Малоэтажка растет вширь: где в Петербурге строят дома до пяти этажей
Формат домов высотой до пяти этажей давно и прочно обосновался на рынке новостроек Петербурга и области. Цена в них за счет удаленности локаций зачастую ниже, чем аналогичных предложений в среднеэтажных и высотных домах в обжитых местах.
Наибольшее предложение сейчас в южном направлении, а самый высокий интерес к такому жилью — у региональных покупателей.
По данным «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group), за 2025 год на рынок Петербурга и пригородов вышло 218,3 тыс. кв. м нового малоэтажного предложения, или 5122 квартиры, что составляет 7% от всего поступившего в продажу строящегося жилья в агломерации. Сдано в прошлом году в этом сегменте еще больше, чем вышло на рынок. По данным NF Group, по итогам 2025 года зафиксировали рекордный объём ввода малоэтажного жилья — 7000 квартир, или почти 300 тыс. кв. м — в 2,6 раза больше, чем в 2024 году.
Пушкинский — в лидерах
Как рассказал Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», на текущий момент наибольший объём малоэтажного строительства, то есть квартирной застройки высотой до 5 этажей, — в Пушкинском районе города. Тут представлено около 40% от общего предложения этого типа жилья. Далее следует Всеволожский район Ленобласти с долей порядка 20%. Также заметные позиции занимают Курортный и Московский районы — 15% и 11% соответственно. Остальной объём распределён между Ломоносовским районом области, а также Петродворцовым и Кронштадтским — совокупно около 13%.
«Так сложилось развитие пригородной зоны, что такие места, как Кудрово, Мурино, Янино, Новоселье и многие похожие поселения у границ города, осваивались как средоточие среднеэтажного и высотного строительства, — говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра „Петербургская Недвижимость“ (Setl Group). — А малоэтажное строительство в Ленобласти развивалось скорее точечно и локально. Либо это было дорогое предложение, либо, наоборот, развивалось в более отдаленных зонах с не самым удобным транспортным сообщением».
Изначально малоэтажным анклавом был Всеволожск, позже добавились некоторые локальные территории типа Мистолово, территории у «Охта Парка», Верево, рассказала она. Появившиеся в южном направлении проекты в Ломоносовском и Тосненском районе позволили предоставить покупателям наиболее дешевое предложение вкупе с комфортом загородной жизни на природе. Вместе с тем традиционно развивалось и более дорогое малоэтажное предложение в административно-подчиненных районах города — в поселках Курортного района, Петергофе, в Пушкине и в Павловске.
Экономика отстает
Что касается окраин обжитых районов типа Красносельского и Московского, то здесь появление малоэтажного жилья вызвано скорее ограничениями по высоте застройки, связанными с близостью аэропорта и объектов культурного наследия.
Дело в том, что такой вид строительства девелоперам обходится существенно дороже «высоток».
«С точки зрения экономики малоэтажные проекты уступают среднеэтажным: оптимальной по соотношению затрат и эффективности считается высота 9–12 этажей, — уверен Алексей Бушуев. — Себестоимость малоэтажных комплексов в среднем выше на 15–20%, а в отдельных случаях разница достигает 40%. Это связано с увеличением доли затрат на фундамент и кровлю в расчете на полезную площадь, а также с особенностями локации».
Между тем, благодаря этим ограничениям, в готовых, со всей инфраструктурой малоэтажных комплексах на окраине города уже проживает довольно большое количество людей.
Зелень и полноценная среда
«Малоэтажное жильё сегодня формируется в тех локациях, где есть возможность создавать полноценную среду — с зелёным окружением и качественной инфраструктурой, — рассказывает Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК „КВС“. — В Петербурге это прежде всего юг города. Новые кварталы, состоящие из домов высотой до 5 этажей, возводятся в Красносельском, Петродворцовом, Московском и Пушкинском районах».
По ее словам, это проекты с закрытыми дворами, продуманным благоустройством и ограниченным автомобильным движением внутри территории. Уже устоявшийся стандарт, где важны не только метры, но и качество среды. Преимущества такого формата в приватности, низкой плотности населения, ощущении безопасности и комфорта. «Отдельно отмечу экологический фактор: южные районы Петербурга традиционно выигрывают за счёт большого количества парков и природных территорий, а также близости к историческим пригородам», — уверена эксперт.
«Особое внимание уделяется организации общественных и придомовых пространств: они адаптированы под самые разные сценарии жизни — от работы и активного досуга до спокойного отдыха с семьей и друзьями, — отмечает Алексей Бушуев. — Дополнительно формируется среда для повседневного общения и отдыха: небольшие общественные пространства, амфитеатр, прогулочные маршруты, озеленённые зоны. Такой подход позволяет создать не просто жилой комплекс, а сбалансированную экосистему для жизни».
