Два года стагнации: к чему готовится рынок новостроек Петербурга
Эксперты рынка недвижимости прогнозируют восстановление спроса в IV квартале при условии дальнейшего снижения ключевой ставки
Ситуация на российском рынке первичной недвижимости во втором квартале 2026 года ухудшилась. Среднемесячное количество сделок в апреле-мае упало на 21% к показателю января-марта, в Петербурге просадка оказалась еще более глубокой. С чем эти связаны тенденции, как будет развиваться рынок дальше и к чему могут привести очередные изменения в семейной ипотеке — в материале РБК Петербург.
Всплеск в апреле и слабый май
По данным аналитического центра Дом.рф, в мае 2026 года в крупнейших по объему строящегося жилья регионах продажи сократились в среднем на 15% год к году, при этом в Санкт-Петербурге зафиксировано наиболее заметное снижение — на 28%.
Данные «Циан» по количеству заключенных договоров долевого участия (ДДУ) подтверждают тенденцию: в апреле и мае 2026 в России заключалось в среднем 33,7 тыс. ДДУ в месяц, это на 21% меньше среднемесячного показателя января-марта и на 12% меньше, чем во II квартале 2025 года. Локальный подъем спроса в апреле — 25,6 тыс. ДДУ относительно марта (24,1 тыс.) — не изменил общую картину. По словам главного аналитика «Циан» Алексея Попова, апрельский подъем произошел на фоне низких показателей февраля и марта, когда банки долго перестраивались под ужесточенные с 1 февраля условия семейной ипотеки, а май не смог поддержать динамику из-за малого количества рабочих дней.
«Май — это традиционно сезон затишья на рынке недвижимости, и мы всегда учитываем это в планировании. В месяце объективно меньше рабочих дней: длинные праздники, люди уходят в отпуска, уезжают за город, отдыхают. Часть покупателей либо принимает решение о покупке заранее — в апреле, либо возвращается к сделке уже после майских выходных. И ожидать, что май будет сопоставим с апрелем по объему сделок, с точки зрения планирования неправильно», — подчеркнула коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева.
Два года стагнации: к чему готовится рынок новостроек Петербурга
«Май — это традиционно сезон затишья на рынке недвижимости, и мы всегда учитываем это в планировании. В месяце объективно меньше рабочих дней: длинные праздники, люди уходят в отпуска, уезжают за город, отдыхают. Часть покупателей либо принимает решение о покупке заранее — в апреле, либо возвращается к сделке уже после майских выходных. И ожидать, что май будет сопоставим с апрелем по объему сделок, с точки зрения планирования неправильно», — подчеркнула коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева.
В Петербурге среднемесячное количество ДДУ в апреле-мае составило 2,1 тыс., что на 24% меньше, чем в I квартале 2026 года и на 23% меньше, чем во II квартале 2025-го. Цифры в Петербурге несколько хуже общероссийских, и одной из причин этого Алексей Попов назвал сохраняющиеся на чувствительном для покупателей уровне темпы роста цен. «В Северной столице «квадратный метр» прибавил 10% по итогам января-мая 2026 года, в кто время как в крупных городах РФ — 2%», — пояснил эксперт.
Спрос на готовое
В то же время, рост цен поддерживает выручку застройщиков на стабильном уровне. «Количество сделок в мае 2026 года сократилось примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но при этом выручка за тот же период выросла примерно на 13%. Это произошло за счет более высокой стоимости квадратного метра. И в итоге финансовый результат компании оказался лучше, чем год назад», — пояснила Анжелика Альшаева.
Кроме того, статистика по ДДУ не в полной мере отражает спрос, уточнил генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев: «Сегодня на рынке присутствует значительный объем готового жилья от застройщиков, и часть спроса сместилась в этот сегмент. Сделки по таким квартирам оформляются по договорам купли-продажи и не учитываются в статистике аналитических сервисов, которые часто опираются на ДДУ. Поэтому мы наблюдаем не столько снижение спроса, сколько его частичное перераспределение между строящимся и готовым жильем».
Два года стагнации: к чему готовится рынок новостроек Петербурга
«Сегодня на рынке присутствует значительный объем готового жилья от застройщиков, и часть спроса сместилась в этот сегмент. Сделки по таким квартирам оформляются по договорам купли-продажи и не учитываются в статистике аналитических сервисов, которые часто опираются на ДДУ. Поэтому мы наблюдаем не столько снижение спроса, сколько его частичное перераспределение между строящимся и готовым жильем», — рассказал генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
Ипотека без четких сигналов
Основным драйвером спроса остается семейная ипотека, отметил Денис Заседателев. «Рыночные программы при текущих ставках используются ограниченно, поэтому востребованы комбинированные решения — рассрочки и собственные программы застройщиков», — добавил он.
