Как изменится рынок недвижимости Петербурга после модернизации семейной ипотеки
Правительство России прорабатывает предложения по изменению условий семейной ипотеки, которая действует для покупки жилья на первичном рынке недвижимости. Ранее Минстрой РФ анонсировал изменения правил ее выдачи с 1 июля этого года. Но в конце июня в Минфине объявили, что действующие условия сохранятся до 1 октября 2026 г. Вице-премьер Марат Хуснуллин подтвердил, что власти продолжают работать над обновлением правил программы. Среди обсуждаемых мер – введение дифференцированной ставки в зависимости от количества детей в семье, снижение сроков льготного кредитования до 15 лет, а также отмена или ограничение комбинированной ипотеки с использованием семейной программы. При этом окончательное решение по конкретным параметрам еще не принято.
В течение последних нескольких лет семейная ипотека была одним из драйверов первичного рынка недвижимости. Однако и после модернизации программы, долгосрочный спрос на жилье в новостройках сохранится. К такому выводу пришли участники бизнес-завтрака «Рынок недвижимости на пороге перемен: как переосмыслить стратегии до 1 октября», организованного изданием «Ведомости Северо-Запад».
Перспективы спроса
Главный аналитик «Циана» Алексей Попов полагает, что по итогам текущего года первичный рынок может продемонстрировать снижение спроса на 12-15% по сравнению с показателями 2025 г. Однако такой сценарий не является критическим и укладывается в рамки естественной коррекции после периода высоких продаж, добавил он.
По данным Dataflat, в июне этого года в Петербурге было заключено 2780 договоров долевого участия (ДДУ) на покупку жилья в новостройках и апартаментов. Год к году показатель вырос на 22%, а к маю 2026 г. – на 64%. Коммерческий директор ГК «Вертикаль» Роман Корнышев отметил, что рынок Петербурга постепенно возвращается к средневзвешенным значениям по количеству сделок, которое составляет порядка 3000-3500 ДДУ в месяц.
Результаты II полугодия 2026 г. будут зависеть от изменения ключевой ставки, решения государства по программам поддержки спроса и общей экономической ситуации, отметила исполнительный директор Bau City Development Дарья Сиволобова. «Сегодня застройщики не ждут ажиотажного спроса во II полугодии, однако есть основания полагать, что II половина 2026 г. будет умеренно-позитивной, – считает она. Сиволобова добавила, что предпосылкой к улучшению ситуации может традиционное повышение спроса ближе к концу года.
Коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева отметила, что рынок жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти всегда будет пользоваться спросом, несмотря на циклические колебания. По ее словам, объемы рынка корректируются не только под влиянием спроса, но и под воздействием административных факторов: решений властей, взаимодействия с госорганами и наличия земельных участков.
«В 2026 г. в связи с ожидаемыми изменениями по семейной ипотеке наша компания закладывала снижение показателей на 25-30%. При этом 2025 г. стал рекордным по выручке, поэтому прогнозируемое падение мы воспринимаем не как спад, а как возвращение к плановым значениям», – пояснила Альшаева.
Директор по продажам Legenda Ксения Садкова считает, что рынок первичной недвижимости Петербурга может столкнуться с замиранием, но не с падением спроса. Она пояснила, что текущая рыночная ситуация характеризуется временной приостановкой активности, а не фундаментальным отсутствием платежеспособных покупателей. «Как показывает практика, замирание спроса на определенный период времени – это нормально. Но затем покупатели вновь возвращаются на рынок», – отметила она.
Садкова добавила, что даже после корректировки условий льготных программ ставка на уровне 12% сохраняет привлекательность для целевой аудитории. По ее словам, текущий уровень хоть и уступает прежним значениям, но остается конкурентоспособным инструментом для семейных заемщиков. При этом драйвером спроса здесь выступают преимущественно семьи с одним или двумя детьми, поскольку их доля в общей структуре домохозяйств выше по сравнению с многодетными семьями.
