Успешный МФК в Петербурге: каким он может быть?

От локации до деталей сервиса: на чем должен строиться успех современного многофункционального комплекса (МФК) в Петербурге, разбираемся с экспертами.

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает радикальную трансформацию. Если еще недавно девелоперы четко делились на «офисных», «жилых» и «торговых», то сегодня на первый план выходит гибридный формат работы. Многие жилищные застройщики принимают решение осваивать новые сферы рынка недвижимости.

Эксперты связывают это не только с дефицитом качественных площадей, но и с новой философией городской жизни. МФК создается как «точка притяжения», где эффективно должны совмещаться бизнес-среда, различные возможности для отдыха и досуга.

Петербургский сегмент МФК активно пополняется новыми объектами, причем иногда они создают своего рода новые деловые локации. Так, рядом с Московскими воротами ГК «Полис» возводит 12-этажный комплекс «Арт Плаза», где будут офисы, апартаменты, зона ресторанов, спа-зоны, массажные кабинеты, салоны красоты и прочие сервисы. А на соседнем участке компания Hansa Group приступила к строительству 12-этажного МФК, где основной объем предложения составят гибкие офисные пространства.

Зачастую многофункциональные объекты проектируются в рамках редевелопмента, поскольку так легче снизить инвестиционные риски и если уж не повысить, то «устаканить» доходность.

Один из наиболее перспективных МФК должен появиться на территории бывшей фабрики «Скороход» у тех же Московских ворот. Компания «Охта Групп» реализует этот проект как лофт-квартал, где появятся офисы, ритейл и апарт-отель с коворкингом, рестораном, спа и пр.

Комплекс исторических корпусов ТК «Нарвский» на Промышленной ул., 6 тоже приспособят под МФК с гостиницей, офисными и торговыми помещениями. На месте зданий бывшего НИИ ракетных войск на Хрустальной улице в Невском районе появится комплекс с выставочными и торговыми помещениями, рестораном и офисами.

И, разумеется, наиболее масштабный проект «многофункциональности» предстоит осуществить в «Крестах». За редевелопмент бывшей исторической тюрьмы взялась ГК «КВС», планируя создать там общественный кластер с музеями, гостиницами, гастрономической улицей и пешеходным променадом. 

Мнение экспертов

Нелли Алейникова, партнер, директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris:

— Многофункциональный комплекс сегодня — это объект, где сочетаются комфортные условия для работы и (или) для отдыха. Не секрет, что сегодня покупатели жилой недвижимости становятся требовательнее к девелоперу с точки зрения наполнения жилого комплекса дополнительными сервисами.

Уже недостаточно предложить только квадратные метры со службой консьержа. Покупатели рассматривают наличие детской площадки, детского сада /школы, качественной УК и сервисного наполнения, например, организацию активностей по интересам, лобби.

Кроме того, арендаторы и покупатели офисной недвижимости в качественных объектах оценивают не только само офисное помещение, но инфраструктуру объекта, в том числе наличие кафетерия в здании, фитнеса, салона красоты, аптеку и продуктовый магазин.

Ухоженная входная зона с мебелью в зоне ожидания являются несомненным плюсом в выборе объекта с точки зрения будущего клиента. Вот только затраты на обустройство таких мест общего пользования в офисной недвижимости перекладываются на плечи покупателя или арендатора этой недвижимости, и закладываются в итоговую стоимость покупки или же в арендую плату.

Дмитрий Беляев, генеральный директор ООО «КВС. Управление недвижимостью»:

— Идеальная локация для МФК — это не центр или дорогой район города, а место, где пересекаются потоки: жители, офисный спрос, туристы, транспорт. В Петербурге особенно хорошо работают локации рядом с метро и крупными транспортными узлами, там всегда есть жизнь.

Сам МФК сегодня — это не набор функций, а сценарий. Важно, чтобы человек мог закрыть несколько задач в одном месте: поработать, пообедать, провести встречу, сходить на спорт, развлечь детей. Тогда он задерживается и возвращается.

Один якорь в наполнении пространства уже не работает. Нужна комбинация: офисы дают стабильный дневной поток, гастрономия и досуг — вечерний и выходной. В итоге главный магнит — это не конкретный арендатор, а живая жилая и рабочая среда.

Офисы, коворкинги, фитнес, развлечения и жилье — это база, которая формирует постоянный трафик. Общественные пространства увеличивают время пребывания и в итоге повышают доходность проекта. В разумных пределах их точно нужно закладывать.

Базовые умные системы — это уже стандарт. Конкуренция сейчас в том, как ты используешь данные и управляешь проектом. И главная ошибка, которую часто повторяют при проектировании МФК — это проектирование как конструктор из функций, а не как часть города. В итоге получается объект, который выглядит современным, но в нем нет жизни.

У «КВС» в управлении есть несколько локальных комплексов, где перемешиваются разные форматы и закрываются многие потребности жителей наших ЖК, такие проекты быстро окупаются даже сейчас, несмотря на высокую стоимость денег. Они хорошо востребованы как у потребителей, так и у арендаторов. Несмотря на высокий рост онлайн ритейла, локальные МФК хорошо посещают местные жители. Мы планируем и дальше развивать этот формат недвижимости в наших жилых объектах.

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис»:

— Для МФК нужна территория, где уже есть устойчивый поток людей разных типов: деловых, туристических, резидентов района. Нас интересовала способность места генерировать этот поток самостоятельно.

Московский район — именно такая точка. По данным NF Group, он лидирует по объему качественной офисной недвижимости в Петербурге. Здесь сконцентрированы IT-компании, логистические операторы, конгресс-центры, рядом «Экспофорум», «Пулково», Московский вокзал. Принципиальный фактор — транспортная доступность. «Арт Плаза» в семи минутах пешком от метро «Московские ворота», на первой линии Лиговского проспекта. Это высокий органический пешеходный трафик, который невозможно создать маркетингом, но можно заложить выбором участка.

Важно стратегически выверенное функциональное зонирование: коммерция и ресторан на первом этаже работают на уличный трафик, офисы и сервисы на втором-третьем — на деловую аудиторию района, юниты выше — на гостей и долгосрочных резидентов. Каждый этаж — своя аудитория, своя логика использования.

Ресторан или кафе с завтраками для апартов категории «четыре звезды» — это обязательство перед гостем. Но превращает объект в центр притяжения именно комбинация питания и деловой инфраструктуры: коворкинг, конференц-зал, переговорные. Она создает ежедневный трафик вне зависимости от сезонности.

Мы откроем инфраструктуру «Арт Плазы» — спа, фитнес, сервисные помещения — не только для резидентов комплекса, но и для сотрудников соседних бизнес-центров, жителей района.

Инвестиции в лобби, атриумы, открытые зоны — это тоже нужное решение. Эти пространства формируют первое впечатление и атмосферу, за которую гость готов платить более высокий тариф.

Для объекта класса «четыре звезды» я бы ориентировалась на 15-20% площади под общественные зоны. В долгосрочной перспективе это окупается: такие объекты удерживают более высокую среднюю ставку, получают лучшие оценки на платформах бронирования и формируют лояльную аудиторию.

Зайти в проект без профессионального оператора на стадии проектирования — самая большая ошибка при подготовке проекта МФК. Застройщик умеет строить. Но гостиничная эксплуатация — другая экспертиза со своими требованиями к планировкам, инженерии, логистике персонала, стандартам номеров.

Вторая ошибка — гнаться за метражом. Апарт-отели с большим номерным фондом показывают существенно более низкую загрузку. Мы остановились на 199 юнитах.