных территориях Васильевского острова, где предусмотрены как социальные, так и коммерческие помещения, — добавил он. — Здесь есть два детских сада, стоматология, магазины повседневного спроса, кафе и пункты выдачи заказов. Непосредственно на территории комплекса построена средняя общеобразовательная школа.

Формат проекта у воды определяется характеристиками места, назначением участка и градостроительными ограничениями, объясняет Дарья Сизых, директор по развитию продукта AAG. Прибрежные территории могут становиться и общественными пространствами, и рекреационными зонами, и жилыми комплексами бизнес- и премиального классов.

Наличие водного объекта — одно из ключевых конкурентных преимуществ проекта. Его влияние распространяется не только на набор функций, но и на принципы формирования архитектурно-планировочных решений. Дарья Сизых, директор по развитию продукта AAG

В жилых проектах, по ее словам, особенно важно создать естественную связь с набережной и раскрыть видовой потенциал территории, увеличив количество квартир с панорамными видами воды.

На петербургскую специфику обращает внимание Светлана Денисова: большие объемы прибрежной застройки формируют в основном качественный масс-маркет с видовыми характеристиками. Девелоперы могут точечно повысить классность отдельных домов внутри кварталов, но для бизнес-класса на набережных есть свои ограничения.

— В отличие от других мегаполисов, в Петербурге Нева всегда была мощной водной артерией, которая и по сей день активно задействована в логистике и используется для транспортировки крупногабаритных, строительных и генеральных грузов, — поясняет она. — Наличие действующих причалов и специфика грузового судоходства неизбежно превращают сопутствующие набережные в оживленные транспортные коридоры с тяжелым трафиком.

Поэтому строить дорогое жилье непосредственно у кромки воды может быть нерационально, а бизнес-класс лучше отодвигать вглубь квартала, в зеленые буферные зоны.

Изменилось и само восприятие жилья у воды, добавляет Михаил Рогатых. Раньше главным преимуществом считался вид из окна, теперь покупатели оценивают качество общественных пространств, маршрутов, благоустройства, мест для отдыха и спорта.

— Вода становится не просто частью пейзажа, а главой повседневного жизненного сценария, — говорит он. — Поэтому наибольшим спросом пользуются проекты, где видовые характеристики сочетаются с продуманной городской средой.

Намыв и промзоны: красивые участки с дорогой инженерией

Чем меньше в Петербурге свободных участков, тем выше значение намывных территорий и бывших промышленных зон у воды. Но именно эти площадки требуют от девелопера больше всего инженерной, финансовой и градостроительной подготовки.

С точки зрения строительства намывные территории часто предсказуемее бывших промышленных площадок, считает Алексей Бушуев. Намыв создается «с чистого листа»: понятны геологические характеристики, нет накопленного инженерного наследия, коммуникации и дороги можно проектировать без необходимости подстраиваться под существующую застройку.

— Совсем иначе обстоит ситуация с бывшими промышленными территориями. Их редевелопмент требует гораздо более детальной подготовки и изучения участка, — пояснил он. — Девелоперу приходится учитывать состояние существующих инженерных сетей, особенности ранее сложившейся инфраструктуры, а в отдельных случаях — и экологические факторы.

Город уже проходил период, когда территории предпочитали «обнулять» — сносить всё и строить заново, напоминает Анжелика Альшаева. Петровский остров она называет самым наглядным примером: формально дорогая и престижная локация, но по факту — плотная застройка без полноценной инфраструктуры, точек притяжения и рекреационных пространств.

— Сегодня покупатели оценивают не только панораму, но и качество окружения: благоустройство, прогулочные маршруты, уровень приватности, транспортную доступность и набор сервисов. Поэтому решающим фактором становится уже не сам вид, а уровень среды в целом, — говорит она.

Дарья Сизых переносит акцент с самого типа территории на совокупность ограничений конкретного участка: чем больше инженерных, градостроительных или экологических особенностей, тем сложнее создать качественный продукт.

