Класс или маркетинг: как отличить позиционирование от реальности

Где сегодня проходит граница между разными сегментами жилья в Северной столице и нужен ли рынку «классный стандарт» — в материале РБК Петербург

Совокупный объем продаж в Петербурге в 2026 году может составить порядка 2,5 млн кв. м, при росте цен за год на 10-15%, прогнозируют в КЦ «Петербургская недвижимость». Быстрее всего дорожают «комфорт+», «бизнес» и «элит», а цены в «экономе» и «стандартном комфорте» растут уже не такими высокими темпами, как год назад. Между тем в сегменте жилой недвижимости «классность» до сих пор имеет условный характер, а в последнее время стала в большей степени фишкой маркетингового позиционирования. Как заявленная застройщиком классность влияет на цену и продажи проекта, как покупателю отличить класс от маркетинга и можно ли в реальности совместить высоту потолков «эконома» с сервисом от «элит» — разбирался РБК Петербург.

Ценовое ралли

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2025 году рост цен на жилье в классах «комфорт+», «бизнес» и «элит» составил 23%, 22% и 21% соответственно, а в первом полугодии 2026 года еще 11%, 6% и 12%. Цены в «экономе» и «стандартном комфорте» в 2025 году прибавили 15% и 16%, в первом полугодии этого года — еще 11% и 7%. На конец июня стоимость квадратного метра в сегменте «эконом» достигла 217 тыс. руб., «стандарте» и «комфорте» — 286 тыс. руб. «Комфорт+» подорожал до 383 тыс. руб., «бизнес-класс» — до 532 тыс. руб., элитное жилье — до 821 тыс. руб.

Однако фактическая, неценовая, принадлежность ЖК к тому или иному классу становится все менее очевидной, подчеркивают девелоперы. «Сегодня границы между сегментами жилья становятся все более размытыми. Если раньше классификация была достаточно жесткой, то сейчас девелоперы все чаще используют промежуточные форматы — например, «высокий комфорт» или «бизнес-лайт», — рассказала коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева.

Класс или маркетинг: как отличить позиционирование от реальности

Коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева:

Сегодня границы между сегментами жилья становятся все более размытыми. Если раньше классификация была достаточно жесткой, то сейчас девелоперы все чаще используют промежуточные форматы — например, «высокий комфорт» или «бизнес-лайт».

Покупателям все сложнее увидеть разницу между комфорт-, бизнес- и премиум-классом, согласен генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. «Локация уже не является определяющим фактором. Многие решения, которые раньше воспринимались как атрибут исключительно бизнес-класса, сегодня появляются и в сильных проектах комфорт-класса: качественное благоустройство, продуманная архитектура, общественные пространства, клубы для жителей», — отметил он.

Различия между классами жилья все чаще определяются не отдельными характеристиками, а уровнем проекта в целом. Покупатели становятся более требовательными, и спрос на качественную среду формирует соответствующее предложение, поэтому большинство современных проектов уже соответствуют как минимум уровню комфорт-класса, уточнила Анжелика Альшаева.

Различия между классами жилья все чаще определяются не отдельными характеристиками, а уровнем проекта в целом.

Список класса

В то же время есть характеристики, которые по-прежнему остаются маркерами более высокого класса жилья. В их числе подземный паркинг, невысокая плотность застройки, приватность, просторные общественные пространства, высокие потолки, высокий уровень архитектуры и отделки общественных зон, перечислил Денис Заседателев.

Класс или маркетинг: как отличить позиционирование от реальности

Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев:

В то же время есть характеристики, которые по-прежнему остаются маркерами более высокого класса жилья. В их числе подземный паркинг, невысокая плотность застройки, приватность, просторные общественные пространства, высокие потолки, высокий уровень архитектуры и отделки общественных зон.

Одним из ключевых критериев бизнес-класса по-прежнему остается расположение проекта, отмечают участники рынка. «Как правило, бизнес-класс развивается в районах с уже сложившейся городской средой — недалеко от центра, рядом с парками, набережными, крупными транспортными артериями или историческими доминантами. Именно поэтому наиболее востребованными остаются Московский, Петроградский, Василеостровский, Приморский районы, а также отдельные территории на юге Петербурга», — отметила Анжелика Альшаева.