Курортные перспективы
Обособленный сегмент малоэтажного, «курортного» жилья представлен в одноименном районе. «Есть целый ряд направлений „малоэтажки“, из которых ключевых исторически два, — уверен Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI. — Это Курортный район на побережье Финского залива, а также Приозерское и Выборгское направления на Карельском перешейке. Южный берег залива не уступает в природных красотах — тут есть и белый песок пляжей, и сосны, — но его развитие исторически сложилось как промышленное, транспортное. А северный берег залива в Курортном районе всегда особенно ценился: до революции это было самое популярное дачное направление. Этот район с его протяженной береговой линией, уникальной атмосферой, историческими коннотациями и стилистикой северного модерна многие десятилетия развивался именно как зона отдыха. Такие популярные сегодня локации, как Зеленогорск, Сестрорецк, Репино, отличает и хорошая транспортная связь с остальным Петербургом».
В отличие от отдаленных локаций Ленобласти на юге с предложением для экономных, в Курортном районе, напротив, сформировался кластер дорогого малоэтажного жилья.
Если говорить в целом о стоимости этого типа недвижимости, то, благодаря отдаленности локаций, где строятся такие дома, его цена ниже среднегородской. По словам Ольги Трошевой, в апреле 2026 года средняя цена малоэтажного строящегося жилья в городе составила 265,3 тыс. руб. против средней цены в более высотных проектах 290 тыс. руб. В пригородной зоне долгое время за счет отдаленности представленных проектов они были существенно дешевле высоток в Мурино, например. Но в последнее время цены почти сравнялись — себестоимость строительства, цена рабочей силы и кредитная нагрузка существенно выросли. И дальше сдерживать рост цен застройщики даже удаленных от города малоэтажных ЖК больше не могут. Сейчас средняя стоимость в малоэтажках области — 161 тыс. руб. за кв. м, а показатель в целом в природной зоне — 170 тыс. руб. за «квадрат».
В целом в городском спросе на новостройки, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», малоэтажное жилье занимает 12%. А в пригородной зоне Ленобласти — 6%. Лидером по спросу с огромным отрывом остается Пушкинский район — 57%, следом Всеволожский — 15%. На третьем Петродворцовый район с долей 8%.
Иногородние и не только
Портрет покупателя малоэтажного жилья, соответственно, различается в зависимости от сегмента и района. «Это семьи с детьми, люди, работающие в гибридном или удалённом формате, а еще — иногородние клиенты, рассматривающие Петербург и пригороды для постоянного проживания, — перечисляет Анжелика Альшаева. — Кроме того, интерес к малоэтажной застройке проявляют молодые люди, ценящие камерную атмосферу и отсутствие высокой плотности застройки, а еще — представители старшего поколения, для которых приоритетны тишина, комфорт и спокойный ритм жизни».
«Малоэтажные проекты, как правило, возводятся на стыке города и области, — говорит начальник отдела маркетинга „ЛСР. Недвижимость — СЗ“ Ольга Ульянова. — Здесь темп жизни несколько замедляется и появляется желание проводить больше времени на свежем воздухе. Основная идея таких проектов — предложить компромисс людям, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе загородный дом, но при этом не готовы мириться с быстрым ритмом мегаполиса».
Доля иногородних покупателей в сегменте малоэтажного жилья составляет порядка 40%, добавила она. Покупатели из регионов отмечают: они привыкли жить в более просторных квартирах, чем те, что сегодня проектируются в новых жилых проектах Петербурга, а в малоэтажных комплексах квартиры немного просторнее.
Ольга Трошева дополняет, что жители некоторых регионов вообще привыкли к невысокой застройке и не хотят жить в «высотках». Это в том числе и покупатели малоэтажных проектов в Московском, Петродворцовом, Пушкинском районах.
Алексей Бушуев, анализируя продажи проекта компании в Кронштадте, отмечает, что тут основной спрос формируют жители Петербурга — 82,4% сделок, включая покупателей из Кронштадта. Доля иногородних клиентов составляет 17,6% — это в первую очередь москвичи и жители Московской области. «Если говорить о портрете аудитории, чаще всего это покупатели в возрасте 35–44 лет, далее идёт группа 25–34 лет. Также заметно преобладание мужчин: на их долю приходится около 71% продаж», — рассказывает эксперт.
Михаил Гущин, представляя более дорогой сегмент, отмечает, что в их компании среди будущих резидентов — представители бизнеса, собственники или топ-менеджеры крупных организаций. Это, как правило, семейные люди, в возрасте от 35–40 лет и старше, состоявшиеся в своей профессии. Большинство из них — петербуржцы. Или люди, которые сегодня живут и работают в Москве, но родились и выросли в Петербурге. Все-таки в первую очередь именно петербуржцы могут оценить прелесть таких загородных локаций, о которых идет речь.
Все опрошенные эксперты отмечают, что малоэтажное строительство — это не краткосрочный тренд, а то, что вошло в нашу жизнь надолго. Желание жить в домах, соразмерными человеку, где меньше соседей и лучше экология, никуда не делось. И пока есть территории для развития малоэтажных зон в городе и вблизи него, такое жилье будет строиться и будет востребовано.