Коммерческий директор ГК «Алгоритм Жизни» Виктория Шульгина полагает, что коррекция условий по семейной ипотеке в большей степени может повлиять на рынок Ленинградской области. Это связано с высокой чувствительностью спроса к повышению стоимости заемных средств, поскольку доля ипотечных сделок здесь традиционно выше, чем в Петербурге. По данным Dataflat, в Ленобласти доля ипотеки от общего объема сделок на рынке первичного жилья в I полугодии 2026 г. составила 66%, в то время как в Петербурге – 56%. По прогнозам Шульгиной, по итогам года снижение спроса в области может составить до 30%.
Однако в целом представители девелоперских компаний отмечают, что поэтапные ограничения льготных программ не приведут к падению рынка. «Семейная ипотека как стимулятор продаж себя изжила. Мы должны ориентироваться на реальные рыночные условия. Чем меньше будет субсидий от государства – тем более здоровым будет рынок», – считает Альшаева.
Влияние на вторичный рынок
Основная программа льготной ипотеки по ставке 8%, которая действовала для покупки жилья в новостройках до 1 июля 2024 г., привела к оттоку части спроса с вторичного рынка. В результате сегмент готового жилья проигрывал в объеме сделок и ценовой динамике. По словам Садковой, из-за разрыва цен в прошлые годы первичное жилье потеснило вторичку, поскольку массовый покупатель был привязан к льготным программам, действовавшим только на рынке новостроек. Тем не менее, сегодня разница в стоимости между сегментами начинает сокращаться, отметила она.
«В прошлые годы наблюдался дисбаланс цены и спроса: первичка полностью «задвигала» вторичку, потому что основная масса клиентов была связана с семейной ипотекой и выбирала новостройки. Сейчас цена вторички дошла до такого уровня, что стала сильно выгоднее первички – и снова начал формироваться баланс», – отметила Садкова.
По данным «Циан», доля сделок в сегменте так называемой «новой вторички», то есть в домах, введенных в эксплуатацию менее трех лет назад, в общем объеме договоров купли-продажи в крупных городах России составляет порядка 17%, а непосредственно в Петербурге – около 23%.
Как пояснил Попов, данный сегмент зачастую воспринимается покупателями как первичное жилье в новостройках, однако представляет собой сделки на вторичном рынке, где суммы поступают напрямую девелоперу, а не на эскроу-счета. «Вторичный рынок, в отличие от новостроек, не подвержен влиянию льготных ипотечных программ и регулируется исключительно рыночными механизмами», – отметил Попов.
При этом формально между первичным и вторичным жильем сохраняется ценовой разрыв в 30-40%, однако само сравнение не является некорректным, считает Корнышев. Под вторичной недвижимостью понимаются, как коммунальные квартиры, так и лоты в новых домах. При корректном сравнении в рамках одной локации и сопоставимых объектов ценовая разница не превышает 15%, добавил он. «Вторичка всегда поддерживала новостройки, это было и будет вне зависимости от льготных программ. Речь идет об улучшении жилищных условий через продажу старой квартиры для покупки новой», – пояснил он.
Альшаева добавила, что вторичный рынок оживился, покупатели стали активнее рассматривать этот сегмент, и цены, соответственно, растут. На этом фоне все более востребованными становятся инструменты зачета жилья — сегодня на них приходится около 15% продаж компании. Речь идет как о классических программах, так и тех, которые позволяет продать старую недвижимость, но продолжать жить в ней до заселения в новый от «КВС». Между тем, несмотря на рост активности покупателей, существенный ценовой разрыв между регионами сохраняется. «В Санкт-Петербурге стоимость квартир в 2-4 раза выше, чем в Ленинградской области, в зависимости от локации», – подчеркнула она.
Стратегии девелоперов
Изменение параметров семейной ипотеки, высокая ключевая ставка, удорожание проектного финансирования, дефицит земли под строительство стимулируют пересматривать финмодели проектов. По мнению Шульгиной, в условиях высококонкурентной среды Петербурга ключевым вектором развития застройщиков становится качество жилья. «Потребители увеличивают требования к продукту, поэтому качество проектов растет. Уровень конкуренции сейчас высок, но конкурировать застройщикам уже нечем, теперь идет борьба за качество», – отметила она.