— Успешная реализация таких проектов требует комплексного подхода и высокой степени вовлеченности всех участников процесса, — рассказывает она. — Важную роль играет не только качественная разработка концепции, но и глубокая проработка решений на всех этапах проектирования — от инженерной подготовки территории до архитектурных и планировочных решений.

У территорий рядом с Финским заливом есть отдельная специфика, отмечает Максим Жабин. Они открыты ветру, там сильнее ощущаются холод и сезонность, а на не до конца освоенных намывных участках могут мешать пыль, грязь и ощущение незавершенности.

— Поэтому в таких проектах особенно важны не только архитектура и планировки, но и инженерное оснащение, ветрозащита, озеленение, эксплуатационная логика и благоустройство, которое реально работает после ввода дома, — уточняет он.

Бывшие промышленные площадки вдоль рек и каналов, по словам эксперта, обладают большим потенциалом, но требуют решения вопросов экологии, инженерии, транспорта и интеграции в городскую ткань.

Это не просто строительство жилья на красивом участке. Это фактически перезапуск территории, и ошибка в мастер-планировании потом долго влияет на качество жизни района. Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК ЕДИНО

Намывные территории — сложные площадки для девелопмента, считает Татьяна Халилова: нужно учитывать грунты, ветровую нагрузку, инженерную подготовку и инфраструктурные ограничения. С точки зрения продаж такие проекты тоже требуют дополнительной работы с покупателем.

— На ранних стадиях важно объяснять будущие преимущества локации, перспективы ее развития и инвестиционный потенциал. Покупатель должен понимать, что приобретает не только квартиру, но и участие в формировании нового городского района, — говорит она.

По ее словам, на примере намыва Васильевского острова уже видно, как быстро может меняться восприятие территории: в GloraX Premium Василеостровский остались последние лоты — всего несколько квартир большого метража.

Сергей Софронов смотрит на вопрос прагматично: современные технологии позволяют работать почти с любыми исходными данными территории, если проект финансово осмыслен.

— Намыв, как бы его ни критиковали, по своей задумке идея великолепная. Мало кто помнит уже, что намывы — традиция давняя. Такие были при царях, при Советах и вот есть сейчас. Только уже с большим размахом, — напоминает он.

Главный вопрос, по мнению коммерческого директора ГК «ПСК», не в технологии, а в том, что именно будет создано на новой территории и в каком виде. Если экономические вводные будут прозаичны, результат окажется соответствующим.

Одним из самых технологически сложных и капиталоемких направлений в строительстве называет девелопмент у воды Светлана Денисова. Она также отмечает, что работа у водных артерий связана со слабыми грунтами, ветровыми нагрузками и берегоукреплением.

Чтобы понимать порядок затрат, достаточно отметить, что обустройство одного погонного метра качественной набережной обходится девелоперу от 600 до 900 тысяч рублей. Светлана Денисова, начальник отдела продаж АО «СЗ „БФА-Девелопмент“

По ее словам, у намывных территорий и побережья основные сложности связаны с защитой зданий от климатических проявлений, наводнений и подвижности почв. В редевелопменте промзон на первый план выходят очистка и рекультивация земель, юридические нюансы консолидации участков и замена изношенных сетей.

Даже после решения юридических, градостроительных и технических вопросов успех намыва зависит от темпов инженерной подготовки и создания инфраструктуры, добавляет Михаил Рогатых. Первые очереди особенно рискованны: продажи могут идти медленнее из-за отсутствия социальной инфраструктуры и дорог, а девелоперу нужно синхронизировать проект с улично-дорожной сетью.

— В этом контексте бывшие промышленные площадки, расположенные у воды, зачастую обладают преимуществом, поскольку уже интегрированы в городскую среду, у них есть инженерные мощности и транспортные связи, — поясняет он. — Однако и при их редевелопменте ключевым фактором успеха становится тщательная проработка будущей инфраструктуры на предпроектной стадии.

