Застройщики выдохнули: первичный рынок жилья выходит на новый уровень равновесия

Первое полугодие 2026 года на первичном рынке жилья в петербургской агломерации оказалось удачнее, чем предполагали девелоперы в начале года. Цены на новостройки массового сегмента растут в пределах инфляции; компании фиксируют увеличение выручки. Говорить о восстановлении рынка пока не приходится, скорее он выходит на новый уровень равновесия.

Спрос в течение полугодия оказался неравномерным: с выраженными пиками в январе и июне. Тем не менее июньский подъем, вызванный очередным дедлайном по «семейной ипотеке», в Петербурге и Ленобласти оказался не столь ярким, как по России в целом. Рынок все еще сильно зависим от льготного кредитования, но развиваются и другие финансовые инструменты. Одним из ключевых факторов для покупателей при выборе квартиры становится стадия готовности новостройки. Спрос продолжает смещаться в Ленинградскую область. При этом качество областных объектов растет, а граница между городскими и пригородными жилыми комплексами постепенно стирается.

Ближайшие перспективы «первички», по мнению аналитиков Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», будут определять несколько факторов. Главные — это снижение ключевой ставки (оно замедляется), ужесточение «семейной ипотеки» (если оно все же случится) и в целом требований к заемщикам, высокая инфляция, рост себестоимости строительства и падение реальных доходов населения.

В компании ожидают, что продажи в петербургской агломерации во втором полугодии сохранятся на уровне первого, и по итогам года рынок выйдет примерно на 2,5 млн кв. м. То есть на 14% меньше, чем в 2025 году, и на 19% ниже уровня 2024-го. При этом продолжится рост конкуренции со стороны «вторички». 

С начала года цены в масс-маркете увеличились в Петербурге на 9% и достигли 306 тыс. руб./кв. м, в пригороде – на 6%, до 179 тыс. рублей за «квадрат». К концу года в «Петербургской Недвижимости» прогнозируют ценовой рост на 10–15% (по сравнению с началом 2026-го).  

Дело в ставке  

Банк России снижает ключевую ставку, правда, не с той скоростью, о которой мечтал бизнес. Однако с начала года «ключ» опустился на 2% — с 16% до 14%. Это отразилось на условиях займов: если в январе текущего года банки кредитовали покупку квартир на «первичке» под 21,25% годовых, а на «вторичке» — под 21,22%, то к середине июля ставки уменьшились соответственно до 18,71% и 18,68% (данные ДОМ.РФ).

Результатом стал рост ипотеки. За первое полугодие 2026 года банки выдали 496,5 тыс. кредитов на общую сумму более 2,22 трлн рублей. Рост в штуках по сравнению с тем же периодом 2025 года составил 46%, в деньгах — 48%.

В Петербурге, по данным регионального Росреестра (не включая Ленобласть), за полгода 2026 года было предоставлено 60 194 ипотечных кредита, а в январе–июне 2025-го — только 35 283, то есть в 1,7 раза меньше.

Львиная доля по-прежнему приходится на «Семейную ипотеку»: в масштабах России это 203,8 тыс. займов на 1,22 трлн рублей. То есть 41% в штуках и 55% в деньгах. Кредитование по «семейке» за полгода увеличилось на 8% по числу договоров и на 14% в рублях. Резкий всплеск был отмечен в июне, на фоне ожиданий, что льготную ставку дифференцируют в зависимости от числа детей в семье заемщиков. 

В первый месяц лета ипотека подскочила на 49% по сравнению с маем (до 488 млрд рублей за месяц в целом по РФ) и на 58% к июню 2025-го. Причем льготных кредитов в июне было выдано в 1,8 раза больше, чем в мае. То есть успеть поспешили те, кто не смог в декабре и январе, перед предыдущим закручиванием гаек.

При этом и займы по базовым ставкам сегодня россияне берут гораздо активнее, чем год назад. По оценке ЕРЗ, в первом полугодии в России было предоставлено рыночных ипотечных кредитов на 801 млрд рублей против 217 млрд годом ранее — рост в 3,7 раза.

Снижение ставок привело к перераспределению спроса в пользу готового жилья, которое покупают как раз с помощью рыночной ипотеки.

По оценке Росреестра Петербурга, сделок со вторичной недвижимостью в первом полугодии 2026 года было зарегистрировано в 2,58 раза больше, чем договоров долевого участия (ДДУ): 47,96 тыс. против 18,57 тыс. Год назад расхождение было только в 2,26 раза в пользу «вторички», в 2024-м — менее 1,26 раза. 

