Построили, но не продали: перспективы рынка жилья Петербурга и Ленобласти
Застройщики выводят на рынок больше новых квартир, чем люди успевают покупать. Что влияет на успешные продажи того или иного объекта на высоконкурентном рынке — в материале РБК Петербург
Рынок первичной жилой недвижимости Петербургской агломерации столкнулся с новой проблемой — ростом количества непроданных квартир. В Санкт-Петербурге, по данным ЕИСЖС, на данный момент нераспроданными остаются 60% площадей, в Ленобласти — 76%. Одновременно цены на жилье продолжают расти, а спрос, рухнувший после отмены массовой льготной ипотеки, до сих пор не восстановился. Существует ли угроза затоваривания рынка новостроек, чем она чревата для девелоперов и покупателей и какие жилые комплексы сегодня продаются быстрее — в материале РБК Петербург.
Застрявшие метры
По состоянию на июнь 2026 года текущий объем строительства в Санкт-Петербурге, по данным ЕРЗ, составлял 5,62 млн кв. м, или 135,6 тыс. квартир (-9,4% год к году), в Ленобласти — 4,98 млн кв.м., или 122 тыс. квартир (+16,1% год к году). Эти данные статистики отражают общую тенденцию рынка первичной недвижимости Петербургской агломерации: застройщики перемещают проекты из города в область. Однако покупатели вслед за ними не спешат. По данным ДОМ.РФ, на конец мая в Петербурге нераспроданными оставались 57% квартир (3,2 млн кв.м., -0,3% год к году), а в Ленобласти — 72,2% квартир (3,6 млн кв.м., +0,3% год к году). В июне-июле географический дисбаланс усилился. По данным ЕИСЖС, к середине августа в Петербурге доля непроданных квартир снизилась до 40%, а в Ленобласти выросла до 76%. В целом, по оценкам ЕРЗ, Ленобласть продемонстрировала максимальный (+8,5 тыс. квартир) прирост накопленного затоваривания за второй квартал: в регионе не проданы 36,7 тыс. квартир. «Во втором квартале выведено 14,8 тыс. квартиры при продажах 6,3 тыс.», — отметили аналитики ЕРЗ.
При этом спрос на новостройки Петербургской агломерации растет не такими быстрыми темпами. Так, по данным управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в первом полугодии 2026 года в городе зарегистрировано 18,568 тыс. ДДУ, что на 4,6% ниже, чем за тот же период 2025 года. За семь месяцев 2026 года, по данным ЦИАН, количество договоров купли-продажи в петербургском регионе снизилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. В целом же аналитики считают, что петербургские новостройки найдут своих покупателей в среднем за 2,3 года, и это — один из самых низких показателей по стране, тогда как областным ЖК понадобится на это вдвое больше времени, 4,1 года.
Больше — не значит лучше
Однако, по мнению опрошенных РБК Петербург девелоперов, даже несмотря на неоптимистичную статистику, о затоваривании первичного рынка Петербурга и Ленобласти говорить преждевременно: речь, скорее, идет об увеличении сроков экспозиции лотов. «Мы не ожидаем реализации сценария затоваривания. Скорее, рынок продолжит постепенно приходить к балансу спроса и предложения. Девелоперы уже стали более взвешенно подходить к запуску новых проектов: внимательнее оценивают экономику, сроки реализации и потенциальный спрос», — подчеркнул генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев:
Мы не ожидаем реализации сценария затоваривания. Скорее, рынок продолжит постепенно приходить к балансу спроса и предложения. Девелоперы уже стали более взвешенно подходить к запуску новых проектов: внимательнее оценивают экономику, сроки реализации и потенциальный спрос.
Разница в спросе между Санкт-Петербургом и Ленобластью действительно существует, подтвердила Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС», которая реализует проекты на территории обоих регионов. Однако это, по ее словам, не повлияло на выполнение планов продаж, объем которых в «КВС» в первом полугодии 2026 года в квадратных метрах был сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. «При этом выручка увеличилась примерно на 20%. Это связано с несколькими факторами: с одной стороны, с ростом стоимости квадратного метра, с другой — с изменением структуры нашего предложения. Сегодня большая часть проектов «КВС» приходится на городские локации, где стоимость реализации выше, чем в Ленинградской области», — уточнила Анжелика Альшаева.
В то же время непроданные квартиры для девелопера означают дополнительные расходы: проценты по проектному финансированию и уже по полной ставке, а также затраты на содержание готового жилья — коммунальные расходы и налоги, напомнил Денис Заседателев. При этом, уверены аналитики, на ценовую политику застройщиков рост непроданной площади не повлияет. «Само по себе затоваривание не означает, что все эти квартиры завтра придется продавать с огромным дисконтом. Главный риск возникает, если такой разрыв сохраняется длительное время. Тогда увеличиваются сроки реализации проектов, растет нагрузка на экономику застройщика и стоимость обслуживания проектного финансирования, компаниям приходится активнее стимулировать продажи скидками и рассрочками. В конечном счете это может привести к сокращению запуска новых проектов», — рассуждает руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик.