Развитие намывных территорий Олег Пашин называет сложным процессом, который требует инженерно-геологических исследований, учета климата, ветровых нагрузок и параллельного развития транспорта и социальной инфраструктуры. Однако при всех трудностях такие проекты остаются важным драйвером развития города.

С редевелопментом промышленных территорий также есть свои сложности: многие площадки требуют подготовки, изменения функционального назначения и поиска новых сценариев использования. Олег Пашин, генеральный директор «Петербургской Недвижимости»

— Дополнительная задача — интеграция объектов культурного наследия в современную городскую среду, — добавил он.

В качестве примера эксперт приводит «Империал Клаб» от Setl Group на территории бывшего Балтийского завода: здесь создается проект делюкс-класса с благоустройством набережной, зонами отдыха, перголами, видовыми площадками, видом на Неву и ледокол «Красин», а также собственным причалом.

Открытый берег и закрытый двор

Отдельный вопрос для проектов у воды — доступ горожан к береговой линии. Для Петербурга это особенно чувствительная тема: вода воспринимается как общегородской ресурс, но покупатели жилья хотят приватности и безопасности. Участники круглого стола сходятся в том, что баланс возможен, если он заложен в проект изначально.

Проект ПСК у Галерной гавани как раз строится на разделении приватного и общественного пространств, говорит Сергей Софронов.

— Наш проект у Галерной гавани подразумевает открытое общественное пространство без какого-либо ущерба собственной территории жилого квартала. Просто это разные территории, и у жителей домов, что мы строим, будет несколько шагов из приватных дворов до этого пространства, — рассказал он. — На Выборгской набережной комплекс «Акватория» будет отделен от уличной части галереей с коммерческими помещениями. С учетом больших площадей под собственную, приватную инфраструктуру, она здесь закладывается весьма самодостаточной.

Такой баланс нельзя обеспечить громкими заявлениями — его нужно проектировать, считает Максим Жабин.

— У жителей должны быть спокойные дворы и внутренние пространства, а у города — сохраняться доступ к воде там, где это уместно градостроительно, — уточняет он. — Это решается планировкой, управлением потоками, благоустройством и эксплуатацией, а не декларациями.

И рынок, и городская политика сейчас ориентированы на открытые и доступные набережные, подчеркнул Михаил Рогатых. Линия у воды сохраняет общественный характер: здесь появляются прогулочные маршруты, кафе, сервисы и общедоступные пространства.

— Необходимый уровень приватности для жителей обеспечивается за счет грамотных архитектурных и планировочных решений, организации внутренних дворов и рекреационных зон, — отметил он.

Идея полностью закрытых дворов и изолированных набережных в многоквартирных домах уже выглядит утопичной, считает Светлана Денисова. Более того, с точки зрения бизнеса закрытие береговой линии невыгодно: первые этажи зданий на набережных должны работать на пешеходный трафик.

— Здесь целесообразно размещать рестораны, кафе и ритейл, которые отлично капитализируются за счет пешеходного трафика, — поясняет она. — Баланс между открытым променадом и безопасностью жителей достигается за счет умного мастер-планирования.

В качестве примера она приводит Дудергофский канал в «Огнях Залива», где городская жизнь сосредоточена на набережных и в коммерческих зонах, а приватное пространство резидентов защищено за счет стилобатов, геопластики, подпорных стен и ландшафтного дизайна.

В Петербурге действует строгая система регулирования прибрежных территорий, поэтому береговая линия должна оставаться открытой, напоминает Олег Пашин.

— Девелоперы не могут приватизировать прибрежную зону, это гарантирует свободный доступ горожан к водным объектам, — говорит он и отмечает, что благоустройство прибрежных территорий часто ложится на застройщика. Компании создают пешеходные маршруты, спортивные площадки, парковые зоны и общественные пространства.

