Как политика ЦБ влияет на строительный рынок Петербурга
Рынок новостроек переживает период осторожного оживления
Строительный рынок Петербурга постепенно адаптируется к новым финансовым условиям. После рекордного роста ключевой ставки в 2024–2025 годах до 21% рынок жилья оказался в ситуации, когда классическая ипотека практически перестала быть массовым инструментом покупки. Однако постепенное снижение ставки ЦБ до 14,5% начинает менять настроение покупателей и девелоперов. Пока речь не идет о резком скачке спроса, но участники рынка уже фиксируют признаки восстановления активности.
Согласно данным ВТБ, в апреле 2026 года объем ипотечного кредитования в России достиг 360 млрд рублей. Это почти на 10% больше мартовских показателей и на 24% выше уровня апреля прошлого года. За первые четыре месяца года россияне оформили ипотеку на 1,4 трлн рублей — рост составил 55% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.
При этом эксперты отмечают: строительная отрасль сохраняет устойчивость даже в условиях дорогих кредитов. Руководитель департамента кредитования регионального бизнеса ВТБ Иван Розинский считает, что массовых рисков для жилищного строительства сегодня нет. По его словам, спрос на новое жилье в долгосрочной перспективе поддерживают сразу несколько факторов — износ старого жилого фонда, миграция населения в крупные города и привлекательность мегаполисов.
“Проблемы у отдельных компаний, наверное, могут быть, и, скорее всего, будут, но ничего похожего на какую-то массовую проблематику я не вижу. Есть зоны портфеля, где у нас гораздо больше опасений. Что касается жилой стройки, пока мы остаемся оптимистами”, — отметил Иван Розинский.
Семейная ипотека остается главным драйвером рынка
Несмотря на снижение ключевой ставки, рынок новостроек в Петербурге по-прежнему зависит прежде всего от льготных программ. Девелоперы отмечают, что именно изменения условий семейной ипотеки сегодня сильнее влияют на продажи, чем решения Центробанка.
Вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин обращает внимание, что с середины 2024 года большая часть ипотечных сделок в Петербурге приходится именно на семейную ипотеку. При этом постепенное снижение ставки ЦБ пока почти не изменило ситуацию с рыночной ипотекой.
Ипотека по рыночной ставке (порядка 16%) по-прежнему остается редкостью: это считанные проценты сделок, такие кредиты берут на небольшие суммы и на короткий срок. Спрос на них заметно вырастет при снижении ключевой ставки до 9-10% и ставок ипотеки до 11-12%”, — считает Дмитрий Фалкин.
Похожей позиции придерживаются и в Группе ЦДС. Начальник отдела продукта и аналитики компании Наталья Кукушкина отмечает, что даже нынешний уровень ключевой ставки остается слишком высоким для массового спроса.
“Оживить этот инструмент может снижение “ключа” до 10-12%. В этом случае ставки по рыночной ипотеке будут начинаться от 12-13% годовых, что психологически уже приемлемо для большинства покупателей. Пока этот уровень не будет достигнут, рост спроса маловероятен, а без него не будет и повышения инвестиционной активности застройщиков”, — подчеркнула Наталья Кукушкина.
Петербург входит в число лидеров по ипотеке
Несмотря на сложную ситуацию с доступностью кредитов, Петербург сохраняет высокие позиции по объему ипотечного кредитования. По данным Объединенного кредитного бюро, в марте 2026 года в городе оформили 3,75 тысячи ипотечных кредитов на 19,33 млрд рублей. По объему выдач Северная столица вошла в пятерку крупнейших регионов страны.
Одновременно меняется и структура покупательского поведения. Все больше клиентов используют собственные накопления вместо кредитов. Коммерческий директор ГК “КВС” Анжелика Альшаева рассказала, что заметно выросла доля сделок с полной оплатой и рассрочек с крупным первоначальным взносом.
“Мы видим, что покупатели уверенно переводят накопления с депозитов в недвижимость”, — отметила Анжелика Альшаева.
Девелоперы осторожно выводят новые проекты
Высокая стоимость проектного финансирования напрямую влияет на планы застройщиков. Компании стали значительно аккуратнее запускать новые жилые комплексы, а ограниченный объем предложения уже начинает поддерживать рост цен.
Директор по развитию ГК “Лидер Групп” Надежда Ильина отмечает, что в последние два года девелоперы максимально осторожно выводили проекты на рынок, и это может привести к дефициту качественного предложения.
“Высокая себестоимость строительства и ограниченное предложение создают предпосылки для дальнейшего планомерного роста цен, но уже без волнообразных скачков”, — считает Надежда Ильина.
При этом участники рынка сходятся во мнении: настоящее восстановление отрасли начнется только после дальнейшего снижения ключевой ставки. Большинство экспертов называют комфортным уровнем для рынка показатель около 10%.
Снижение ключевой ставки до 14,5% — это, безусловно, позитивный сигнал для рынка недвижимости. Пока я бы не говорила о каком-то взрывном росте спроса, но оживление мы уже видим. На мой взгляд, рынок начнет по-настоящему оживать, когда ключевая ставка снизится примерно до 10%. Тогда стандартная ипотека станет более доступной — на уровне порядка 12–13% годовых”, — подчеркнула коммерческий директор ГК “КВС” Анжелика Альшаева
Строительная отрасль делает ставку на долгосрочный спрос
Даже на фоне дорогих кредитов застройщики и банки сохраняют осторожный оптимизм. Причина — фундаментальный спрос на новое жилье, который в крупных городах продолжает расти.
По словам старшего вице-президента ВТБ Ивана Розинского, значительная часть жилого фонда советской эпохи постепенно подходит к завершению жизненного цикла, а значит, потребность в новом жилье будет только увеличиваться.
Дополнительным фактором остается внутренняя миграция. Петербург продолжает привлекать жителей других регионов, а это поддерживает спрос даже в условиях высокой стоимости заемных средств.
Пока рынок находится в режиме ожидания. Покупатели рассчитывают на дальнейшее снижение ставок, а девелоперы — на постепенное возвращение доступной ипотеки. Именно решения Центробанка в ближайшие месяцы могут определить, насколько быстро строительный рынок Петербурга перейдет от осторожной стабилизации к полноценному росту.