Ожидание изменений условий семейной ипотеки с 1 июля могло бы придать дополнительный импульс рынку новостроек, поскольку часть покупателей стремится выйти на сделку заранее — так было, например, в декабре-январе накануне февральских изменений. Однако пока этого не происходит. «Несмотря на разговоры о возможном ужесточении семейной ипотеки с 1 июля, мы не увидели ажиотажного спроса. И это вполне объяснимо: в информационном поле нет постоянных сигналов о будущих изменениях, а значит, у покупателей не сформировался сценарий «покупать срочно», — пояснила Анжелика Альшаева.
«Несмотря на разговоры о возможном ужесточении семейной ипотеки с 1 июля, мы не увидели ажиотажного спроса. И это вполне объяснимо: в информационном поле нет постоянных сигналов о будущих изменениях, а значит, у покупателей не сформировался сценарий «покупать срочно», — пояснила Анжелика Альшаева.
Напомним, неделю назад на форуме «Движение» в Сочи заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин заявил, что с 1 июля 2026 года правила семейной ипотеки вновь изменятся, но не раскрыл подробности. При этом в апреле 2026 года вице-премьер России Марат Хуснуллин сообщал, что правительство рассматривало повышение лимита по льготным программам с 6 млн до 8 млн руб., а также введение дифференциации по количеству детей: чем их больше, тем ниже ставка по ипотеке.
«В последней версии изменений есть и хорошие, и плохие новости. С одной стороны, нет ограничений на площадь квартир, увеличивается лимит, нет упоминаний об отмене комбинированных схем. Но, с другой стороны, заметно повышаются ставки для семей с одним ребенком и вводится 15-летний срок для льготных ставок», — проанализировал имеющуюся информацию об обсуждаемых поправках Алексей Попов.
Увеличение лимита до 18 млн руб. в Петербурге и Ленинградской области вкупе с более гибким подходом к выдаче могло бы поддержать рынок, полагает Денис Заседателев. Однако, как отметил Алексей Попов, ограничителем в такой ситуации становится показатель долговой нагрузки заемщиков с учетом увеличения ставок: банки и сейчас не удовлетворяют многие заявки, а повышение ставок дополнительно осложнит ситуацию.
В числе других факторов, влияющих на продажи новостроек, Денис Заседателев назвал сложности на вторичном рынке, так как для многих семей продажа имеющейся квартиры является источником первоначального взноса. «В этих условиях наиболее востребованными инструментами становятся длительные рассрочки, трейд-ин (квартира в зачет), фиксация цены и индивидуальные графики платежей», — считает эксперт.
«Для многих семей продажа имеющейся квартиры является источником первоначального взноса. В этих условиях наиболее востребованными инструментами становятся длительные рассрочки, трейд-ин (квартира в зачет), фиксация цены и индивидуальные графики платежей», — считает Денис Заседателев.
Анжелика Альшаева также отмечает заметный рост интереса покупателей к программам «зачета жилья». Этот инструмент развивается: появляются программы с возможностью проживания в старой квартире до заселения в новую, знает Анжелика Альшаева.
Прогноз: стагнация
По итогам 2026 года «Циан» прогнозирует снижение числа ДДУ на 10%. «Эта оценка включает восстановление спроса в IV квартале на фоне коррекции ключевой ставки к уровням, позволяющим запустить кредитование по рыночным ставкам», — уточнил Алексей Попов.
По мнению Анжелики Альшаевой, рынок первичной недвижимости в 2026-2027 годах будет существовать в режиме стагнации, без резких провалов или ажиотажного роста, и многое будет зависеть от ключевой ставки и политики банков в отношении депозитов. «В случае более активного снижения ключевой ставки и одновременного уменьшения доходности вкладов мы увидим рост доли сделок по 100-процентной оплате. Параллельно будет увеличиваться и размер первоначальных взносов — до 50–60%, при этом стандартная ипотека будет привлекаться уже на оставшуюся часть стоимости жилья. Со своей стороны застройщики продолжат предлагать сниженные ставки по ипотечным программам, поскольку это остается одним из немногих рабочих инструментов поддержки спроса», — резюмировала Анжелика Альшаева.