Вопрос сегодня уже не в том, открывать ли доступ к воде, а в том, как сделать его удобным, безопасным и привлекательным, считает Алексей Бушуев.

— Как правило, закрытая территория дома соседствует с благоустроенной набережной или прогулочным маршрутом, доступным всем желающим, — добавил он. — Такой формат выгоден обеим сторонам: жители получают качественную среду рядом с домом, а город — новые общественные пространства у воды.

В пример он привел Петровский остров, где общественные набережные и жилые комплексы сосуществуют и дополняют друг друга, а также экорайон «Юнтолово», где благоустройство у реки Юнтоловки и гребной клуб стали точками притяжения. Похожий процесс, по его словам, идет в Кронштадте: развитие «Острова фортов» помогает превращать прежде малоиспользуемые пространства в места для прогулок, отдыха, спорта и повседневной жизни.

Современный подход предполагает сохранение общественного доступа к береговой линии при обеспечении приватности жилой среды. Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX

— Баланс достигается за счет грамотного проектирования: закрытыми остаются дворы и внутренние пространства для жителей, а прогулочные маршруты, общественные площади и набережные работают на город, — поддержала коллег Татьяна Халилова.

Более широкую трансформацию рынка видит Дарья Сизых: на смену закрытым камерным проектам приходят многофункциональные форматы, где сочетаются приватные пространства для жителей и открытые общественные зоны.

— Подобный подход требует более сложной и детальной проработки концепции, поскольку необходимо учитывать интересы различных групп пользователей и обеспечивать комфортную среду для каждой из них, — объясняет она. — Вместе с тем именно такие проекты формируют дополнительную ценность как для самого объекта недвижимости, так и для окружающей городской среды.

Будущее у воды: меньше простых участков, больше сложных проектов

Прибрежные территории остаются одним из ключевых резервов развития Петербурга, считает Анжелика Альшаева. Наибольший потенциал, по ее словам, сосредоточен вдоль Невы, Финского залива и на бывших промышленных площадках у воды.

— Именно такие участки позволяют городу расти качественно — путем обновление уже сформированных территорий и возвращение в городское полотно пространств, которые долгое время были закрыты для жителей, — говорит она.

Отдельным направлением развития может стать водная транспортная инфраструктура, уверен Максим Жабин. Для ряда жилых комплексов у рек, каналов и Финского залива причал или регулярный водный маршрут могли бы оказаться не декоративной опцией, а частью транспортной модели.

— Особенно это важно для Кронштадта: его развитие может идти значительно активнее, если транспортная доступность будет строиться не только на базе КАД и автомобильных дорог, но системным сообщением по воде, — подчеркнул эксперт. — Для Петербурга обязательно нужно учитывать сезонность и ледовую обстановку, чтобы такая связь не работала только в тёплый период.

Будущее проектов у воды, по его словам, будет зависеть не от количества участков, а от качества работы с ними.

— Выигрывать будут проекты, где расположение рядом с водой является частью более сильного продукта, — уточнил Максим Жабин. — В нём должны соединяться зелень, комфортный микроклимат, инженерная готовность, транспортная связность, продуманная эксплуатация и понятный городской сценарий. Без этого даже красивая локация у воды может проигрывать проекту рядом с хорошим парком.

Перспективы проектов у воды Сергей Софронов описывает как «прекрасные и туманные». Петербург обладает огромной протяженностью набережных разного качества и статуса, но участки, которые появляются в продаже и доходят до строительства, остаются точечными.

— В масштабах города это не позволяет говорить о каком-либо массовом перезапуске локаций у воды, — считает он. — Мастер-планирование территории пока у нас не принято, и концептуальные проекты, по примеру конкурсных вариантов развития серого пояса в 2016 году, также не появляются. Девелопмент пока просто следует за возможностями — будь то локации в центре, на окраинах, за городом или на намыве.