Статистика подтверждает тяготение высококлассных проектов к этим локациям. Так, по данным консалтинговой компании CORE.XP, Василеостровский, Московский и Красногвардейский районы Санкт-Петербурга формируют 64,2% всего объема строящегося жилья бизнес-класса в городе. При этом лидером остается Василеостровский район: объем предложения в строящихся проектах здесь составляет 169,7 тыс. кв. м, что соответствует примерно 40% всего строящегося жилья бизнес-класса в Петербурге. В Московском районе представлено 63,7 тыс. кв. м, в Красногвардейском — 38,9 тыс. кв. м.

За высокой долей в общем объеме предложения каждой из этих локаций скрыты разные сценарии развития территорий. «Василеостровский район получает основной прирост за счет масштабного освоения намывных территорий, Московский — благодаря сочетанию новых проектов и редевелопмента бывших промышленных площадок, а Красногвардейский — за счет формирования нового жилого кластера вдоль Охты. Таким образом, предложение бизнес-класса в Петербурге все активнее концентрируется на территориях, где продолжается масштабная трансформация городской среды», — подчеркнула директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

Атрибуты комфорт-класса — сочетание доступной цены и качества, уточнила Анжелика Альшаева: «Чаще всего это масштабные проекты комплексного освоения территорий с собственной инфраструктурой. Еще одна отличительная черта проекта уровня «комфорт» — возможность приобрести квартиру с чистовой отделкой от застройщика». Одновременно, отметила она, большинство строящихся жилых комплексов комфорт-класса выросли по качеству и наполнению: нормой стали закрытые дворы, просторные входные группы, колясочные и кладовые, площадки для детей разных возрастов с антитравматичным покрытием и многое другое, что раньше было признаком более дорогого жилья.

Куда смотреть

Более высокий класс априори влияет на стоимость квадратного метра, однако сегодня самого по себе позиционирования объекта застройщиком для потребителя уже недостаточно. «Покупатели внимательно оценивают, насколько заявленный класс соответствует реальному качеству проекта. Если более высокая цена подкреплена сильной архитектурой, продуманной градостроительной концепцией и качественной средой, это становится весомым аргументом при выборе», — уточнил Денис Заседателев.

Покупатели внимательно оценивают, насколько заявленный класс соответствует реальному качеству проекта. Если более высокая цена подкреплена сильной архитектурой, продуманной градостроительной концепцией и качественной средой, это становится весомым аргументом при выборе.

При выборе объекта высокого класса покупателям стоит обратить внимание и на «инженерное наполнение», а не только на внешний облик проекта. Например, в бизнес-классе важны ресурсосберегающие технологии и инженерные решения — погодозависимая автоматика, коллекторная разводка тепла, радиаторы с терморегуляторами, продуманная вентиляция, подчеркнула Анжелика Альшаева. «По нашим клиентам в бизнес-классе мы видим, что энергоэффективность и инженерия важны наравне с планировками», — пояснила она.

Для того, чтобы не попасться на маркетинговые уловки и приобрести квартиру в объекте, который соответствует заявленному классу, Денис Заседателев рекомендует покупателям обратить внимание на уже реализованные проекты девелопера, оценить, как выглядит квартал спустя несколько лет после заселения, работают ли общественные пространства, сохранилось ли качество благоустройства, как организовано управление домом.

В дальнейшем рынок будет постепенно уходить от формального деления жилья по набору отдельных признаков, а девелоперы будут конкурировать не опциями, а способностью создать продуманный и качественный продукт, сходятся во мнении эксперты РБК Петербург. В то же время, считает Денис Заседателев, определенная прозрачность классификации могла бы быть полезна покупателям. «Здесь речь может идти о развитии профессиональных отраслевых стандартов, которые помогли бы сформировать более понятные ориентиры», — резюмировал он.