Новые старты  

Число новых запусков в Петербурге сокращается: в январе–июне 2022-го стартовали жилые проекты общей площадью 769 тыс. кв. м, а в этом году — только 541 тыс. (данные ДОМ.РФ). Объем предложения на «первичке» в городе сократился до минимальных значений за последние 10 лет — менее 2 млн «квадратов», фиксируют в «Петербургской Недвижимости».

Для верного сравнения нужно брать во внимание еще и Ленобласть: здесь в первом полугодии 2022 года запущено 357 тыс. кв. м, а в 2026-м — 1317 тыс., рост почти в 3,7 раза (данные ДОМ.РФ).

То есть в целом по агломерации за пять лет мы видим ощутимое увеличение запусков: 1126 тыс. кв. м в 2022 году и 1858 тыс. в 2026-м — плюс 65%.

Это связано, прежде всего, с двумя причинами: дефицитом земли под застройку в Петербурге и дороговизной недвижимости. Областное жилье почти в 1,8 раза дешевле городского в пересчете на метр и дорожает медленнее. 

В целом по Петербургу и Ленобласти продажи сокращаются, видно из статистики ДОМ.РФ: в 2022 году, по данным на июнь, во всех ЖК, в которых в городе и области были открыты продажи, было реализовано 4,365 млн кв. м недвижимости, к 2026-му этот показатель снизился на 28%, до 3,133 млн.

«Навес» (доля непроданного жилья в сравнении с выведенным в продажу) в петербургском регионе тоже уменьшается. Но тут тоже все не так просто. В домах со сроком сдачи в 2026 году распродано 60% площадей. В июне 2025-го в ЖК, которые должны были быть введены в том же году, распроданность составляла 62%, в июне 2022-го — 70%. 

Мнения экспертов 

Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС»: 

— В ГК «КВС» объем продаж в первом полугодии 2026-го в квадратных метрах был сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. При этом выручка увеличилась примерно на 20%. Это связано с ростом стоимости квадратного метра и изменением структуры нашего предложения. Сегодня большая часть проектов «КВС» приходится на городские локации, где стоимость реализации выше, чем в Ленинградской области. В целом результаты первого полугодия положительные: все поставленные планы выполнены. 

Традиционно высоким спросом пользуется проект бизнес-класса «Дубровский». Хорошо показал себя и жилой комплекс бизнес-класса «Б15». Высокая степень готовности проекта стала одним из факторов покупательской активности. Стабильно востребован и малоэтажный квартал «Любоград».  

В целом мы видим рост интереса к Ленобласти на фоне сокращения предложения в Петербурге. Однако в ГК «КВС» ситуация несколько иная. В «Новом Сертолово» на финальной стадии находится последняя очередь – «ПАТИО. Уютный квартал», а в «Ясно.Янино» мы выходим на завершающий этап развития территории. На текущий момент новых проектов в Ленобласти в портфеле ГК «КВС» нет, но мы продолжаем внимательно смотреть на этот рынок.  

Что касается прогноза цен до конца года, я считаю, динамика будет сопоставима с уровнем инфляции. При этом не думаю, что разрыв между первичным и вторичным рынком существенно увеличится. Сегодня «вторичка» также оживилась, и цены, соответственно, начали расти. 

В третьем квартале сохранение параметров «семейной ипотеки», безусловно, немного поддержит спрос. При этом нужно понимать, что ее ресурс постепенно сокращается. 

Сегодня основная аудитория программы –семьи, в которых недавно появился ребенок, а также те, кто ожидает пополнение в ближайшее время. 

Мы продолжаем развивать другие инструменты: стандартная и траншевая ипотеки, совместные программы с банками по субсидированию стандартной ипотеки, а также рассрочки и программы зачета жилья. 

С февраля–марта 2026-го рассрочки занимали около 30% в структуре сделок «КВС». Еще одна заметная тенденция – увеличение доли сделок со стопроцентной оплатой. Начиная примерно с апреля этот показатель вырос и сейчас составляет порядка 10–12%. Это говорит о том, что часть покупателей готова выводить деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость. 

При этом ипотека продолжает играть важную роль. В первом полугодии доля ипотечных сделок в структуре продаж ГК «КВС» составляет около 60%. Основной объем по-прежнему приходится на «семейную ипотеку» – это порядка 80% ипотечных сделок. Особенно заметный всплеск спроса мы увидели во второй половине июня, когда стали активно обсуждаться новые параметры программы.  

Хорошо показывают себя программы зачета жилья. Сегодня их доля в продажах ГК «КВС» составляет около 15%.  

До конца года мы запланировали вывести на рынок четыре новых объекта — квартал «Канада» в Олимпийских кварталах «ЮгТаун», «Видный» в ЖК «Ясно.Янино», третий этап проекта бизнес-класса «Дубровский» и шестую очередь ЖК «Любоград».