Одним из самых перспективных направлений называет девелопмент у воды и Михаил Рогатых. При ограниченном количестве свободных участков именно прибрежные территории, намывные земли и бывшие промышленные зоны становятся резервом для новых городских кварталов.

Такой проект по силам далеко не каждой девелоперской компании. Необходимы опыт, большой объем инвестиций и согласованность действий с городом. Михаил Рогатых, руководитель направления развития продаж Группы Аквилон

Как высокий оценивает потенциал спроса на такие проекты Ольга Захарова. Но количество свободных участков, особенно рядом с центром Петербурга, сокращается. Отдельный потенциал коммерческий директор AAG видит в Курортном районе.

— Наш премиальный проект в посёлке Солнечное будет расположен всего в 500 метрах от пляжа «Ласковый». На сегодняшний день практически отсутствуют сопоставимые по масштабу прибрежные территории, обеспеченные инфраструктурой, соответствующей международному курорту мирового уровня, — говорит она.

Олег Пашин связывает перспективы рынка с дальнейшим освоением территорий у воды, прежде всего юго-востока акватории Невы — Октябрьской набережной и проспекта Обуховской Обороны. Также, по его словам, продолжится развитие намывных территорий и островов — Петровского, Матисова, Каменного, Галерного и Серного.

— Будет возрастать роль проектов редевелопмента, которые позволяют эффективно использовать уже сформированные городские территории и интегрировать их в современную среду, — добавил он.

Отдельным направлением Олег Пашин назвал развитие рекреационных зон в Курортном районе Петербурга, а также в Выборгском, Приозерском и Всеволожском районах Ленинградской области.

Недвижимость у воды остается одним из самых устойчивых сегментов рынка, считает Алексей Бушуев. Такие проекты востребованы благодаря сочетанию видов, ограниченного предложения и качества среды.

— Наибольший потенциал сегодня у тех мест, где одновременно присутствуют интерес со стороны девелоперов, поддержка города и устойчивый спрос со стороны покупателей. Один из таких примеров — намыв Васильевского острова, — говорит эксперт.

Еще одной территорией с серьезным потенциалом он называет Кронштадт. По словам Алексея Бушуева, если в 2018 году город посетили около 300 тыс. человек, то в 2025-м турпоток превысил 5 млн. Это стимулирует развитие бизнеса, сервисов, общественных пространств и рабочих мест.

Петербург всегда будет сохранять спрос на жилье у рек, каналов и залива, уверена Татьяна Халилова, но качественных свободных участков становится меньше, а их ценность будет расти.

— Рынок будет уходить от формата «жилой комплекс с видом на воду» к созданию полноценных районов нового поколения, — прогнозирует она. — Конкурировать будут не отдельные дома, а качество среды, благоустройства, инфраструктуры и общественных пространств.

Намыв Васильевского острова, по словам директора департамента продаж GloraX, уже показывает одно из возможных направлений развития города: территория у воды становится современным морским фасадом Петербурга и привлекательным местом для жизни и инвестиций.

В Петербурге водная перспектива — мощный эмоциональный триггер, но покупателю уже мало пассивного созерцания вида из окна, соглашается Светлана Денисова. Эстетика должна быть подкреплена экосистемой для жизни.

— Если в Москве набережные во многом развиваются как общественные пешеходно-парковые зоны, то в Петербурге девелоперам необходимо гармонично вписать жилую среду в условия работающего мегаполиса, — пояснила она. — По этой причине вектор решительно смещается в сторону масштабных проектов комплексного развития территорий.

Только крупный формат, по ее словам, позволяет сформировать безопасную среду с прибрежными променадами, зелеными зонами и автономной инфраструктурой — как в семейном квартале «Огни Залива», где во внутреннюю инфраструктуру интегрированы детская поликлиника, две школы и детские сады с бассейнами.

— Несмотря на все технологические сложности работы с прибрежной линией, именно такие сбалансированные и многослойные решения будут задавать тренды на рынке в ближайшее десятилетие, — резюмировала Светлана Денисова.