Также инструментом для поддержания покупательской способности сегодня выступает субсидированная ипотечная ставка. Но, как отметила Сиволобова, попытки заменить банковский продукт со стороны девелоперов являются лишь временной опорой. По ее словам, сегодня застройщики предоставляют массовые скидки, независимо от класса жилья, что помогает поддерживать уровень спроса. Однако для нормального функционирования жилищного рынка требуется уровень процентной ставки в 10%. «Тогда бизнес начнет развиваться, а не выживать», – считает она.
При этом предпосылок для снижения стоимости квадратного метра в Петербурге нет, в том числе и в массовом сегменте, подчеркнула Альшаева. По ее словам, себестоимость строительства демонстрирует устойчивый рост: дорожают земельные участки, проектное финансирование, строительные материалы. «Застройщики скорее готовы скорректировать свой объем предложения. Можно ожидать, что на рынок будет выводиться меньше очередей и объектов. Но стоимость жилья снижаться не будет», – подчеркнула она.
С этим мнением согласен Корнышев. По его словам, общие экономические факторы работают в пользу удорожания жилья. Кроме того, локальные акции на отдельные неликвидные лоты не способны изменить долгосрочный тренд. В средне- и долгосрочной перспективе предпосылок для снижения цен не будет, добавил он.
«Рынок регулируется спросом и предложением. По данным «Петербургской недвижимости», в июне 2026 г. мы достигли минимального уровня предложения за 10 лет, то есть менее 2 млн кв. м в экспозиции. Спрос у нас тоже фиксируется на определенном постоянном уровне. Это и говорит о работе параметров спроса и предложения», – пояснил Корнышев.
По словам Садковой, цикл вывода проектов в текущих условиях усложнен из-за длительных процедур согласования и получения разрешительной документации. При этом откладывать старты проектов девелоперы не планируют, поскольку земельные участки приобретены по высокой цене, имеются кредитные обязательства и утвержденная финансовая модель, которая не терпит переноса сроков. В Петербурге дополнительным ограничением выступает дефицит свободной земли под строительство. В перспективе, считает Садкова, это приведет к естественному сокращению числа игроков – компании будут либо сворачивать деятельность, либо уходить в другие регионы.
Ужесточение требований
В Санкт-Петербурге просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам на 1 июня 2026 г., по последним данным Центробанка, составила 11,28 млрд руб. За год она выросла на 76%. Однако ее доля в кредитном портфеле банков оставалась низкой. На 1 июня этого года она составила 1%, увеличившись на 0,3 п. п. за год.
Как отметил Корнышев, это естественный процесс, связанный с тем, что пики выдачи ипотеки, пришедшиеся на 2022-2023 гг., вовлекли в программу широкий круг домохозяйств. По его словам, увеличение абсолютных цифр просрочки связано с объемом выданных кредитов. «Это не разрушит рыночную конъюнктуру. Я уверен, что катастрофического влияния это не окажет, как минимум в Петербурге точно», – считает он.
При этом наиболее существенным фактором для рынка может стать ужесточение требований к заемщикам, считает Попов. Он пояснил, что основная проблема состоит в возможном повышении ставок для семей с одним ребенком, которое ожидается после 1 октября 2026 г. Увеличение ежемесячного платежа может стать критическим барьером при прохождении банковского скоринга, правила которого последовательно ужесточаются, отметил эксперт.
По словам Шульгиной, основной проблемой для молодых семей является высокий первоначальный взнос. «У молодой семьи даже при рождении первого ребенка часто нет возможности приобрести квартиру за ту стоимость, которая сегодня фиксируется на рынке. Для многодетных семей с двумя-тремя и более детьми критическим барьером выступает именно высокий первоначальный взнос, а не уровень платежеспособности или стоимость кредитного обслуживания», – пояснила она. В текущих условиях для поддержки семей востребованы не только льготные ставки, но и прямые субсидии государства, заключила Шульгина.