Рынок покупателя
Новая рациональная модель покупательского поведения также влияет на показатели распроданности жилья. «Если раньше многие были готовы приобретать жилье на ранних этапах строительства, то сегодня большую долю покупок составляют проекты высокой степени готовности или уже введенные дома. Это связано с желанием снизить риски, для кого-то — быстрее получить возможность переехать», — констатировал Денис Заседателев. «Покупатель стал дольше выбирать: 72% клиентов не выходят на немедленный контакт с девелопером, потому что сравнивают варианты», — подтвердила менеджер по работе с ключевыми клиентами ЦИАН Шынар Мухамбетова. Усиливается и конкуренция первичного и вторичного рынка. За год доля покупателей, которые одновременно рассматривают «первичку» и «вторичку», выросла с 78% до 88%: «новый объект сейчас конкурирует не с соседней новостройкой, а со вторичкой в данной локации», — подчеркнула Шынар Мухамбетова.
Многое зависит и от инструментов финансовой поддержки покупки: на фоне постепенно снижающейся популярности ипотеки все большее значение приобретают иные способы стимуляции продаж. «Семейная ипотека в том формате, в котором она существует сегодня, постепенно исчерпывает свой потенциал. Большая часть спроса по этой программе уже реализована. Сейчас ее основная аудитория — семьи, где недавно родился ребенок или ожидается пополнение. Поэтому мы не строим серьезных прогнозов на семейную ипотеку и плавно готовимся к тому, что ее не будет», — отметила Анжелика Альшаева. Она подчеркнула, что в такой ситуации основной фокус застройщиков смещается на совместные программы с банками по субсидированию ставок, рассрочки и предложения по зачету жилья. «Последние показывают отличные результаты: на трейд-ин в структуре сделок «КВС» приходится около 15%. Такие программы позволяют продать имеющееся жилье, но продолжать жить в нем до переезда в новую квартиру», — пояснила Анжелика Альшаева.
Коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева:
Семейная ипотека в том формате, в котором она существует сегодня, постепенно исчерпывает свой потенциал. Большая часть спроса по этой программе уже реализована. Сейчас ее основная аудитория — семьи, где недавно родился ребенок или ожидается пополнение. Поэтому мы не строим серьезных прогнозов на семейную ипотеку и плавно готовимся к тому, что ее не будет.
Факторы продаж
Цена перестает быть ключевым фактором выбора покупателем того или иного объекта, основным конкурентным преимуществом девелоперского проекта остается его качество. «В Ленинградской области выбор сегодня очень широкий, поэтому конкуренция между проектами выше. При этом качественные кварталы с продуманной средой и понятной концепцией реализуются заметно быстрее среднерыночных показателей», — привел пример Денис Заседателев.
Сегодня на рынке востребованы жилые комплексы с понятными преимуществами для покупателя — близостью к воде и зеленым зонам, качественными общественными пространствами, камерной застройкой и продуманной архитектурой, добавила Анжелика Альшаева.
Сегодня на рынке востребованы жилые комплексы с понятными преимуществами для покупателя — близостью к воде и зеленым зонам, качественными общественными пространствами, камерной застройкой и продуманной архитектурой.
Важную роль играет и маркетинг, уверен Денис Заседателев. «Иногда проекту не хватает не качества, а ясного объяснения его сильных сторон. Иногда проблема в продуктовой линейке, схеме покупки, работе отдела продаж или в том, что обещания в рекламе не совпадают с реальным опытом покупателя», — перечислил он.
При этом, уверен Денис Заседателев, улучшить продажи можно и в уже запущенном проекта. «Можно точнее настроить позиционирование, пересобрать квартирографию на следующих этапах, скорректировать набор сервисов, улучшить клиентский путь, показать динамику стройки и то, как формируется среда. По мере реализации проект должен становиться понятнее и убедительнее для будущего жителя, а не просто дольше находиться в продаже», — отметил эксперт. По его наблюдениям, «хорошо продаются те комплексы, где девелопер постоянно работает с обратной связью и умеет превращать ее в конкретные изменения. Сегодня недостаточно один раз вывести проект на рынок — его нужно дорабатывать и заново объяснять покупателю на каждом этапе».
Хорошо продаются те комплексы, где девелопер постоянно работает с обратной связью и умеет превращать ее в конкретные изменения. Сегодня недостаточно один раз вывести проект на рынок — его нужно дорабатывать и заново объяснять покупателю на каждом этапе.
«Рынок покупателя» — долгосрочная тенденция, и развитие первичного рынка будет подчинено ей еще долго, уверены эксперты. Через два года конкурировать будут не столько старые и новые дома, сколько проекты с разной степенью соответствия рынку, полагает Денис Заседателев. «С учетом ограниченной емкости рынка необходимо внимательно подходить к тому, какие проекты и в каком объеме выпускать в продажу. Конечно, сложно заходить в комплексное развитие территории, где нужно понимать, что будет, на 20 лет вперед. Вместе с тем качественные городские проекты в Санкт-Петербурге по-прежнему востребованы, поэтому при взвешенном подходе останавливаться точно не нужно», — резюмировала Анжелика Альшаева.
